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1931年，工部局估計的上海租界地價，平均每畝銀26,909兩，比開埠之初升值2041.7%。這一年，上海房地產全年交易額達到1.83億元，創下曆史新高。 這一年，上海地產大王哈同去世；程霖生隨即成為新的地產大王，但是因為投機黃金失敗，富可敵國的程氏家族竟然一夕崩潰；而一向穩健的周湘雲家族不炒作、不投機，捂緊手中的地產，曆經風雨不倒，上海灘人稱“鐵派”，成為真正的地產大王。
程霖生的父親程謹軒曾是舊上海數一數二的大財主，擁有房地產價值達規銀一千餘萬兩，月收房租達數萬銀元，人稱“沙(沙遜)哈(哈同)之下，一人而已”。但是當他死後，由於兒子程霖生、孫子程貽澤揮霍無度，加上投機失敗，終於招致破產。 根據1931年程氏債權人集團對其負債清理的帳目，以其房地產抵押的負債計規銀14,377,596兩，信用借款負債達6,315,261兩，合計達規銀20,692,857兩之巨。由於程氏的欠款，絕大部份來自金融界，一旦無力歸還，無形中凍結了銀錢業流動的資金，餘波所及，不僅影響房地產業界，甚至還波及整個工商業，而昔日一擲千毫無吝色的大老板，也不得黯然淚別其精心設計、富麗豪奢的華貴住宅了。
一、程氏成為上海巨富的秘密
本世紀初，程霖生之父、工匠出身的程謹軒在上海營造業中已小有名氣，自從他在承包客戶委托施工中，結識了沙遜買辦寧波籍的李某後，通過李氏的引介已能與洋大班直接洽談業務而逐漸取得信任；雖未取得買辦桂冠，但其聲勢和辦事的果斷與氣魄，已淩駕於買辦之上，成為買辦間管事。此後他就得以憑藉洋主子的權勢和財力從事房地產投機成為巨富。 程謹軒又名程謹齋、安徽省歙縣人，原是木工手藝匠人，因幼年出過天花，麵頰上有少數麻點，人稱“麻皮木匠”或稱“程麻皮”。緣在清鹹豐年間，太平軍席卷中國東南半壁，上海發生“小刀會”起義，城廂內外和鄰近州縣的官紳地主，紛紛匯集上海租界，以托庇於帝國主義的保護。他們需房甚急，房租飛漲。許多外國商人，乃紛紛以最快速度，從美洲購運木材搭建被稱為“本格羅”帶走廊的木屋平房出租牟取暴利。程謹軒就是在這一曆史背景下，以一名幹練的工匠被洋商雇用。 由於程謹軒的聰敏能幹，又學會了簡單幾句英語，很快便成為包工頭。愛·台·沙遜在滬初設的沙遜洋行原以運銷鴉片、軍火、花衣(即棉毛纖維)、黃麻等為主，房地產僅為其中附帶的經營項目，但他意識到永租土地、建屋出租，所得利潤遠較其他經營優厚，且無風險後，便逐漸把洋行的經營方向轉向房地產業。 有了象程謹軒這樣一位對建築行業十分嫻熟，精明能幹，在工匠群體中，一呼百應，自然相得益彰。尤其是：當沙遜洋行把經營的主要方向轉入房地產後，因鋪的麵過廣，置地所建專供中國商民居住使用的大批舊式裏弄房屋即將越逾租界當局所規定的25年的年限，必須更新而苦於資金短絀，不得不忍痛出賣的時候，程謹軒居然能掌握市場脈博，審時度勢，為洋主子出謀獻策，建議把這些陳舊的裏弄連同基地，以較長的年限出租與人翻建新房，所收地租可不低於現房租，這樣既無損於沙遜現收入的水平，等到租地期滿還能取得地上房屋，且不失其擁有大量地產的納稅人地位，不影響他對租界事務的發言權。 程謹軒表示他本人即願承租這些舊房及基地，並利用拆下的廢舊材料翻建新房。為了使這一謀劃取得成功，他幾乎把全身解數用上，利用舊磚，砌空心牆，舊門舊窗，接挺換帽，雇用內地流來上海貧苦農民的廉價勞動，所費費用每幢房不足百元，而新招來的租戶所收租額卻可高於原租兩倍以上，l-2年便可收回全部成本。 