普通家庭十年一千萬理財計劃 （第十年完）
這是這個十年序列的最後一篇文章。此刻的投資理財論壇已經物是人非。十年前的大俠們所剩無幾，剩下的，當然有賺得滿滿的，早已過了一千萬的，當然也有人看盡了熱鬧，耍夠了嘴皮，最後兩手空空。 能堅持寫十年的理財故事，能有幾人？
先說成績，再說道理。 到了第十年寫這篇文章，很遺憾，一千萬的目標沒有實現。打開賬本劈裏啪啦算了一下，共有雙位數的房子和一些股票。接著國內房價去年的高歌猛進，總共淨資產是七厘米不到一點。 如果不出意外的話，按照最近幾年的財富增長情況，應該在第13年到第15年實現一千萬的目標。
沒有實現目標的主要原因是自己沒有去做更高風險的事情。比如，從來沒有做過二次投資，就是用投資賺的錢再去投資。 從來沒有買過地，從來沒有做過開發項目，從來沒有碰過商業地產，從來大額在中國美國換匯。 我們做的都是力所能及，不用擔驚受怕的事情。因為遊戲的時間還長著呢，沒必要為早兩年實現目標去冒那麽多的風險，讓自己寢食難寧。國內資產和美國資產正好各占50%。 所以匯率發生什麽變化都完全和我無關。
還有一個原因是人算不如天算吧。過去10年裏，有一個階段身體不是很好。沒有把握住幾個機會。
最後一個原因就是投資一直不是生活的主旋律。投資其實是很容易的事情，也是很無聊的事情。人生是否快樂和錢的關係也不大。 過去十年裏做了兩個公司. 一個失敗關門，一個奮鬥了8年，終於可以活下來了，未來十年打算再做一個startup。 人生和玩遊戲一樣，遊戲是輸贏本身其實不重要，能夠讓自己快樂地把各種遊戲玩下去才是快樂所在。 算算自己離退休還有20多年，還可以撿幾個有趣的遊戲玩玩。 投資理財隻是其中的一個。
在過去10年裏，我的家庭現金收入情況不是很好。在灣區應該算是中下階層。十年前的年總收入不超過15萬，現在不到20萬。從來沒有過公司分配的startup的股票，沒有發過大的橫財。我們也不是特別勤勞的人，每周的工作時間也從來沒有超過40個小時。每年也沒耽誤出國度假。
但是我的投資經曆完完整整地呈現給大家。供後人參考。每年的記錄，從來沒有一絲的誇張，也沒有一絲的掩飾。
過去十年，我隻是按照自己2006年的計劃，在中國和灣區買了一些房子，僅此而已。 想看我何時何地買了房子的，可以google一下過去這個係列的每年的年終匯報。
要說要總結什麽不成熟的經驗的話，有如下幾個：
1）對宏觀大趨勢需要有正確的判斷。 2006年的時候，當時灣區的房價還在高歌猛進，我第一次提出10年一千萬的理想。 我的預測是未來10年，加州房地產會像之前四次的循環一樣，經曆下跌，恢複，再高漲的過程。 所有的投資準備也都是按照這個預測做出的。 雖然我沒有辦法預測到準確的時間，但是心裏對大趨勢需要有一個明確的概念。 老實說，我自己也不知道正確的判斷從哪裏來。 記得2010年的時候，國內房價大漲。當時正值美國房市破裂。 在灣區一群人聊天，再說的每個人都說國內房價很快就崩盤。 眾人圍著桌子舉手表決，沒有一個人認為中國房價會漲上去。 我沒好意思和大家抬杠，隻說我不置可否。
我不知道很多人為什麽對房價的未來形勢總是看不清。我自己覺得市場很多時候是明明白白。 在比如，2011年，灣區房價大漲。我覺得這一輪的上漲會持續3-5年，所以一路果斷買進。 但是還是有很多人看到漲了20%就猶猶豫豫不再跟進。 老實說，我不知道他們在猶豫什麽。是什麽影響了大家正確的判斷。
2）不要停留在空談。 空談誤國。 我也認識一些人，對形勢的判斷基本正確，但是停留在空談。喜歡給自己找借口和理由不去做投資。投資股票最簡單。點點鼠標就行了。房地產投資卻是一個力氣活。需要有堅韌不拔的態度和克服困難的決心。 一個人不想做什麽事情，可以找出一萬個理由出來。 一個人想做什麽事情，上帝都會來幫忙。
3）不能傲慢。 傲慢和偏見害死人。 當然，每個深陷其中的人是不知道自己帶著傲慢和偏見的。 這點我也很困惑，時時照鏡子問自己，是否自己也帶著傲慢和偏見看投資。 投資房地產最常見的傲慢和偏見就是對地段的態度。 漲幅最大的永遠是城市的邊緣非核心地段。是future location, 不是Location. 但是有地域歧視的人往往帶著有色眼鏡看世界。 這點在美國可以看到，在中國上海和北京也可以看到。 我承認我自己對黃金和藝術品投資有很強的歧視偏見。 盡管我自己有一堆的理由支持我的論證。
