（2012-03-15）

市場論

黃靜怡

angelawong@midland.com.hk

　　香港樓市在經曆長達8個月的調整後，步入2月份開始回暖，成交量出現大幅反彈。

　　預計反映2月份二手成交量的3月注冊數字可達9000宗，較前一個月大幅上升1.6倍。而2月份的臨時樓價亦同時錄得1.1%的回升，為連續8個月下跌後的首次回升。隨著樓市出現價量回升的局麵，坊間開始討論香港樓市是否已出現“小陽春”。

　　要分析樓市出現回暖的原因，不難找到理由。例如農曆年後香港股市明顯上升，及近期銀行又重新將新造按揭（抵押）利率調低，甚至政府未有於2月1日的財政預算案再出台打壓樓市的方案等等。但請深入分析，在近年香港經濟並未有出現明顯經濟滑坡的情況下，何以樓市經曆過去多月的低迷情況？

基本因素仍利好香港樓市

　　造成早前樓市成交量大幅回落的原因，主要是政府於過去兩年多次出台壓抑樓市的政策。隨著去年年中政府進一步收緊住宅按揭成數，而歐債危機的影響亦逐步加深之下，住宅成交量出現明顯萎縮。11年下半年平均每月二手住宅注冊量跌至約4100宗，較上半年平均注冊量大跌5成，12月二手的注冊量跌破2008年金融海嘯最低月份3289宗的水平，今年1月份更進一步回落至僅2700宗，香港樓市一瞬間跌入穀底。

　　但實際上，多項基本因素仍然利好香港樓市。過去一年香港的經濟表現仍然十分理想，本地生產總值實質增長5%，最新1月份失業率隻有3.2%，接近全民就業；與此同時，去年香港的結婚登記亦達到近5.8萬宗，是有紀錄以來的41年新高。在多項基本因素利好樓市的情況下，樓市成交量陷入低迷，著實令人費解。莫非是因為香港也實行中國大陸的限購政策，令住宅隻可以向本地居民出售，或限製每戶隻能購買一套？事實並不是這樣，香港至今未有限製外地居民來港購買住宅的數量，而這對維持香港的自由經濟仍十分重要。　　

       相反，外地買家，尤其是中國大陸買家近年也已成為香港樓市的一大購買力。特別是去年下半年當本地買家受到政策影響，入市減少的情況下，大陸買家的影響力更顯突出。根據買家以個人身份登記 (非公司或機構)的注冊個案計算，去年中國內地買家購買香港住宅物業占到整體住宅注冊金額的比率，由前年的12.1%攀升至19.5%。換句話講，中國大陸買家已經占到香港住宅市場的2成需求。其中，購買一手私人住宅所占的金額比率更由26.7%升至4成，反映大陸買家已確實為新盤市場的一大主要需求來源；二手住宅方麵，比率雖然僅由8.6%增加至13%，但因近年香港住宅市場是以二手住宅占主導地位，所以這幾個百分點的增加所反映的購買力亦不容忽視。

　　由此可見，在強勁的本地需求，加上中國內地買家亦熱衷來港置業的情況下，香港樓市仍具一定的吸引力。相信隻要政府不過度打壓樓市，市場現階段仍可以健康發展。（作者為美聯集團副主席）