如此營運，洋老板非常高興，因為他並未減少收入，且仍保持其納稅大戶的形象，而程值軒卻能在十餘年間陸續從洋老板處租地拆舊翻新，掌握了原沙遜所有的一部份地上房屋，可謂各得其所。 經營中程謹軒既以自己的信用和擁有的地段優越的地產押與他人而取得貸款，又接受他人的房地產抵押而放款，前者用以籌措資金，後者用以控製押款人不得把產業賣與他人。他勾結地保對當時尚屬農田菜圃的西區田主人巧取豪奪，在地價節節上升的地產市場，真是左右逢源，在他手裏的1元錢，往往可當2元甚至3元來用。 由於上海的繁華商市原是從今南京東路外灘向西延伸，也是以今南京東路為中軸，向南北兩側展開的，地價以今南京東路外灘，即今和平飯店的基地為最高(1899年每畝價規銀18500兩)，向西逐步遞減(同年在今南京東路浙江路口華聯商廈基地地價僅合前者的半數為9500兩)，至若南京西路今國際飯店店址，當時尚屬農地的地價每畝價銀隻數百兩。其差距常以倍計或數十倍計。 當程謹軒意識到上海的地價普遍上升的同時，特別注意到西區地價上升的勢頭，必甚於已繁盛的中區，於是他不遺餘力把其所擁有的資金和所有能夠調動取得的信貸，大量購置酉區地產，並以新購的地產再押款，再購置。
所置產業有多達數十畝、兩麵出馬路的建房基地(如今南京西路常德路口靜安公安分局和南京西路1522弄整弄花園住宅群址)，有三麵出馬路麵積近百畝的大塊地產(如南京西路、北京西路與石門二路交叉地段即德義大樓和王家沙花園路兩側的和合式花園洋房等基地)。 而事態的發展證明，西區自成為租界新區後，市政建設日臻完備，人口不斷增多，華洋巨賈也紛紛從租界中區遷往西區營建住宅(如英商匯豐銀行大班在南京西路西康路口所建居住的紅磚巨大建築物及其以西各個相連的花園住宅群等)，過去每畝地價數百兩至千兩左右的基地，在3-5年內竟漲至萬兩以上，此時程謹軒遂能從其投資不久新置地產上漲的地價中，取其增值的一小部份用以償付本產業抵押貸款的本息，或出售其中一小部份，得款建房，謀求更大、更多的厚利。這就是程謹軒得以成為上海巨富的秘密。
二、巨額財富揮霍殆盡
程謹軒自成為上海屈指可數的巨富以後，他不象我國許多成功的工商業者深知創業之不易，而兢兢業業。這也許因為他致富得來甚便的原故。他對下一代也缺少應有的家庭教育。 他有兩個兒子，長子是個聾啞殘疾人，不問世事，生一子名程貽澤，為程謹軒長孫。次子名程霖生，染有鴉片癖。據說霖生的吸食鴉片還是乃父慫恿的，因程謹軒認為：染上鴉片癮便不大可能涉獵他事，不會冒風險，可以保全其千百萬家產，但後來的事實，並不如此。當程謹軒逝世，千萬遺產由程霖生掌握後，其生活之豪奢，涉獵世事之荒唐，遠非乃父生前所能想象。 程謹軒遺產中絕大部份是房地產，當時程氏在今南京西路常德路口有地產數十畝，坐北麵南，地段優越，氣勢雄偉，霖生便選定這一塊地的西半部與常德路轉角處建程氏新宅，麵南沿南京西路建門樓，門外安放石獅一對，在口字形正宅門前廣場，築池養魚，以魚與餘同音，借得口采；正宅內側，環以遊廊，大小房間數十間，配以當代最豪華的陳設。 
南京西路1550號, 程霖生豪宅
現該樓使用單位是上海市公安局靜安分局
程霖生厭倦西方傳統的建築物外貌，也不愛中國民族風格的宮殿式建築，卻相信陰陽五行，授意建築師為他獨具心裁設計建造一座外圍封閉，內繞遊廊主屋，配房前門樓，雙獅拱衛格局的花園洋房。該花園住宅占地8500平方米，門前坐有兩隻石獅子，分列左右兩旁。園中建造了一幢八角型式的庭院，高三層樓，中間有大理石的闊型樓梯，庭院後麵又建有四層十六間樓房，其中二、三層與庭院相通。