4）利用現有資源，做可重複的事。 中國首富王健林的秘密就是找到一個成功的模式，一遍遍的複製。所以全國的萬達廣場看起來都一樣。 投資也是一樣，找到一個自己可以複製的模式很重要。 我自己10年前找到了這個適合自己模式，所以敢給自己樹立一千萬的目標。各位讀者需要結合自己的實際情況，找到自己的模式。每個人的模式都不一樣，不要隻看著他人樣子模仿，或者因為無法模仿而歎息。 比如中部的人看著灣區和紐約的高房價覺得自己沒有機會投資房地產。 灣區和紐約的人看著中部的好現金流，覺得自己生活錯了地方。 同樣的事情發生在中國，上海北京人麵對已經是天價房子和限購政策望洋興歎。 投資機會天天有，鑽石就在自己後院。隻是你沒有找到它。你每做一個投資的決定，需要想一想，這個行為是否可以未來copy and paste. 如何有可能，那還是去做吧。 比如投資度假屋，很難copy and paste. 所以還是看看就好，算了吧。
5）房地產市場是粘性很大的市場。 就是人人都覺得市場要漲了，還需要3-6個月左右時間才能飛漲起來。 比如2016年的上海和北京，比如2011年的灣區。 因為買房子不是股票，不是簡單鼠標點點就可以的。 所以房地產投資賺錢的道理特別簡單，就是不漲不買，一漲立刻買。 你隻需要比其他人速度快幾個月就可以了。 當市場前景不明朗的時候，比如現在的灣區和中國， 持幣觀望就可以了。
既然說到未來的形勢，不妨展望一下未來吧。
1）先說個大膽的預測。預測需要逐步調整。但是大方向需要正確。 我有種感覺中國未來10年到20年可能會變得非常的富裕。 人均GDP會達到甚至超過美國的平均水平。一線城市高學曆白領的收入會比美國高2-3倍。 中間的道理可以說很久也說不完。 最重要的原因是人口的規模和單一民族，其次是一個是體製和商業環境。 當然這不是一路平坦的，中國會遇到很多問題很多危機。 能否在這些危機中把握機會，就看諸位各自的本事了。 當國內發生大的危機的時候，對未來要有信心。曾幾何時，也就是20年前，中國很窮的時候，多少美國華人想著將來老了回國養老，有用不完的錢。 當時的人們有想到今天麽？
2）中國一線城市，美國灣區房地產在未來1-2年裏會短暫平靜。應該是逐步建倉的好機會。 中國限購政策是築壩蓄水，添水止沸。 灣區麵臨加息政策，未來價格應該相對平穩。
3）中國變化之快讓人有些跟不上趟。 以上海北京為例，未來會發生的事情是城市空心化。就是城市中心沒有人了，商業凋零，沒有新興產業支撐。 如果你想繼續投資這些城市，要避開傳統市中心和環線概念。 北京可以買大興，昌平，通州。 上海可以買虹橋，青浦。 要是你再有長遠計劃，可以買上海東站。
4）灣區變化也是非常快的。 灣區的年均GDP成長是7-8%的樣子，一點都不輸給中國。 房地產未來大家也是基本可想而知。
囉裏囉嗦說了很多。車軲轆話也說了十年了。所有發財的道理我覺得已經說盡了。 愛聽的也聽煩了，不愛聽的早已逃之夭夭。 自己不知不覺隨著年齡的成長愛嘮叨，一開始是和身邊的人說， 後來不過癮是網上寫博客對更多的人說。 最後是寫書對全世界說。 過去十年我寫了兩本書， 過去十年，“普通人家十年一千萬理財計劃”和其他理財博客一共有100萬左右人次的閱讀量。基本滿足我的嘮叨欲望，當然我也從大家的回複中受益良多。
最後祝大家新年快樂, 送我體會的房地產投資四原則：
1） future location, future location, future location
2) 不漲不買
3） 正現金流
4） 保持leverage
• 第一次搶到沙發！ -IEbird- ♀ (0 bytes) (15 reads) 12/23/2016 postreply 14:28:10
• 誠實謙遜。在路上晚個三五年不算啥。喜歡新展望。 -IEbird- ♀ (0 bytes) (10 reads) 12/23/2016 postreply 14:38:27
• 頂！猛牛猛頂！ -猛牛- ♀ (0 bytes) (3 reads) 12/23/2016 postreply 14:28:32
• 請問10年前淨值資產是多少？ -猛牛- ♀ (190 bytes) (255 reads) 12/23/2016 postreply 14:42:35
