（2012-04-19）

黃靜怡

angelawong@midland.com.hk

　　上期講到香港市場經過政府一係列穩定樓市措施出台及實施，可以說目前短線投機炒家人數極少，市場大部份由自住的用家及長線投資者主導。

　　按理說，市場應該相當理性。然而複活節期間有政府官員於其部落格（Blog）內指出特區政府會密切監察市場狀況，若樓市出現過熱的情況，在有需要時毫不猶疑推出進一步的措施。

　　香港樓市於2月份再度活躍亦不無根據。文中提及，“自2月開始，股市回升，樓市氣氛再度轉活，早前累積的購買力被釋放，帶動成交及樓價上升。”同時還引用一組數據：“反映2月的成交，3月送交土地注冊處注冊的住宅物業買賣合約總數，按月急升接近2倍至1萬1360宗，整體樓價在2月亦回升約2%。” 這是否意味著目前香港樓市真的處於過熱情況？

　　香港樓市近期的確是經曆過積存的購買力釋放的過程。但值得留意的是，因物業買賣成交遞交到土地注冊處作注冊登記大概需要一個月時間，所以3月土地注冊處數字大致反映的是2月份的市場情況。

　　因此，更重要的是要知道3月份的成交是否如2月份一樣的熾熱。而要了解3月份整體市場的實際成交量情況，需要等官方於下月初發放4月份的土地注冊處數字方可得知；不過，並非沒有辦法更及時了解香港樓市成交量的變化。

4月份注冊量料有所回落

　　美聯物業每周均會於市場上統計35個大型屋苑的成交數字，另外還有10個大型二手屋苑周末成交量，其結果會每周向市場發布。

　　以該兩組統計數據，便可以見到3月份成交量其實呈現逐周回落，例如3月份最後一周35大屋苑成交量有169宗，僅相當於2月份高峰期一周371宗不足5成。

　　若以3月份整月計算，此35個屋苑的成交有926宗，較2月份的1250宗回落約26%；以此估計，4月份土地注冊處注冊量將較3月份注冊量有兩成半至三成左右的回落。然而這個回落情況，截至複活節期間土地注冊處數字暫時仍未能反映。

　　因此住宅物業成交量於3月份已有所回落，與2月份相比交投熾熱的情況不再，樓市成交量也回複至一個較正常的水平。

　　此外，雖然近期傳媒報道市場仍有不少成交價破記錄的買賣個案出現，不過這些“破紀錄”成交畢竟隻屬於個別現象，並不能代表整體樓市情況。

　　目前香港住宅物業市場可說是由自住用家及長線投資者主導，若外圍經濟環境無大波動，以及政府沒有進一步壓抑樓市的政策出台，預期未來一段時間香港樓市將平穩發展。

（作者為美聯集團副主席）

梁振英上任　港樓價大跌？

（2012-04-19）

梁振英上任後的香港房地產走勢，近日成為輿論焦點。圖為港島區的甲級辦公大樓。（中新社）

戴慶成　《早報》香港報道

taihingshing@gmail.com

　　被視為香港候任特首梁振英最大支持者的恒隆地產集團董事長陳啟宗相信，梁振英上台後，不會打壓樓市。

　　不過，有證券商堅信，梁振英任內一定會增加住宅單位供應量，呼籲投資者未來五年不要沾手香港房地產股。

　　民望低迷的香港候任特首梁振英，上台後會否出招打壓樓市，令樓價大跌以爭取民心，近來在香港社會引發一股熱烈討論。

　　一直被視為是梁營人士的恒隆集團董事長陳啟宗前天出席一個活動時，不點名向長江實業集團主席李嘉誠在內的四大房地產商開炮，揚言梁振英上台後就會向大房地產商“開刀”，日後他們再無“大茶飯”（即大的買賣）可吃。香港《蘋果日報》昨天引述房地產分析員分析，陳此番言論暗示梁振英會出重手打壓樓市，影響發展商日後的利益。

　　不過，陳啟宗昨天澄清，外界擔心新一屆特區政府會打壓樓市的想法十分“戇居”（愚笨）。

　　陳啟宗解釋，香港“成也地產，敗也地產”，誰搞垮香港房地產市場都不會有好結果，故他相信梁振英上台後，香港樓價不會大跌，未來樓市隻會平穩發展。

　　他說：“有報章說梁振英會打壓樓市，他打來幹麽？這說法根本很“戇居”。梁振英才不會這麽笨，他隻會在合適的時候增加土地供應。”

　　陳啟宗強調，從沒有與梁振英商討有關樓市的話題，但他相信“樓市下跌”與“平穩發展”是兩碼子的事，最重要的是特區政府在適合時間推出土地。

　　對於有意見認為梁振英上場後才應該買樓，他回應說，自己不敢教市民做買樓決定，市民會懂得分析。

　　另一名香港房地產商合和實業集團主席胡應湘也認為，梁振英上台後，不會推垮樓市，因為若這樣做，梁振英將要收拾殘局。

　　胡應湘指出，香港樓價比新加坡高，而且麵積小很多，梁振英日後需要徹底研究香港居住問題，照顧各階層的需要，特別是低下階層，製訂全麵的住房政策。

　　他還說，香港需要“謀定而後動”，不僅需要考慮住宅問題，其他方麵包括辦公樓、商鋪及酒店供應，也需要全盤考慮。

　　不過，外資券商裏昂對香港樓市前景持不同看法。該行在昨天發表的一份報告中預測，隨著梁振英上場，香港土地供應少、樓價飆升的情況將會終結，該行看不到投資者有麽理由要在未來五年持有香港房地產股。

　　裏昂在報告中建議投資者減持香港房地產股。該行預計，香港樓價在今年餘下時間的升幅隻會有4%。在未來10年，隨著住宅供應增加，香港特區政府對樓價調控會更加主動，樓價升幅也會減半。