（2011-02-09）| ● 部長來論 馬寶山 有一對年輕夫婦曾向我申訴，他們申請了榜鵝水濱台的首個瀕水預購組屋項目的組屋，不過由於申請者太多，他們擔心新組屋供應不足。如果價格節節上升，他們或許將買不起組屋。 這對夫婦說：“報紙上報道，建屋發展局近年來每年所建的新組屋數量沒跟上結婚人數，也就是說建屋局沒為新家庭提供足夠的新組屋。” 許多國人也可能有相同的擔憂。讓我解釋為何事情並非那麽簡單，以及建屋局在住屋供應規劃方麵，如何滿足人們長期和短期的需求。 為大眾提供負擔得起的住屋 在滿足首次購屋者的需求方麵，多年來政府所信守的承諾是明確而且不變的——那就是為廣大民眾提供負擔得起的住屋。今天，每十個新加坡人當中，就有八個是住在組屋。 為了履行我們對下一代的承諾，建屋局必須加大力度，幫助首次購買組屋的年輕夫婦購得組屋。不過，這並不表示我們得建足夠的數量，讓每一個新家庭都有一間新組屋可以選購。 為什麽這麽說呢？因為總有些家庭會選擇購買轉售組屋，而不是新組屋。他們或許會因考慮地點或組屋類型等因素，而決定不買新組屋。建屋局為這些人提供3萬元至4萬元的公積金購屋津貼，還有貸款津貼，以幫助他們購買組屋。收入較低的購屋者，也可申請高達4萬元的額外津貼。過去十年來，每年有30%至55%的首次購屋者選擇購買轉售組屋，而不是新組屋。 一部分首次購屋者的需求，在轉售市場得到滿足之後，建屋局以此計算出新組屋的需求，再根據需求興建新組屋，並為首次購屋者保留更多的組屋單位。在對組屋供應進行規劃方麵，建屋局采取了全方位的做法。它不隻考慮結婚人數，同時也考慮其他因素，如永久居民和外國人的引進數量，以及現有組屋在轉售市場中售賣的數量。因為如果屋主逝世或移民國外，或要換大屋或小屋時，房子就得在轉售市場上售賣。 |
過去十年，建屋局共建造並售出超過10萬間新組屋，相當於興建了三個大巴窯鎮。在這期間，轉售市場也非常活躍，總共供應了超過30萬間組屋。新組屋和轉售組屋的供應數目總和，滿足了國人長期的住屋需求。 然而，事情往往不是那麽簡單。盡管中期內的供應大致上和所預測的一致，短期內的需求波動卻是比較大的，因為購屋者會根據經濟展望和市場情緒來調整他們的購屋計劃。當價格走低時，購屋者可能會期望價格繼續滑落而按兵不動，不過價格一旦高漲時，購屋者卻可能會擔心錯失購買時機而湧入市場。 因此，盡管過去十年裏結婚後有條件申請公共住屋的國人，人數每年大致上維持在1萬6000人左右，首次購屋者對受津貼組屋的需求，每年卻在1萬2000至1萬9000間之間波動。在這期間，轉售市場總成交量的波動更大，每年成交量在3萬7000宗至5萬8000宗之間波動。 如果建屋局不考慮市場情況，硬性固定每年的供應量，那麽就可能造成有些年份出現供應過剩的現象。例如從2002年至2006年，轉售組屋的價格大致上是橫擺的。如果當時建屋局堅持按照長期預測製定供應量，那麽我國目前的80萬個政府組屋屋主所擁有的房子價值，很可能已進一步被壓低。 應對越來越大的波動幅度 過去兩年來的市場變化尤其難以預測。前年5月，國際貨幣基金組織還預測亞洲會麵對“持久而嚴重的經濟衰退”。不過，令人感到意外的是，新加坡的新移民數目在經濟衰退時不減反增，而經濟活動也恢複得很快。 市場情緒也是個重要因素。盡管這裏有很多外國人，房地產價格卻在前年上半年開始放緩。不過，市場展望卻於2009年下半年，在全球利率走低的情況下大幅度改善，帶動了新加坡以及本地區的房地產價格大幅度上揚。 鑒於經濟的強力回彈，建屋局在前年下半年迅速增加新組屋供應，從原先的6000間增至9000間。它後來還調高了2010年的新組屋供應量，從原定的1萬2000間增至1萬6000間，增加幅度超過30%。 建屋局也計劃在今年推出多達2萬2000間新組屋。按這樣的速度來看，建屋局隻需兩年時間，就能供應比大巴窯現有的組屋還要多的新組屋。 要確定短期內的正確住屋供應量是很困難的，更何況我們還要在這方麵維持平衡。經濟情況和市場情緒的變化速度，肯定要比我們更改建屋計劃的速度要快得多。因此，在對組屋供應進行規劃，以應付較長遠的需求時，我們也采取了一些緩衝措施，來應付短期的波動。有些人可能會建議建屋局擴大緩衝範圍，或在需求出現之前就開始建造組屋，以應付市場波動。
但是，這會造成一些問題，如新組屋的空置率造成成本太高，以及供需可能不平衡等。 不論我們的組屋申請製度是一個怎麽樣的製度，我們最終還是得在供應太少而不能滿足購屋者的需求，以及供應過剩而對現有屋主或納稅人造成不利之間做出權衡。為了全體國人的利益，我們必須在這些方麵謹慎地找出平衡點。 作者是新加坡國家發展部長
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