餐館是房地產市場的晴雨表。隨便在倫敦、紐約和香港的富人區或者是法國的任何高檔住宅區的市場轉轉，看看當地的餐館，最好的餐館幾乎都是人滿為患；其它餐館則不盡如此。

到曼哈頓、切爾西（Chelsea，位於倫敦）與香港中環(Central Hong Kong)等上好地段的餐館用餐的人，自我感覺比兩年前錢包更鼓了，當時低迷的經濟重挫了他們的各種投資，尤以他們名下的房產為甚。隨之而來的金融市場反彈讓他們自我感覺大為紓困。鑒於金融市場和高檔住宅之間的超強關聯度，百萬美元以上的住房價格隨之水漲船高也就不足為怪了。

全球範圍的地產商和高檔房主也一樣感同身受：房地產市場已經重新走上正軌，某些地方已經把房價推回、甚至超過了2007年的曆史高點。這讓人對市場樂觀人士的話潑涼水似乎感覺有些內心不安。如今房地產市場可能重新向好——目前房價已經從2008年末的穀底反彈——但將來情況未必會如此樂觀。

事實上，雖說幾乎全球各國的房地產市場在過去的一年都呈現了溫和增長，但現在卻擔心它們可能會隨經濟一起步入可怕的“二次探底”。在經受了金融危機的打擊後，至少多數房地產市場已經企穩，部分市場甚至出現了強勁反彈。但是，認為情況依然脆弱者越來越多。英國皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors)的報告稱：其成員掌握的數據表明房價更多的是下跌，而非上漲，對購房者的問卷表明其購房意願下降，迫使房價進一步下行，並預測2010年全年房價將同比下跌5%，2011年將繼續下行。在美國，艾倫•格林斯潘(Alan Greenspan)就房價出現“小探底”（small dip，多數經濟學家也如此預測）表達了同樣的關注。他認為此舉將引發喪失抵押品贖回權(譯者注：foreclosures Foreclosure，指無法支付按揭，銀行收回房屋)的大量出現，但房價“小探底”最終能夠自我修複。

就房價的決定因素，目前主要有兩大學派。評級機構標準普爾(Standard & Poor's)歐洲區的首席經濟學家讓-米歇爾•西克斯(Jean-Michel Six)采用金融市場的視角分析房價。在他看來，我們或許還未曾看到1997至2007年房地產泡沫所造成的失衡狀況徹底得以修正，如不斷下降的購房能力以及飛漲的房價租金比。房地產市場與其它金融市場大同小異：價格預期由正常購買力比率不斷推動房價上漲。但是，房價通過均值回歸(mean reversion)必然回到正常水平，從而造就特定的周期性房地產的繁榮與蕭條。

相反，國際房地產谘詢結構第一太平戴維斯(Savills)的主管盧西安•庫克(Lucian Cook)則更多地倚重房地產市場自身的供求基本麵，但他同樣持悲觀態度。他強調目前房地產市場需求疲軟，而且他辯稱“這更大程度與總體經濟形勢有關，一旦收入前景更趨悲觀，購房意願會出現拐點”。他補充說：“房價變動可以造假，但房屋交易量從來不會，而且目前房價同比去年要低多了，即便抵押貸款的供應狀況已大為好轉。”

當然，經濟驅動派與房地產供求派兩派都不錯。房價的變動永遠是價格預期和房地產本身的基本麵相互作用的產物。房地產市場受完全不同的兩大力量影響：安全、有利可圖的投資意願以及居有定所的需要。這些動機在不同的時間、不同的地區扮演著不同的角色。全球沒有統一的房地產市場。有些因素是普遍性的：信用緊縮重挫了消費者信心，並影響了房貸的獲取。但是，世界各國采用的一攬子刺激方案，以及采取居者有其屋的措施在總體上穩定了局勢。有幾個國家采取的刺激措施直施惠於購房者，如美國實行的聯邦課稅扣除法(tax credit)。但是，展望未來10年，不同國家針對房地產市場的做法很可能與信用緊縮前10年一樣千差萬別。

