吳淑賢 李敏雯(2012-05-15)

　　shuxian@sph.com.sg

　　lminwen@sph.com.sg

　　雖然本地私宅價格已下滑，但是一些領域還未降溫，中央區以外的大眾化私宅價格依舊上漲，“鞋盒公寓”（shoe-box apartments）的數目也越來越多。

　　國家發展部長許文遠昨天在國會上指出這兩個令人關注的市場走勢，並說政府將繼續密切關注情況，必要時會采取措施確保市場繼續平穩發展。

　　許文遠是在回答議員連榮華（荷蘭－武吉知馬集選區）的口頭詢問時說：“市場在過去一年顯著降溫，隻是一些領域還處於紅火狀態，特別是大眾化私宅以及‘鞋盒公寓’的出現。”

　　過後，他在回複洪維能（裕廊集選區）有關鞋盒公寓的詢問時透露，到了2015年，麵積小於700平方英尺的鞋盒公寓竣工數目，將從目前的2500個大增至9700個。

買家多是住組屋的國人

　　他指出，雖然當局沒有鞋盒公寓買家的資料背景，但據他所知，多數買家是住在組屋的新加坡人，他們隻不過想把資金投放在這個領域，將來收取租金回報。

　　許文遠指出，與現有鞋盒公寓不同的是，相當多新鞋盒公寓都集中在郊外地區，而這些遠在郊區的公寓至今仍未經市場考驗。

　　他說：“正因如此，由我去幹預市場是困難的，好像我比發展商和投資者更了解市場。因此我目前能做的是警惕所有人，並盡量與投資者及發展商分享這些信息。”

　　他打了一個生動比喻，形容目前的情況就像是人們趕著搭乘渡輪，但渡輪隻有一定的承載量，若負荷過重，再向淺灘行，可能翻覆。

　　許文遠指出，鞋盒公寓的買家應該是看到位於中央區的鞋盒公寓有合理的租金收益，所以也躍躍欲試。

　　他說，市區重建局已經從兩方麵著手，確保鞋盒公寓發展商的行銷資料和示範單位，都反映單位的真實麵積大小。

　　從本月18日起，當局要求所有發展商向買家提供按比例繪製的平麵圖；當局也正在修正現有的房屋發展商（管製和執照）法令，以確保發展商設立的示範單位不具誤導性，新法令預計在今年下半年生效。

　　他也強調，當局正在密切留意事態，如有必要將毫不遲疑地幹預。

　　較早前，許文遠在回應連榮華的詢問時說，政府推出的五輪降溫措施已取得成效。私宅價格增幅已連續九個季度放緩，今年首季的價格首次下滑。

　　許文遠也透露兩個反映樓市退燒的新數據。第一，普遍被視為投機活動指標的樓花轉售（subsales）活動顯著減少至4％。

　　第二，投資需求也大不如前，由外國人及公司購買的私宅比例也從14％下挫至7％左右。這是因為政府去年12月推出額外買方印花稅，讓買家支付額外的3％至10％印花稅，來抑製投資需求。

　　國家發展部受詢時說，樓花轉售活動在前年上半年占交易量的9.2％，共有2萬零505個住宅在當時轉手。到了今年第一季，樓花轉售的比例下挫至3.6％，隻有8749個單位轉手。

　　組屋市場也開始退燒。組屋轉售價格已趨穩，今年首季僅增加0.6％，創下近年來最小的價格漲幅。

　　連榮華進一步提問時說，市場的供應逐步增加，我國幾年後是否會麵對供應過剩的問題，尤其要是經濟衰退的情況出現。

　　許文遠說，這的確是大家須關注的問題。“市場正朝軟著陸的方向前進，但我們還沒有降到地麵，所以請坐好並係上安全帶。”

鞋盒公寓熱銷
市場擔心政府出手降溫

  (2012-05-16)

　　本地新私宅的高銷售量也使到人們對鞋盒公寓單位的熱賣感到關注，擔心這會否造成政府再度出手為市場降溫。

　　根據昨天公布的數據，若不包括執行共管公寓在內，發展商今年4月總共賣出2487個私宅單位。

　　然而，該數據無法顯示所銷售的單位中有多少個是屬於鞋盒公寓單位。按照市區重建局過去的做法，它是在每個季度後另行發布相關數據。

　　根據4月底公布的數據，發展商在今年第一季賣出的鞋盒公寓刷新曆史新高，創下1764個單位的紀錄，占了整個季度銷量的27％。

　　鞋盒公寓指的是麵積不超過50平方公尺，即538平方英尺的公寓。

　　國家發展部長許文遠前天在國會提起這點，表示已注意到中央區以外的大眾化私宅價格依舊上漲，鞋盒公寓單位數目也越來越多，因此將繼續密切關注情況，必要時會采取措施確保市場繼續平穩發展。

　　根據ERA產業主要執行員林東榮收集的數據，新售出的單位中有70％的麵積是小於100平方公尺，也就是1076平方英尺。他表示，對於鞋盒公寓單位的需求，主要是因為低利率環境，加上人們預計能夠獲得不錯的租金收益所造成。

