馬來西亞楊忠禮集團發展的麗沙島18棟瀕水洋房。 （檔案照片）

　　過去一年，升濤灣公寓推出新單位的認購率欠佳，平均認購率為70％，有些項目的認購率還不到四成。然而升濤灣的有地私宅，盡管價格一再刷新紀錄，買氣卻依然旺熱，絲毫沒有放慢的跡象。

　　與升濤灣有地私宅相比，升濤灣公寓的市場供應仍然非常充裕，至今有近500個單位還未被市場消化，其市場反應也日趨兩極化。

　　過去一年，雖然升濤灣公寓新項目的銷售帶動核心中央區（CCR）私宅整體上漲了14％，但推出新單位的認購率欠佳，平均認購率為70％，有些項目的認購率還不到四成。（見表）

　　然而另一方麵，盡管價格一再刷新紀錄，升濤灣有地私宅的買氣卻依然旺熱，絲毫沒有放慢的跡象。

　　升濤灣有地私宅的價格一年內已經飆漲了約36％。發展商的庫存已經幾乎“幹涸”，隻剩區區五個洋房單位，還沒有找到買主，其中包括四個未推出的單位。

　　市場人士指出，“兩極化”的反應在升濤灣已經越來越明顯。這也造成多數豪華公寓的發展商暫時扣住公寓不發。

　　加上推出但沒有售出的單位數目，升濤灣總共還有484個單位的公寓潛在供應量，這在行情大好的時候，也需要好幾個月才能消化掉。

2600元尺價起跳公寓買氣大不如前

　　根據本報向萊坊（Knight Frank）收集的數據顯示，市場對升濤灣公寓的普遍反應隻屬於“微溫”，估計是受到2008年金融海嘯的打擊，因此市場仍然沒有恢複危機前的買氣。

　　不過升濤灣新公寓項目的售價都幾乎從2600元的尺價起跳，已經遠遠超越較早前推出並已經竣工的項目，因此盡管銷售情況相當緩慢，整體上仍然把這個地區的私宅價格推得水漲船高。

　　陸續在2006年至2010年取得臨時入夥證（TOP）的四個公寓項目當年都賣得滿堂紅。它們分別是泊寧軒（The Berth by the Cove）、The Azure、海韻灣（The Coast）和升濤舫（The Oceanfront），這些項目推出時的售價介於每平方英尺855元至1600元之間。

　　不過雖然取得雙位數的漲幅，升濤灣公寓的市場反應似乎遠跟不上有地住宅，受訪的市場人士不感到意外。

　　專門負責升濤灣一帶房屋買賣的戴德梁行轉售部高級促銷董事吳榮昂受訪時指出，他絕大多數的外國客戶對升濤灣的公寓缺乏興趣，隻對該區的有地私宅情有獨鍾。

　　他受訪時說：“論海景，升濤灣的夜景其實大不如濱海灣居（Marina Bay Residences），因為沒有燈火，即使請朋友來作客，也無法欣賞美景。”

　　他也指出，多數公寓買家或租戶每天都需要出島工作再回家，因此交通就是個問題。多數有地私宅的買家，卻都不住在本地或隻把洋房當成度假屋。

　　此外，升濤灣所有的地皮已經售罄，因此未來再有新發展的空間有限。相比之下，新加坡主島的變化仍然一日千裏，投資潛力更佳。

　　萊坊研究部主管方寶順也發現，升濤灣公寓當中麵積少於1290平方英尺的交易宗數去年增加了超過七成，這主要是受到W升濤灣公寓（W Residences）項目推出的影響。

　　他指出，升濤灣的公寓價格漲幅要比新加坡主島的漲幅來得高，這主要是因為買家多屬於財力雄厚的“深口袋”，外國買家也占了相當的比例。據報道，購買升濤灣有地住宅的中國買家所占外國買家的比例，今年上半年已經達到60％。購買升濤灣有地和非有地住宅的中國買家比例則近三成。

　　整體而言，方寶順認為雖然升濤灣公寓的認購率因不同項目而異，但整體的供應量並非如外界人們所想的那麽有限。“若發展商推出Seascape和Seven Palms的其餘單位探溫，那對升濤灣公寓的市場反應會是個很有意思的衡量。”

1657萬元買麗沙島豪華洋房香港商人預測價格會顯著上漲

　　42歲的香港商人蔡朝暉，以總值1657萬元（每平方英尺1950元）在2009年買下麗沙島上一棟8500平方英尺的豪華洋房，不但覺得便宜，還認為這一帶洋房的未來價值預料還會有顯著的上漲空間。

　　他接受越洋電訪時說，他隻鍾情於升濤灣的有地私宅，因為這個價位比起香港和其他國際大城市都便宜。

　　“相比之下，升濤灣公寓的價位就已經與國際大都會差不多了，因此對我不怎麽有吸引力。”

　　他買的洋房位於聖淘沙升濤灣的麗沙島（Sandy Island），是島上18棟瀕水洋房的其中一棟。該項目由馬來西亞楊忠禮集團發展，特邀曾為名牌服裝店阿曼尼設計店麵的克羅迪奧（Claudio Silverstrin）操刀設計。

　　由於別墅兩年後才完工，蔡朝暉對該洋房的上漲空間充滿自信。這是因為屆時賭場執行總裁級的高層至少有50個，對這一帶的高檔住宅肯定有需求。

《聯合早報》