有些國家（如西班牙、愛爾蘭和迪拜）的房地產已經存在泡沫。它們房地產市場的活躍度很大程度由買家造成，他們把房產當作誘人的投機而非居所。他們期望在很短時間內把房子賣給其他買家，或者是套現，原因是看到房價不斷上漲，意欲再次購入新房。建築商也急著來湊這個熱鬧，建築業的火爆隨之而來。在這些國家的房地產市場中，泡沫的破裂導致住房供應持續過剩，隻有待積壓房屋全部消化後，持續性的複蘇方才可能。每一次複蘇都是投機商和金融機構處理掉手中積壓存貨的大好機會。

在其它一些經曆房地產大漲的國家（如英國和法國），投機和供求基本麵都在其中起作用，但兩者之間較為平衡。多數人購房用於自住，而非伺機出售。不難理解，房價上漲是較低的名義上的和實際上的利率（即剔除掉通貨膨脹因素後的利率）的結果。在這些國家，房價上漲同樣由稱心房屋以及與此相對應好地段的匱乏所推動。房價與各類資產市場一樣，可能是過高了一點，但是，高過最新均價的房價與房價完全脫離經濟基本麵的泡沫完全是兩回事。

如果基於房價與收入比例的指標已達曆史高位——而且多數情況往往如此——基於月平均支出（決定多數家庭的購房能力）的指標則仍然相對合理。在英國，房貸支出占工資的比率已降至曆史平均值以下——這對於能得到更低房貸利率的購房者來說是個重大利好，雖然他們往往是已是有房一族或者自身存款較多。

Jon Hunt是地產經紀商Foxtons的創始人，2007年，他準確地預測到了房地產市場的見頂，並以超過3.5億英鎊賣掉了倫敦的房地產中介公司。他說這次房地產市場的低迷與20世紀90年代初的狂瀉完全不同，當時飛漲的利率對於許多房產擁有者來說是個夢魘。目前已投身房地產投資的Hunt總結說：“即便市場暫時依然找不到前進的方向，但真正災難性的打擊已經過去。我們一直在購入有升值潛力的新房，並將繼續購入。目前的倫敦是個非常棒的宜居城市，這兒的住房供給嚴重不足。”

在德國和瑞士這樣的國家，居家用房產的供求關係始終居於首位，對於這兩個國家的個人來說，投資動機從來不是決定性因素。隻要不出現飛漲的通貨膨脹，隻要土地供應充足，房屋就隻是作為居所，而非金融工具。年輕人更傾向於租房，業主自住代表了隻是一小部分人擁有自己的住宅。所以這兩個國家未來的房地產市場與過去一樣乏善可陳。

美國是全球最大的房地產市場，它與歐洲市場一樣，也並非是單一市場。在不同的地區，房地產市場行為涉及的投機動機與經濟基本麵大相徑庭。有些地區（如佛羅裏達州）相信房價鐵定會上漲的計劃外購房者期望能很快倒手獲利。有些地區——那些次貸醜行(subprime scandals)最肆虐的內陸城市——沒有購買能力的購房行為和權益提取(equity withdrawals)通行無阻是緣於大家都認為再貸款永遠無障礙，但這並非是普遍現象。在傳統意義支持共和黨的幾個州裏(red states)，規模較小的城鎮無建房用地之虞，地段之間也沒有大的溢價，因此較建房成本而言，房價從來不會太過離譜。

頂級城市的高檔住房市場才是唯一真正意義的全球性市場。對此類住房的需求與金融業的財富息息相關。就在雷曼(Lehman)倒閉後幾個月，倫敦和香港的豪宅遭遇了有史以來最大的季度降幅。

目前，曼哈頓的高檔住宅市場恢複是最慢的；部分原因是美元對歐元升值後，來自海外的需求下降。但海外買家對於倫敦這類城市的房產以及法國南部的高端住宅依然趨之若鶩，價格1500萬英鎊以上的房屋，他們通常要買走一半。

在不久的將來，除去中國、以及與之關係緊密的亞洲、非洲以及南美洲等大宗商品（譯者注：煤、油氣等礦藏）豐富的國家的房地產市場之外，金融危機造成的經濟困境將會阻礙房地產價格進一步上行。但是，大體說來，想要居有定所以及養家糊口的人往往生活在曆史上奉行低利率和缺乏優質房屋供應的國家，這就支撐了當前的總體房屋價格水平。有些國家的房價可能會再次下跌，但是，隻要全球經濟沿著正確的方向發展，房價從目前水平大範圍向下狂瀉的概率似乎相當渺茫。

譯者：常和