但程霖生對此高度物質享受仍不滿足，他甚至還考慮到宅外環境的協調。宅西的常德路，林蔭夾道，綠葉扶疏，麵南今南京西路，係當時公共租界的東西幹道，地段環境，是無與倫比的，唯其宅東大塊空地，當時曾為其侄程貽澤糾集小友作練球的場地，影響其新宅的恬靜環境，而建造普通裏弄房屋，進出多一般市民，似乎也使其豪華新宅遜色。
因為在他的心目中，能和他這個千萬富翁相鄰的亦必須是具有一定社會地位、以汽車代步的“四輪階級”，所以他決定在餘下的暫作球場的不小地塊上，建造雙開間三層花園住宅34座，每座住宅均配有客廳、餐廳、起居室、臥室、衛生、暖氣設備和寬敞的汽車間，月租300餘銀元，當然隻有那些達官顯官、華澤富賈才有資格租用，也就是說隻有這些人才有資格做他的鄰居。 
南京西路1522弄花園住宅, 程霖生所建
建築麵積5688平米，占地麵積8293平米
上海市曆史文物
長期生活於豪富巨賈家庭的程霖生，壓根兒不知稼穡之艱難，他在吞雲吐霧，錦衣玉食，聲色犬馬之暇，突然對書畫古董文物發生了興趣，為了顯示其高雅情操，在宅內辟有畫苑和書齋，經常出入於古玩、文物之肆，對一些文物還會發一通似懂非懂的議論，結交前清皇朝的遺老遺少，儼然是個鑒賞家。一些文物商人知道他是上海灘上數一數二的巨富程老板，故意加以奉承，說他有一雙法限，最能識別字畫的真偽，曾以不少贗品冒充稀世奇珍，從程霖生口袋裏挖出重金。
而最為耐人尋味的要算程霖生在其新宅所辟的“石濤堂”了。他說他最愛石濤和石濤的畫，愛石濤主要是受其清淡高雅，具有憤世嫉俗的傲骨，石濤的畫，正如其人。為了收集石濤珍跡，他真是孜孜以求，不借重價，為此吸引了眾多的文物商人和掮客奔走於他的門前。 有一次，程霖生不知從何處得知石濤遺作中有一幅山水畫，一反山水畫類多風光旖旎的傳統，畫麵所示竟是殘山剩水、一片淒清，山邊有一老翁孤零零的垂釣，對時代的寓意很深，便刻意追求，誌在必得。當時有書畫掮客顧某，受命搜求，但顧某從未聞知石濤有此遺作，更不知畫麵情景。時值當時尚屬青年的畫家張大千來滬，談及此畫，畫家見多識廣，領悟了畫意，但說刻意追求，未必可得，顧某便慫恿仿製，製成後價售與程，可得萬元。在顧的一再遊說下:“從程霖生處取一點不義之財，並不算缺德，……”加之當時畫家有赴敦煌參觀學習的計劃，正苦於行囊短絀，價售所得八成歸畫家。以張大千的高超技藝，仿石濤的畫風，果然竟能亂真。 尤令人發噱的是:這時程霖生已得悉張大千逗留在滬，為了炫耀其收藏之富，請他來家作客，他們相偕參觀了“石濤堂”。主人特地出示了所得的精品——一幅由張大千仿製的膺品，傲然自得。這不禁使張大千感到無限悵惘，內心也有所不安，但又不便說破，也隻好奉承幾句。程霖生除了自命風雅，字畫之外，還收藏了古今中外的圖書典籍，盛以紅木書框，配以玻片，每天由婢仆指拭，光可鑒影。他並無較高文化水平，收藏的圖書典籍，無非作裝飾門麵之用。 
程霖生的信劄