• 你有興趣可以翻到前麵去看看 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (51 reads) 12/23/2016 postreply 14:47:00
• 沒找到，好像2012年之前的都不在了. -猛牛- ♀ (0 bytes) (14 reads) 12/23/2016 postreply 15:03:02
• 不會google麽？ -BayFamily- ♂ (35 bytes) (224 reads) 12/23/2016 postreply 15:07:36
• here you go -人參公雞- ♂ (108 bytes) (863 reads) 12/23/2016 postreply 22:37:47
• 謝謝！ -猛牛- ♀ (0 bytes) (5 reads) 12/23/2016 postreply 22:56:40
• Wa. 真的堅持寫了十年 -大酒窩- ♀ (35 bytes) (128 reads) 12/23/2016 postreply 14:54:37
• 輪到你寫了 -sweetptt- ♂ (0 bytes) (14 reads) 12/23/2016 postreply 14:55:13
• 我現在挺好的， 不用千萬。。 ：－） -大酒窩- ♀ (0 bytes) (17 reads) 12/23/2016 postreply 15:23:29
• 謝謝貝班！ -log@az- ♂ (0 bytes) (5 reads) 12/23/2016 postreply 14:57:51
• 我覺得成功的投資模式都是有許多相通的地方，最近我一直在反複思考4，簡單的成功模式，一遍遍的複製。 -股市小書生- ♂ (0 bytes) (60 reads) 12/23/2016 postreply 14:58:13
• 謝謝BayFamily 10年的對地主們的鼓勵和貢獻，1000萬隻是個數字，和你的7百萬沒什麽區別，人生得意須盡歡。祝節日快樂！ -懷著我的夢想- ♀ (0 bytes) (39 reads) 12/23/2016 postreply 15:01:07
• 10年過的多快啊。一轉眼下一個十年就沒了 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (23 reads) 12/23/2016 postreply 15:03:22
• 在灣區現在收入才20萬的，能夠有數百萬基本都是依賴國內國內的房價瘋漲，沒有借鑒意義 -ZeroSumGame- ♂ (781 bytes) (811 reads) 12/23/2016 postreply 15:02:36
• 此言差矣。不是這樣的 事後諸葛亮和事前諸葛亮天壤之別 -BayFamily- ♂ (294 bytes) (1151 reads) 12/23/2016 postreply 15:06:41
• 同意，貝班的投資計劃事先給出了非常明確的長期投資邏輯，這是非常寶貴的經驗。 -股市小書生- ♂ (0 bytes) (57 reads) 12/23/2016 postreply 15:09:40
• 自我表揚一下，我在重倉加國REIT之前，也有非常明確的投資邏輯。我計劃長期投資加國銀行 -股市小書生- ♂ (68 bytes) (255 reads) 12/23/2016 postreply 15:19:43
• 我的意思是說你正好在國內有房又住在灣區都是高速升值地方，一般人很少遠程投資房產難以借鑒你的投資 -ZeroSumGame- ♂ (281 bytes) (322 reads) 12/23/2016 postreply 15:30:42
• 即使 人在美國， 資金也可以 飛去 中國， 人在 中部 ， 資金 同樣 可以 飛去 彎區 的。 -iamfouryear- ♀ (0 bytes) (16 reads) 12/23/2016 postreply 15:53:41