　　此外，投資者也認為房地產是一種避風港資產，可以長時間提供經常性收入。

　　智信研究與谘詢（R’ST Research）總監王伽勝指出，郊外地區的鞋盒公寓吸引了單身且受預算約束的買家，尤其是那些不希望住在一些較舊且成熟的組屋區。

　　高力國際（Colliers）研究與谘詢部主管謝岫君估計，大眾私宅發展商將會繼續推出新項目，因為它們看到新項目完成後，供應增加帶來的競爭以及政策風險提高了，而擔心政府很可能會對鞋盒公寓單位采取一些管製，所以趕在這之前推出新項目。

　　分析師預期

　　政府數周內將出手幹預

　　仲量聯行（JLL）研究部主管蔡炎亮博士相信，政府為了保持市場需求平穩而進一步進行政策幹預風險不能被排除，他們依然相信，政府可能在接下來數個星期就會推出一些政策，來防止市場過度需求。

　　第一太平戴維斯（Savills）研究與谘詢部副董事張敏璋則說，盡管新的政策措施已似乎呼之欲出了，但市場目前仍非常旺盛和活躍。

　　若利率或公積金政策沒有任何重大改變，他相信潛在的買家具有足夠的心理準備來吸收新一輪措施的影響，畢竟他們經曆了五輪的降溫措施，已對此有些免疫了。

　　不過，欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮則認為，若政府必須出手幹預市場，希望這不僅僅是針對鞋盒公寓的管製，而是針對整個房地產市場的措施。

廖文良： 鞋盒公寓幾乎不人道
政府應幹預

何麗麗 (2012-05-25)

廖文良：中央核心區的銷售量確實不樂觀，不過大眾市場的需求還是存在的。背景為嘉德置地在本地的私宅項目翠城新景的模型。（彭博社）

　　（何麗麗報道）嘉德置地總裁兼首席執行長廖文良形容“鞋盒”公寓“幾乎是不人道的”，並呼籲政府出手幹預。

　　他說：“我非常反對鞋盒公寓。新加坡的土地非常寶貴，發展鞋盒公寓等於在浪費有限的資源。”

　　廖文良是在接受彭博社訪問時這麽說。他認為，新加坡應該對房屋麵積設底限。

　　國家發展部長許文遠5月14日在國會講話時表示，鞋盒公寓銷售量在第一季創下新高後，政府可能會推出抑製其增加趨勢的措施。

　　政府上月宣布，從本月18日起，房地產發展商都必須為潛在購屋者提供更多有關住宅單位的信息，包括單位麵積有多少是歸為房間、陽台和凸窗，以免購屋者被誤導。

　　此外，市區重建局也表示即將改進現有的房屋發展商（管製和執照）法令，以確保示範單位不具誤導性，發展商或也得每周呈報最新交易價格。新法令預計下半年生效。

　　今年第一季，發展商共售出1764個鞋盒單位，占總單位銷售量的27％，為市建局從2007年開始收集銷售數據以來的最高紀錄。

　　數據顯示，在第一季價格少於75萬元的單位占新單位銷售量的42％，明顯比之前一季的25％高。

　　所謂鞋盒單位一般指的是麵積不超過50平方公尺（約538平方英尺）的單位。

　　嘉德置地向來不提倡發展鞋盒公寓，它在本地的最新公寓項目晴宇（Sky Habitat），最小的單位為麵積710平方英尺的一臥房式單位。

　　廖文良形容“鞋盒”公寓是“幾乎是不人道的”，並認為住戶若覺得受限於狹小的空間，就會不利於家庭福利，因為在某種程度上的舒適是必要的。他也提到自己是在一房式組屋成長的，當時一家九口住在一起，而且還時常睡在走道上。

　　世邦魏理仕（CBRE）的數據顯示，本地發展商在第一季發展的單位麵積更小了，中位數麵積縮小24％至667平方英尺，而基於更多小型單位售出，新售出單位中位數價格則下滑18％至78萬6340元。

　　馬銀行金英分析師劉永成相信，政府的下一輪房地產降溫措施所針對的將是小型單位。他估計政府可能會將各發展項目的鞋盒單位比例限製在10％，尤其是在郊區的項目，或者是將公寓單位的麵積局限在至少50平方公尺，以確保住戶的生活素質不受影響。

　　廖文良指出，政府的降溫措施至今未使到房地產交易放緩，主要是因為郊區項目的銷售強勁。他表示，公司的目標是在未來兩三年裏，每年售出多達1000個單位。

　　他指出，中央核心區的銷售量確實不樂觀，不過大眾市場的需求還是存在的。

“不人道”也沒辦法

（2012-05-27）

如果你把最近的一月期、三月期、六月期的新加坡銀行同業隔夜拆息率（SIBOR）畫成圖，整個圖基本上就是三條沒什麽波動的平行線。

就勢論市

@鄭維

zhengw@sph.com.sg

要解決鞋盒公寓的問題，一方麵當然要確保開發商不誤導買家外，也要給手裏拿著有限資金的小投資人更多的投資去向，協助“泄洪”。

嘉德置地的老總廖文良終於“開炮”了，這次炮轟的是熱賣中的鞋盒公寓。

　　廖文良以很重的語氣抨擊鞋盒公寓“幾乎是不人道的”，要政府出手幹預，對房屋麵積設底限。“新加坡的土地非常寶貴，發展鞋盒公寓等於浪費有限的資源。”

