展望2011年，本報向本地七名房地產顧問展開的調查發現，由於經濟增長可能放緩，再加上大批新房落成，所以一般認為，2011年的私宅租金漲幅將放慢腳步。

　　當中，欣樂(SLP)國際執行董事麥俊榮最樂觀，看好2011年的租金還會上揚10％至17％。

　　最不看好的是國際產業顧問(International Property Advisor,簡稱IPA)總裁邱瑞榮。他說：“雖然2011年的經濟將繼續增長，但是私宅租金還是可能下滑6％至8％，除非政府大開門戶，允許更多永久居民和持工作準證者前來。”

超過8萬單位房屋未來數年湧到市場

　　根據國家發展部的數據，未來幾年內，我國估計有超過8萬個單位房屋將湧到市場上來。邱瑞榮說“8萬多個潛在供應量相等於未來五年內，每年有1萬6000個單位領取臨時入夥準證，這比目前平均每年有8000多個單位入夥，要高出一倍。”

　　邱瑞榮認為，大批新公寓的落成，將對全島的公寓租金帶來壓力，特別是那些靠近地鐵施工地點的公寓，例如正在興建濱海市區線（Downtown Line）的武吉知馬公寓，將因為工程帶來的不便，導致租金受到更大的衝擊。

　　不過，高力(Colliers)研究部主管鄭惠勻卻認為，未來的新供應量將主要集中在大眾化私宅領域，但是供出租的房子卻集中在市區和市區邊緣地區，也就是代表高檔市場的核心中央區（CCR）和代表中檔市場的其他中央區（RCR），因此兩個領域將有不同的表現。

　　她預測，2011年的中高檔私宅租金將上升10％至15％，但大眾化私宅的租金表現將稍微遜色，料上升8％至12％。

　　“2011年的租用需求應該還是會維持強勁，一方麵是因為良好的區域經濟展望將帶動各行各業，例如金融業增聘人手；另一方麵是因為2009年和2010年的租金市場都相當蓬勃，這將為今年帶來許多續約的機會（租約一般一年或兩年期限）。”

　　根據市區重建局的數據，本地私宅租金截至2010年第三季上升了14.9％，租約成交量則達到3萬1499個。完整的官方數據將在本月底公布，不過本報訪問的七名房地產人士，都將去年的租金漲幅瞄準在15％至19％之間。在租約成交量方麵，有三位（邱瑞榮、麥俊榮和鄭惠勻）看好可以達到4萬個單位或以上，即刷新2009年創下的3萬9819個單位紀錄，也就是過去至少11年來的最高水平。

今年租約交易量料仍維持高水平

　　第一太平戴維斯私宅租用主管賴恩庭認為，2010年的租約成交量將維持在2009年或以上的水平。戴德梁行研究部主管蔡楚芬則瞄準3萬8000至4萬個單位。仲量聯行研究部主管蔡炎亮和世邦魏理仕執行董事李曉和，分別預測去年的租約交易量介於3萬5000至4萬2000個單位，以及3萬8000至3萬9000個單位。

　　展望2011年，受訪的房地產人士大多認為，今年的租約交易量可能維持在3萬6000個單位以上的高水平。

　　邱瑞榮認為，由於2011年有超過1萬個新單位完工，許多屋主必須找租戶，所以可能帶動租約成交量可能再創新高峰，達到4萬至4萬2000個單位。不過，這也意味著租金的上漲空間將受到局限。

　　他相信，明年的租約將以新租約居多，更新租約的人可能減少，這是因為大批新公寓的完工將掀起一場“大風吹”，吸引租戶搬到更新、更好的公寓去，導致他們原本租用的公寓必須降低租金尋找新租戶，簽下新的租約。

　　仲量聯行的蔡炎亮也認為，本地的私宅租用市場開始顯露疲態。他認為，雖然經濟展望和良好的就業市場將繼續支撐2011年的私宅租用市場，不過最近幾個季度，黃金地區的公寓租金已經開始走平。“我們認為這個趨勢很可能持續下去，如果需求沒有相應上升，租金可能會在高檔領域的新供應量陸續出爐後麵對下跌壓力。”

　　他表示，由於越來越多外籍高管人員的薪酬條件跟本地人掛鉤，再加上不少跨國企業開始將辦事處遷移到郊區，接下來可能會有越來越多外國人會租用郊區或市區邊緣的中檔或大眾化私宅單位。這將帶動這些郊區項目的租金上揚，不過，2011年的私宅租金漲幅每季估計不超過2％。

　　賴恩庭預測，今年的租金市場將維持蓬勃，全年的漲幅可能介於3％至7％。李曉和與蔡楚芬則都將預測“瞄準”在上漲5％至10％。