香港選出新特首 樓市會向哪邊走?
文章來源: insight7772012-03-30 07:56:19

(2012-03-30)


《早報導讀》甲木

股市永遠是走在樓市前麵,上周香港的地產股累計跌幅慘重,但本周一,也就是在新特首當選後的首個交易日,地產股全麵造好,這就是一種市場現象。

經點

  香港五天前選出了回歸以來的第四任特區首長,中央政府也已經由國務院總理簽署了任命書,92天後,也就是7月1日,梁振英正式接班。

  三位特首候選人競選期間都發表了自己的政綱,其中,候任特首梁振英在競選政綱內提出增加土地供應等措施,並計劃大力發展公營房屋,相當於新加坡的政府組屋,大家都覺得對香港樓市會有很大的影響,市場更憂慮新特首上場將會調控樓市。

  上星期,在特首戰形勢開始明朗化後,香港的地產股累計跌幅慘重,這真是如人飲水,冷暖自知!股市更是春江水暖鴨先知。

  香港的樓市真的會出現大調整嗎?也許我們可以從幾方麵去探討。

  首先來看看樓市的周期。香港有兩個特殊的日子,1984年的中英聯合聲明及1997年的回歸,期間共13年,而回歸後到2010年是另一個13年。

  我的財經界朋友告訴我,舊約聖經講述法老王夢見七隻肥羊,後有七隻瘦羊,瘦羊吃掉肥羊後,依然幹瘦。約瑟為王解夢,說是七個大好年後會有七個大荒年。於是法老王任命約瑟建倉儲糧,如此方拯救了埃及與鄰邦。我朋友說這就是經濟循環,相當於周期論。

  香港還有另一種地產周期說法,那就是地運,周期是20年,第七運是1984年至2003年,第八運是2004年至2023年。20年周期分為前、中、後三期,分別為七、六、七年。前期是上升,中期雖有調整但總體還是上升,而在中期末為頂點,後期基本上是直線下降。



      從1984年至1997年,不看個別交易,隻考慮總體情況,香港樓市均價升了近10倍,期間有1987年10月19日的美國股災,1989年的天安門事件,1991年的波斯灣戰事,1994年港府的樓市壓製政策,但這些事故都是入市的良機,因為任何大事故都是一個資源及資產重新分配的機會。

  好了,到了後期,也就是1997年至2003年,回歸時樓價見頂峰,新政府好心做壞事,宣布調整土地政策,後遇到亞洲金融風暴,雖在2000年有個網絡泡沫而引起的短暫小陽春,之後又逢2003年的沙斯肆虐及政治爭吵,香港樓市在這七年間,屋漏偏逢連夜雨,均價與1997年比較,跌了近七成!

  踏入第8運,也就是2004年至2023年,前期七年樓市均價基本是上升,而2008/2009年的金融海嘯卻又是一個入市大良機。如今2012年,是中期的開始,如果從周期論的角度來看,雖然目前樓價很高,也許是高處不算高,頂峰應該是在2017/2018年。

  看了周期論後,再看看經濟及其他因素。

  第一是樓市的供應量及需求量。由於樓價大跌,港府有了上次的經驗,過去幾年都不敢大量增加土地供應,而中國因素的影響,造成需求量增加,於是回到經濟理論第一條:價格上升。

  第二是金融海嘯後,全球處於零利率的環境,加上美國的量化寬鬆貨幣政策,流動資金到處尋求增值,好多都投入了資產,也就是股市及樓市,很自然價格就會上調。

  第三是港幣與美元掛鉤,金融海嘯後,美元幣值下跌,港幣也得跟著下跌,貨幣貶值,通貨膨脹,資產價格上調,而且上調力度一定大過貨幣貶值幅度。

  第四是新政府對樓市的態度,雖然候任特首希望‘穩中求變’,有理由相信在香港的目前客觀環境下,短期內在樓市推行大變革是絕對不容易。

  股市永遠是走在樓市前麵,上周香港的地產股累計跌幅慘重,但本周一,也就是在新特首當選後的首個交易日,地產股全麵造好,這就是一種市場現象。

  由此觀之,隻要不出現“屋漏偏逢連夜雨”的情況,接著下來五年,香港樓市應該會是處於小調整、穩健向上的格局。