　　一言既出，讚者有之，彈者也有。有鞋盒公寓的發展商傳出各種耳語，說財雄勢大的“大哥”不體諒“小兄弟們”的苦處。

　　但廖文良不是第一個關注鞋盒問題的人。此前國家發展部長許文遠在國會上也特別提到了包括大眾化私宅以及鞋盒公寓在內的一些領域還很紅火。

    他形容目前的情況就像是人們趕搭一班船，但渡輪隻有一定承載量，若負荷過重，再駛往淺灘，可能翻覆。

　　政府也正在采取一些行動來確保鞋盒單位 “貨要對辦”，確保鞋盒公寓發展商的行銷資料和示範單位，都反映單位的真實麵積大小。這包括了要求所有發展商向買家提供按比例繪製的平麵圖；當局也正在修 正現有的房屋發展商（管製和執照）法令，以確保發展商設立的示範單位不會誤導買家。

　　更讓鞋盒公寓發展商擔心的是，部長也用了很強烈的語氣，說當局正在密切留意事態，必要時將毫不遲疑地幹預。

　　警告者諄諄，投資者藐藐。

投資者風險承受能力堪憂

　 　市場上鞋盒單位的交易量不小。今年首季，發展商就售出了1764個鞋盒單位，占總單位銷售量的27％，為2007年以來的最高紀錄。做一個粗略的計算， 保守地假設每間鞋盒單位的單價平均是50萬元，那麽今年首季的交易量就意味著有超過8億元的投資進入了鞋盒市場，數字不小。

　　更令人擔心的是鞋盒單位的投資者的風險承受能力。

　　許文遠部長透露，鞋盒公寓的買家多是住組屋的國人，他們想購買鞋盒公寓收取租金回報。這意味著這些投資者的承受力很可能低於那些能負擔得起較大房地產的投資人。

　　令投資風險大增的是，相當多新增鞋盒公寓都集中在尚未得到租金市場認可的郊外地區，租金回報目前還未有足夠的數據可以參考。

　　可是根據大家都耳熟能詳的偽黑格爾命題，“存在的就是合理的”，鞋盒公寓的存在，乃至興盛，自然有它的道理和土壤。

    首先，遊資過多和長期的低利率環境這對雙胞胎成為了滋生過度投資的溫床。如果你把最近的一月期、三月期、六月期的新加坡銀行同業隔夜拆息率（SIBOR）畫成圖，如果比例不夠大，整個圖基本上就是在低於0.6%的水平，沒什麽波動的三條平行線。

　　在美國兩次量化寬鬆的衝擊以及對第三次量化寬鬆的預期下，市場上遊資充斥，已經到了“錢淹腳目”的地步。低迷的利率讓借貸成本降低，抵押貸款相對便宜，自然有利房市。

　　其次，一個宏觀的因素自然是就業率。在歐美一片哀鴻遍野的時候，新加坡的就業市場保持緊張，今年3月的失業率保持在2.1%的飽和水平。隨著政府逐步收緊外國勞工的政策，原本就緊張的勞動力市場必將更加緊繃，勢必引起工資上漲。

　　有工作，就有購買力。工資上漲，就能負擔更多貸款，對房地產的投資胃口也必然增長。

　　另外，保持高位的通脹刺激了國人尋求保值投資的心態。4月份，盡管食品和交通的價格升幅放緩，但CPI還是在租金飆升的推動下再起5.4%，似乎意味著“通脹預期上升造成資產投資上升，資產投資上升再刺激通脹預期上升”的怪圈很難打破。

　 　通脹的預期讓擔心薪水縮水的國人尋求保值，但是可供投資的渠道其實非常有限。怕希臘人選舉再給大家一個“驚喜”，現在大家股票不敢買；黃金的快車已經跑 過了一安士1600美金，前一段已經跌得讓人心跳；買無期債券聽起來不錯，但是不確定本金收回的日期，也不太容易轉賣。

　　所以，房地產就成為了香餑餑。和一年一度、兩度的股息比，每個月的租金收入對家用是一個很大的幫補，況且還有增值的潛力。

　　但是並不是每個人都有財力在負擔組屋的同時，還頂住一個價格過百萬公寓的貸款。於是，投資總額比較小的大眾化私宅（麵積大，單價低）以及鞋盒公寓（麵積小，單價高），自然就成為了明知“不人道”但和其他投資相比之下還算不錯的選擇。

　　鞋盒公寓，是高通脹、高就業、低利率、股市高風險的時代的獨特產物。要解決鞋盒公寓的問題，一方麵當然要確保開發商不誤導買家，也要給手裏拿著有限資金的小投資人更多的投資去向，協助“泄洪”。

　　單單規定房地產單位必須達到的最低麵積等提議，還隻是堵洪水式的治標，未治本。