程霖生的胞侄程貽澤看到了乃叔的新建住宅如此豪奢，賓朋滿座，揮金如土，婢仆成群，所花巨款，原為祖父所遺，想到自己身為長孫，應得遺產自不能有遜乃叔，於是亦步亦趨，選定今北京西路泰興路口程家所擁有的大塊土上大興土木(即今上海市人民政協所在地，泰興路306號)。 這時程貽澤已是青年，讀書之暇，酷愛體育，結交體育界知名人士，與一些球星稱兄道弟，且崇尚西方生活方式，所以新建住宅除保持豪華的居住條件外，還配有舞池，籃球房、彈子房、練球場和遊泳池等，正宅東側另有一所附屬本宅的小洋房，樓下做程貽澤經租帳房，樓上做球友宿舍。既兼有體育俱樂部的特色，又帶有收租(房租)院的莊園氣味。 程貽澤年輕好勝，樂善好施，興之所至，千金不吝，雖酷愛體育，但技藝不精，其寡毋以球場如戰球，堅不允許外出練球，球友們便擁戴他擔任領隊，他則以捐贈球衣、球褲，擔負球隊一切費用，熱情款待球友相酬答。他曾組建了一個足球隊，取名為三育隊，後來把三育隊擴大為優遊體育會，組織優遊足球隊和強華籃球隊，聘請著名教授練舒鴻等擔任教練，在他領隊的球員中，曾出現過足球名將李寧和號稱“鐵腿”的孫錦順以及籃球名將王南珍、蔡演雄等。 1929年他還曾出資率領優遊足球隊運征日本，戰績二負二勝。優遊足球隊在上海取得盛名以後，作為領隊的程貽澤在體育界頓成風雲人物，他不時組織球隊與旅滬外僑和外國駐軍的球隊作友誼比賽，也邀請馬來西亞、菲律賓的華僑球隊來滬比賽，熱情招待，臨別還送禮品。
為炫耀其身份，取西名台尼斯程，把他家投資建成的南京西路石門二路口的大樓(今少年兒童圖書店所在處)定名為台尼斯公寓(中文叫德義大樓)，一語雙關，還寓有台尼斯程講道德、尚義氣的意思在內。這座旅館式的公寓，在程貽澤的安排下，經常保留相當一部分空房，供其安排外地客隊球員住用。 
德義大樓, 南京西路778號
新瑞和洋行設計
程氏叔侄雖分宅而居，但並未分析遺產，程貽澤隻知一味豪奢，花錢如水，隻要有錢可花，他就不問盈歉。程霖生除自命風雅，結交三教九流外，千萬家財，並未滿足其欲壑。他不甘居沙、哈之下，1923年至1926年間，他曾把手頭現金投資開設衡餘、衡昌、泰昌等六家錢莊，這倒不是有意從事金融，而在於執銀錢業的牛耳，以調動資金，進行投機。 他相信風水、看相，算命。天文生(又稱陰陽生)為他相宅，說他的新宅“地脈悠長”是大富之家；星相術士告訴他“流年”大利，必將暴富。就在1927年至1929年左右，上海標金市場漲落極大之際，他開始做起標金投機。初戰告捷，益信流年、風水之說，便放膽大做買空賣空，盈虧常以數十、百萬計。
當投機遭到失利、手頭現金已感拮據之初，以程氏在滬的聲望和偌大房地產的厚實基礎，尚不難在銀錢業通融巨款，但當泥潭愈陷愈深，行莊對其隻借不還，難以續借之際，他不得不轉向外籍銀團借款。他曾向英商德和洋行借款規銀300萬兩；而洋行並不相信程氏的信用，提出要有可靠的押品，並須控製押品的日常收益，霖生因亟需巨款翻本，不得不拿出他最心愛的產業用以押款。大凡賭徒越輸越要翻本，當輸紅了眼便不顧一切，失敗得也就更快。 程霖生從事標金投機原與賭博無異，等著他的盡是失敗。曾幾何時，千萬家私，盡付東流，還負一身債。最後，不得不宣告破產。總計程氏叔侄到1931年破產清理時止，欠債已超過規銀2000萬兩，他們雖擁有價達規銀一千餘萬兩的財產，但已資不抵債，後經債權團協商，除有押品的債務，以押品照值作價抵允本息外，信用貸款部份用程氏全部房地產照估價升值35%來抵償，以便了結(當時曾有英商愛爾德洋行和業廣地產公司主其事)，實際上也就是以其信用貸款按一定的折扣作倒帳處理。