• 我倒認識一個貸款經紀，2007年買了個西雅圖的房子。當時我說怎麽這麽貴？ -sweetptt- ♂ (47 bytes) (883 reads) 12/23/2016 postreply 17:02:46
• 我也認識一個人 ， 是我的 -iamfouryear- ♀ (155 bytes) (751 reads) 12/23/2016 postreply 17:43:49
• 現在百萬 -soccer88- ♂ (0 bytes) (23 reads) 12/23/2016 postreply 17:57:14
• 還要多點 -iamfouryear- ♀ (0 bytes) (9 reads) 12/23/2016 postreply 18:52:20
• 貝班在2007年就“手把手教你如何在中國買房子”了，眼光啊眼光！不得不佩服！ -haomahaoma- ♀ (0 bytes) (39 reads) 12/23/2016 postreply 20:37:36
• 旅途中也要頂貝老大，同頂下麵幾位地主，比較摳門，不願意用流量。 -老朽- ♂ (0 bytes) (36 reads) 12/23/2016 postreply 15:13:04
• 謝謝，10年一眨眼 -hz82000- ♀ (0 bytes) (9 reads) 12/23/2016 postreply 15:15:38
• 這裏總是大地主有錢人的故事，貝班的故事給普通人家希望，投資理財不是夢 -ianma- ♀ (0 bytes) (30 reads) 12/23/2016 postreply 15:25:30
• 感謝貝班十年的無私分享奉獻！十年了仿佛是昨天！ -xpk2011- ♀ (1592 bytes) (528 reads) 12/23/2016 postreply 15:26:06
• 您太低調了躲在這裏總結。 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) (6 reads) 12/23/2016 postreply 20:46:11
• 讚 ！ 讚 ！ 讚 ！ 你 提到的 “future location” 模式 正是 -iamfouryear- ♀ (41 bytes) (306 reads) 12/23/2016 postreply 15:51:05
• 貝班的經曆給年輕人最大的啟示應該是 -越王劍- ♂ (304 bytes) (947 reads) 12/23/2016 postreply 15:56:21
• 在中國的同學如今有千萬美元的很多，來美國留學的人當中幾乎沒有 -ZeroSumGame- ♂ (125 bytes) (746 reads) 12/23/2016 postreply 16:09:11
• 確實如此 -越王劍- ♂ (272 bytes) (495 reads) 12/23/2016 postreply 16:20:38
• 看你要什麽，求安易在美待著 -土棉農- ♂ (0 bytes) (37 reads) 12/23/2016 postreply 16:48:27
• 主要因素是風口，但不是唯一因素 -閑聊一二- ♂ (141 bytes) (584 reads) 12/23/2016 postreply 16:39:54
• 你說的很有道理和深度 -ZeroSumGame- ♂ (0 bytes) (29 reads) 12/23/2016 postreply 17:13:55
• 過獎了。 -閑聊一二- ♂ (0 bytes) (3 reads) 12/23/2016 postreply 18:44:50
• "新年起國內每人5萬美金換匯額度可能縮減至1萬！" -人參公雞- ♂ (1193 bytes) (307 reads) 12/23/2016 postreply 22:33:20
• 讚! 俺應該10年前就來投壇. -山裏人家168- ♀ (0 bytes) (28 reads) 12/23/2016 postreply 16:05:13
• 謝謝貝班，我從第一集開始看起，十年了。不易，你講的北京周邊發展也是深有體會，祝你好運 -土棉農- ♂ (0 bytes) (47 reads) 12/23/2016 postreply 16:33:13
