上海人在炒房地產時，說過兩句最響亮的話：一是“上海市中心的地是建一塊少一塊，所以地價一定是越來越貴”。二是“上海今後一定會成為整個亞洲乃至世界的經濟中心，所以房價一定會節節高升，與紐約同價不足為奇”。許多人對於這兩句話深信不疑。但是，我要告訴大家的是，這兩句話不是上海人的偉大發明，早在20年前，東京人就說過這兩句話一模一樣的話。而現在東京依然是亞洲乃至世界的一大經濟中心，但是，東京人都會歎息一句話：“那時，我們真是昏了頭”。而上海人如今依然相信：“明天的日子一定比今天好”。

日本最貴的地價在東京銀座。誰也沒有想到泡沫經濟後，銀座地價暴跌了6成。

現在，你在東京花4000萬日元（相當於240元人民幣）就可以買到精裝修完畢的三室一廳的新房（最新式的衛生設備與浴室設備，以及最好的廚房設備都已經配置齊全），但是，同樣的錢，現在在上海市中心也隻能買到三室一廳，況且是沒有裝修過的。相比之下，上海的實際房價已經超過了東京。但是，上海人的平均收入至少低於東京8倍，上海房價憑什麽要比東京貴？

我無意評說中國房地產市場的升遷榮衰，因為我不是地產專家。但是，我想告訴各位日本房地產泡沫產生的原因和經過，請大家在觀察這些血的教訓中，看看有沒有今日我們中國人的影子。或許大家會由衷地說出這樣一句話：“上海房價比東京貴，實在太邪乎！”

從上世紀70年代後期開始，日本經濟進入了高速發展時期，日本人把它稱為“高度成長期”。經過戰後20多年的複興，日本經濟出現了強勁的發展勢頭，索尼、鬆下、豐田等一批民營企業在完成資本原始積累和技術創造後，由內向型企業轉變為外向型企業，並逐漸發展成跨國集團。

　　進入上世紀80年代，日本企業的出口大增，尤其是汽車、家電行業成了日本出口創匯的龍頭企業，並因此帶動了鋼鐵、機械製造業的發展。走私貨如“808”雙卡收錄機也在中國市場泛濫，甚至中國的城市家庭中，幾乎家家戶戶都有了日本的TDK錄音帶。

　　為了遏製日本的貿易順差，在美國的主導下，西方五國1985年製定了《廣場協議》，迫使日元兌美元匯率在一年間從240：1飆升至120：1。為減少出口損失，日本資本開始紛紛轉入國內市場。而日本政府為了支持企業維持高出口額，大幅降低利息，擴大對企業的貸款，結果造成國內市場流動性大量過剩。

已於2001年同住友銀行合並（成為三井住友銀行）的日本櫻花銀行前總裁橫田昭義在接受我的采訪時回憶道，當時由於日本的產品大量出口，企業掙得的外匯源源不斷地湧入日本的銀行。銀行收到這麽多存款後開始犯傻：該怎麽辦？於是，放貸成為日本各大銀行的當務之急。櫻花銀行從董事到各支店的員工，每人都有放貸指標。最多時，一個普通員工每個月的放貸指標高達2億日元。

　　結果，那些背負指標的銀行職員如同做傳銷一般，先從自己的親戚朋友下手。隻要你有工作（哪怕是臨時工）、有住址，都可以輕易地獲得貸款。如果你有房子或土地作擔保，那麽貸款的金額都可以超過百億日元。

　　於是，東京灣海底的無名地塊，也被人當作了向銀行貸款的擔保。更離奇的是，東京最繁華的商業區銀座五丁目的警察崗亭，也被16人當作私產抵押，在銀行申請到了共計630億日元的貸款。

　　以一曲《北國之春》唱紅日本列島的千昌夫，當時正是紅得發紫的歌手。第一家銀行找到他時，建議他投資夏威夷的五星級酒店：“日本人成群結隊地跑到夏威夷去舉行婚禮，在那裏建一座五星級酒店絕對有必要，而且一定能夠賺錢。”千昌夫困惑地說：“我沒有東西可以擔保。”銀行說：“你的名字就是最好的擔保。”結果，先後共有五家銀行向千昌夫放貸。他在夏威夷不僅投資了酒店，還投資了高爾夫球場，五家銀行貸給他的總金額達到2700億日元。

　　“那時候的日本人真的不知道什麽叫天高地厚。有人對日本最大的商業地產開發商三菱地所的社長開玩笑說：什麽時候把紐約的洛克菲勒大樓買下來吧，那可是美國最高的大樓呀。一年後，三菱地所果然宣布花2000億日元收購了洛克菲勒大樓，並在大樓的最高處插上了日本國旗。”采訪過這一收購案的日本《每日新聞》記者中村芳平想起當時的情景，依然感覺到困惑，“日本人真的發瘋了。”

來自銀行的大量貸款很快流入房地產市場，最有代表性的是銀座的地價，在1987年一年中漲了40%。同一年，東京的房價也漲了53%。那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。而房地產開發商更是組織一幫無業人員扮成購房者深夜排隊，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。

　　4年後，日本經濟泡沫破裂。銀座地價暴跌六成，原先1億日元的房子跌至4500萬日元。高高興興搬入新家沒多少日子的白領們，一夜之間變成了“房奴”。美國人也最終從三菱地所手中買回了洛克菲勒大樓，並讓“日本小子”（美國人如此稱呼三菱地所）淨虧了近1000億日元。

20年前，所有的日本人都相信“明天的工資一定會比今天多”。20年前，所有的日本人都堅信：“東京一定會成為亞洲乃至世界的經濟中心，所以房價會一天比一天貴”。但是，當泡沫崩潰後，雖然東京成了亞洲的經濟中心，但是房價卻跌了一半。那麽，誰能保證，在上海有一天真的成了亞洲經濟中心的時候，房價還能比現在翻一倍？

作者：徐靜