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近日，中國房地產市場熱火朝天，各大中城市的樓價不斷飈升，深圳市今年首季的平均增幅更高達百分二十五。如果以房地產市場的表現作為中國經濟的溫度計，那麽中央政府的宏觀調控措施，無疑是失敗的，經濟不僅沒有冷卻下來，反而不斷升溫。
顯然，這是各省市沒有認真落實中央宏觀調控政策的結果，地方諸侯在中央如此高壓之下，還敢頂風而行，實在是有不得已“苦衷”的，跟今年開始的中共各級領導集體大換屆，有密不可分的關係。
中國經濟增長的主要動力分別是“外貿”和“投資”。近年，無論國內的經濟如何表現，出口貿易一直都穩定的以雙位數字增長。因此，令中國經濟增長飄忽不定的因素主要還是投資，特別是政府主導的固定資產投資：投資增加時，經濟增長就快一點；投資萎縮時，增長就慢下來。
過去兩年半，雖然中央推出宏觀調控措施之後，要求各地壓縮投資，但全國的固定資產投資平均年增長率，一直徘徊在百分之二十五，是過去二十年平均值的一倍以上。由於各地拚命推出新的投資項目，投資額也愈來愈大，經濟過熱的情況自然不會改善。
各地官員如此熱衷投資，主要是想藉著推動地方的經濟發展，作為升遷的本錢。今年下半年至明年中，中共各級領導層將進行換屆，從最基層的鄉鎮開始，逐級擴展到縣、市、省，至明年秋天的中共十七大、中央最高領導層也會進行大換班後，就會大功告成。值得關注的是，往年各級黨組織的換屆，分布在不同的時間，不會統一換屆，但今次市級以下的黨組織，特別提前在今年下半年換班。這是中共曆來首次出現五級黨委、黨組織集中在同一時期換屆，人事變動的規模是近年少見的。
過去一年多，各級中共組織部已派出考核小組，到各地觀察、甄選合適的候選人，擬定候任領導班子的名單。因此，各級幹部在這個重要關頭，自然要竭盡所能搞好地方經濟，希望會得到推薦。而在芸芸刺激經濟的方法中，“增加投資”是最快、最容易見效的。更重要的是，地方幹部的權力很大，可以迫使銀行放寬借貸條件，又或者以優惠的政策吸引外來投資。地方幹部以“經濟表現”作為升遷本錢，令過去兩年全國各地的投資熱情空前高漲，因而弱化了宏觀調控措施的效力，這也是經濟持續高溫不退的主要原因。
完成換屆後，新上場的各級黨委“一把手”，同樣有很大的誘因盡快亮出成績，以站穩陣腳。每逢有新官上場之後，當地的固定資產投資必定激增。過去已有論者談過，中共高層換屆之後的一、兩年，固定資產投資的增長率就會特別高，隨之而來的就是經濟過熱，接著中央必定又會推出措施去冷卻經濟（八十年代名為“治理整頓”，九十年代後叫做“宏觀調控”）。這樣的情況，循環不止。
過去二十年，中國先後出現了三次經濟過熱，分別是一九八八年、一九九三年和二ＯＯ三年，分別是中共十三大、十四大和十六大之後的一年，而且，領導層更換的人數愈多、變換的幅度愈大，經濟過熱的情況就嚴重。
今、明兩年中共各級幹部的換屆，涉及幾十萬個職位，每個人的投資熱情都會很高，加起來的威力自然相當駭人。為吸引更多投資，新上任的地方官，勢必提供更多稅收優惠，簡化投資的審批手續，甚至在土地使用權上作出更多讓步。另方麵，他們也有很大誘因推高樓市，以增加政府的賣地收益，用來投資在又大又快的政績工程；再加上Ｏ八年的北京奧運，預料在未來兩年，中國的投資增長率隻會不斷攀升，經濟將更加熾熱。溫家寶現在要做的就是，如何壓抑未來兩年的瘋狂投資需求。
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