債權人之一的英商德和洋行，由於行方堅持要有可靠押品，且押品的實際價值必須高於押款金額一定的百分比，又控製了押品的收益，竟未受到程氏破產的影響，而吃大虧的全是中國銀錢業行莊。 在程霖生叔侄的破產清理中，南京西路的德義大樓及其北麵的石門二路41弄(舊稱王家沙花園)整個產業歸福源錢莊接受(後來轉賣與中國銀行)，南京西路1522弄花園住宅34 幢由債權團轉賣與振華紗廠老板薛文泰。程霖生在南京西路常德路口的住宅歸四明銀行承受(後來輾轉歸華僑銀行)。程貽澤在北京西路泰興路口的住宅作價歸同安公司所有。至於各行莊對程氏的信用貸款，統依英商愛爾德洋行和業廣地產公司的估價升值35%作價了結。 程氏破產後不能再過以前的豪奢生活而遷出原居，所有的古玩、字畫、圖書、家俱等，有的出賣償付零星債務，有的出賣以充生活所需，這時他才發現過去所購得的古書、名畫，許多都是贗品，憤恨之餘，意揚言要報複，特別是以萬元購得的“石濤”殘山水畫，曾計議要通過上海某“聞人”對仿製者下手，使這位蜚聲海內外的畫家(張大千)為之不寧，但不久傳來程霖生病故的消息，這一陰謀也就告吹了。 三、破產餘波和影響 程氏叔侄的破產固然由於他們揮霍無度加上醉心於交易所投機而造成，“貨悖而入者，亦悖而”這種賭博式的投機失敗原不足道，但是因其用以一搏的資金，動輒數百、數十萬銀兩(當時一般銀行的資本不過數十萬兩，即如一些知名度很高的銀行亦不過一、二百萬兩)，波浪所及，市場為之動蕩，許多素稱穩健的行莊，頓因其往來的大戶——程氏叔侄頭寸失靈而瀕於擱淺。
原來程氏以上海巨富的聲望和實力與行莊開戶往來，總的來說存餘的多，透支的少，行莊還可借程氏的聲望，招來他戶存款，所以對程氏十分尊重，所有透支，盡量滿足要求，何況他今天透支，明、後天即可解進。後見程氏支票雪片飛來，獨不見現款解進，才發現其投機失敗。行莊為了拯救自己，不得不予以退票，但已蒙受損失了。 程氏投機失敗，對金融業的影響，首當其衝的是他曾於投資的衡餘、衡昌、泰昌、鼎元、成豐、吉昌六家錢莊，他們各以對程氏放款過多，周轉失靈而倒閉。即如當時身任錢業公會理事長秦潤卿投資開設的“四恒”(即恒興、恒隆、恒大、恒賚)一貫以穩健著稱，也因對程氏放款多達86.6萬兩，吃了倒帳，經受了嚴峻的考驗。
程氏宣告破產後，曾由上海銀錢業自組公益銀團清理其債務，所有程氏擁有的大小房地產除已作抵押者外，概照產業估價組織“統一公記”、“同德公記”兩家房地產公司對接收的產業標賣，然終因數額巨大，非一般投資者所能問津，隻好由債權人吃進。 雖說債權、債務了結，而行莊把流動現金變成呆滯的房地產(當時因世界經濟危機已波及上海，銀根奇緊，外商銀行已不接受房地產押款)，可說是吞下了苦果，以致有些行莊，出於對現金的需求，不得不把吃進的產業降價出售。加之這一年(1930年)年終結帳，銀根愈收愈緊，金融界險象環生，市麵越見蕭條，各業有的甚至停止交易，幸經當時的政府同意延期結帳，市麵才稍有起色，勉強渡過難關。 初，程霖生投機失利，因其舉止、排場一如往昔闊綽，外界因不知情，瞞過了金融界，即其兄嫂和胞侄程貽澤亦不知情。乃至霖生投機一再虧蝕，卒至破產清理，要把貽澤母子居往的今北京西路泰興路口的安樂窩也要拿出抵債，才大吃一驚。當時貽澤母子曾提出房地產是兩房共有，不承認霖生有處分權，因此債權、債務的談判中出現了波折。
最後經一再協商，以當時租界範圍內以道契和權柄單為產證的房地產，其抵押、買賣均由本道契掛號的洋商辦理，而洋商掛號規定，隻認產證和原留印鑒或簽字，程氏所有房地產產證既為程霖生所持有，霖生便是產權代表人，所簽署的過戶書，符合洋商掛號移轉的手續，因此所提異議不能成立。當然在調解過程中，少不了給程貽澤母子一筆慰藉金，這又是債權人的另一筆損失。
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