普通人家十年一千萬理財計劃(第8年)
Bayfamily
人生苦短。想到未來10年是那麽的漫長,可是回首往事10年就在彈指一揮間。每年總是春節開始寫總結,今年春節晚,提前寫了。
今年房價漲,股市漲。美國股市漲,中國股市漲。工資漲,外快漲。 這些都沒什麽,最關鍵的是房租漲。今年灣區房租漲到自己都不敢要價的地步,一個廣告來了50多封郵件。你開什麽樣的房租,馬上有人立刻接盤。 什麽都漲,唯有體重沒有漲,微降數磅。 人生還有什麽能夠再幸福的呢。
言歸正傳,說說投資。投資講究的是信息優勢。當任何一個項目,你不具備信息優勢的時候,最好不要去碰。比如投資油井,投資黃金,比如你不了解行業股票。每次你獲得某種投資信息的時候,需要思考一下,這個信息是怎樣進入我的視野的,然後再做出投資判斷。
老中在美國到底有什麽樣的信息優勢呢?今年我的感受是,我們的視野比大多數的美國人更加寬闊。大部分美國人沉醉在美國的體育和娛樂新聞裏,一不關心,而不了解世界。不知道這個世界正在和已經發生了哪些變革。2012年,我在買投資房的時候,一個老美中介帶我看房。他感到非常驚訝,她說這個地區突然冒出來的投資者都是ASIAN,她好奇怎麽亞裔突然開始買這個地區的房子呢。我沒有好意思和她仔細講,因為她不知道我們能夠感受到的IT行業複蘇,她也不知道成千上萬的中國家庭正在把他們的孩子送往美國中學的路上,她也不知道華人蜂擁而至的溫哥華、悉尼曾經經曆過怎樣翻天覆地的房價變化。
在美國的老中因為受到比較好的教育,和全世界華人同呼吸共命運,又能夠在歐洲亞洲和美國到處走走,所以視野可能更加開闊一點。
賺錢其實是個簡單的事情。往往是個偶然的機會,發現了某種投資機會。然後就是不斷複製,一遍遍的重複。比如大富豪萬達的王建林,無非就是把同樣的萬達廣場一遍遍地重新建設。過去5年裏,買銀行拍賣屋的也是一樣。一旦熟悉和了解法院的拍賣程序,一遍遍地複製。一次次20-100%以上的受益,累計起來就很多。
這些投資機會肯定不是報紙媒體鋪天蓋地宣傳的。鋪天蓋地宣傳的401K是因為背後有利益團體金融公司在做廣告。沒人宣傳的投資機會,才是有價值的機會。 過去這些年,我靠的也是自己摸索出來的兩個可複製的投資規律。可以反複複製。簡單說一下。
一個是國內的房地產投資。 隻要跟著城市的基礎建設開發,在北京和上海這樣的城市,一般不會錯。 就是在地鐵規劃好,還沒建成通車的時候,買下離地鐵站非常近的樓盤。等到地鐵開通,房價一般都會有50%的增幅。投資周期一般是1年左右。
二是美國的房地產投資。其他州我不了解。加州過去四次房地產周期的循環特征非常像。和股票不同,房產周期的變化是可以預測,又有非常大的滯後性,也是可以捕捉的。每次複蘇之後都是租金的狂飆,本來打平的房子立刻變得財源滾滾的正現金流。按照這個周期一遍遍地去複製就是了。
說說未來,我覺得對未來的美國會持續繁榮一陣子,至少有5-10年的成長空間。說出來也許你不信,但是我覺得未來5-10年裏,灣區的房間會再有50-100%的升幅。低位價的房子增幅潛力更大。如果投資,穩妥地買正現金流的房子,會有很多機會。 喜歡海邊的同學們,經過了這麽多年,夏威夷的房子終於開始有投資價值。變得affordable. 感興趣的同學可以去關注一下。
中國的近期經濟形勢看不清。習和薄是一樣的人,文革背景下長大的同誌。搞經濟不行,整人都是一把好手。 我個人估計,不出意外的話,中國未來幾年裏會爆發大的危機。根據經濟學原理,幾乎所有的交易都是好的,都是創造價值的。 大家看到的是貪官拿了幾千萬,但是輸送幾千萬的商人,項目能夠批下來,產生的社會效益就是幾個億。 腐敗是過去這些這台破機器破體製還能運作下去的潤滑油。當商人不上項目,官員天天喝茶看報搞清廉的時候,反腐會讓這台經濟的列車缺少潤滑油的情況下戛然而止。
經濟和政治的風險很多,即使是北京上海同樣存在風險。但是用我說的投資地鐵沿線的辦法過去20年裏證明無論什麽樣的大的經濟環境,都是適用的。北京的地鐵已經是世界上裏程最長的了,總共500多公裏。可是到了2020年,這個數字還會翻一翻,達到1000公裏。這是什麽規模?相當於未來5年,新建一個完整的紐約地鐵網絡。如此巨大的地鐵網絡,會對市中心房價產生巨大壓力, 同時也是投資遠郊地鐵房的好機會。南邊大興在修新機場,會出現新的望京,北邊在修往張家口的高鐵,會出現新的霧霾移民。多看看規劃,多看看地圖,滿眼都是財富。
中國遠期的經濟形勢非常好。未來10-20年裏,不出意外的話,中國的人均GDP會達到台灣相當的水平。中國沒人任何道理比台灣更窮。上海北京這些中心地區的人均GDP會超過美國,達到香港新加坡的水平。 上海和北京按照現在的成長速度,最終的人口會突破4千萬的規模。 如果你投資的時候,心中有這樣的遠景,就會明白,如果中國出現了爆發大的政治經濟危機,就幾乎是此生最好的投資機會了。 現在的當務之急是準備CASH,等待那個激動人心的時刻。
年底劈劈啪啪算賬,第10年的時候,完成原來預定任務的一半沒有任何問題,因為現在已經很接近了。壇子裏和我幾乎同時起步的人,有些人已經或者很接近一千萬了。 自己沒有實現一千萬的目標的原因有這麽幾個。
1. 沒有把投資賺錢作為生活的第一優先。沒有打算做專業的房地產投資人。所以不搞商業地產,不搞開發。人生有很多其他的考慮,也有很多更加有趣的事情,比如自己的事業和愛好。 很多時候沒有為金錢做出犧牲。如果專業做投資,更加專注一點,成績會再好一點。
2. 沒有take 更多的risk。 小富則安心裏嚴重。覺得自己孩子上大學的錢夠了。自己養老的錢也夠了。自己又不是那麽喜歡奢侈浪費的人。不需要那麽急吼吼地實現目標。 2012年正確的做法是賣掉中國的一部分房產,拿到美國來投資,現在應該再多1-2粒米。年紀大了,漸漸開始懶得折騰。
3. 懶惰。有時明明看著是正確的房產投資。但是因買賣房屋手續複雜,涉及稅財務等等一係列事情,放棄。 還是那句老話,投資房地產,需要勤快人。投資股票需要懶人。
4. 的確是普通人家。一沒股票,二無高工資。平均收入在灣區貧困線以下的以下。
預祝各位新春愉快。實現一千萬的同學們,別忘了出來吼幾嗓子。
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