現在房地產市值300萬。貸款200萬。 十年後翻一番,600萬。貸款剩170萬。6% 利率。三十年固定利率。 目前月負$12000(PI)+$3000(TI)+1000(HOA)= $16000 房租$16000. 今後十年內,每年租金漲5%, 月租金,月餘及年餘如下: 2007 16000 0 0 2008 16800 800 9600 2009 17640 1640 19680 2010 18522 2522 30264 2011 19448 3448 41377 2012 20421 4421 53046 2013 21442 5442 65298 2014 22514 6514 78163 2015 23639 7639 91671 2016 24821 8821 105855 2017 26062 10062 120748 每月剩餘租金再投資,按照百分之十的利潤,是二十三萬。以下計算。 2007 $0 $0 2008 $9,600 $9,600 (= 0 * 1.1+9600) 2009 $19,680 $30,240 2010 $30,264 $51,912 2011 $41,377 $74,668 2012 $53,046 $98,561 2013 $65,298 $123,649 2014 $78,163 $149,991 2015 $91,671 $177,651 2016 $105,855 $206,694 2017 $120,748 $237,188 那麽,淨資產是: 600萬-170萬+23萬 = $453萬。 假若用剩餘租金每年再買一棟30萬的房子。前幾年剩餘租金不夠,要用現有房子的淨值或用工資補貼。後幾年用不完。租金與花費持平。那麽。 年份// 買入房價//總市值(所有)//貸款(每棟)//十年後貸款餘額(每棟) 2008 300000 300000 270000 225461 2009 321000 642000 288900 247353 2010 343470 1030410 309123 270826 2011 367513 1470052 330762 295992 2012 393239 1966194 353915 322859 2013 420766 2524593 378689 351878 2014 450219 3151534 405197 382863 2015 481734 3853876 433561 416062 2016 515456 4639103 463910 451644 2017 551538 5515378 496384 489762 十年後貸款總額是最後一欄的總和 = $3,454,700 今後十年投資效益 = $5,515,378 - $3,454,700 = $2,060,677 淨資產是 $600萬 - $170萬 + $206萬 = $636 萬。 可以退休了。 |