• 如果上海隻有3.5厘米的話，那是一個房？ -sweetptt- ♂ (0 bytes) (33 reads) 12/23/2016 postreply 16:57:28
• 提示：１個別墅：－：） -iamfouryear- ♀ (0 bytes) (10 reads) 12/23/2016 postreply 20:00:01
• 正現金流這一條就夠了。 -julie116- ♀ (0 bytes) (33 reads) 12/23/2016 postreply 17:01:06
• 記得去年看完你的年終總結後，我也接著總結了一下。一眨眼，一年又過了，祝如意。 -依舊逍遙- ♂ (0 bytes) (58 reads) 12/23/2016 postreply 17:20:55
• 謝謝BayFamily10年的貢獻，不簡單。 -綠色健康- ♀ (0 bytes) (13 reads) 12/23/2016 postreply 17:25:41
• 謝謝Bay版主，謝謝很實在的經驗和對前景的預測！祝您2017再上新台階！ -mandike- ♀ (0 bytes) (5 reads) 12/23/2016 postreply 19:56:18
• 舉雙手同意：“投資股票最簡單。點點鼠標就行了。房地產投資卻是一個力氣活。” -偶行偶素- ♀ (0 bytes) (12 reads) 12/23/2016 postreply 19:56:25
• 從樓主這裏學到很多，多謝分享經驗 -tgmomtobe- ♀ (266 bytes) (172 reads) 12/23/2016 postreply 20:21:45
• 2000年中國人均gdp 900美元 今年8000美元。 -BayFamily- ♂ (65 bytes) (93 reads) 12/24/2016 postreply 06:53:43
• 貝班的文章一如既往地發人深思，我要好好研讀領會精神。 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) (6 reads) 12/23/2016 postreply 20:25:32
• 讚有始有終，十年前你的那篇文章我還打印下來了，現在還在我的投資理財文件夾中呢。 -OctMonkey- ♀ (0 bytes) (10 reads) 12/23/2016 postreply 21:48:24
• 十年如一日 做事就是個堅持 讚! 讚!! 讚!!! -WhiteRadium- ♂ (0 bytes) (7 reads) 12/23/2016 postreply 22:25:22
• 很想貝班在叨一下如何對中國未來的前景這麽有信心的。 -小小美羊羊- ♀ (0 bytes) (25 reads) 12/23/2016 postreply 22:40:32
• 難。 -人參公雞- ♂ (912 bytes) (238 reads) 12/23/2016 postreply 23:53:51
• 不是難，而是不可能。中國的各種危機與危險，也就是楊小凱的後發劣勢，才剛剛開始。 -portfolio- ♂ (0 bytes) (5 reads) 12/25/2016 postreply 07:17:16
• 中國這麽大的國家興盛和衰落都是幾百年一個循環的 -BayFamily- ♂ (312 bytes) (284 reads) 12/24/2016 postreply 07:52:52
• 恭喜BayFamily！ 謝謝分享！ -RE8888- ♂ (29 bytes) (30 reads) 12/23/2016 postreply 23:29:29
• 應該外加： timing timing timing -人參公雞- ♂ (780 bytes) (192 reads) 12/24/2016 postreply 00:10:30
• 嗬嗬，人生就是錢最重要 -lostman- ♂ (0 bytes) (13 reads) 12/24/2016 postreply 04:05:26
• 一如既往地崇拜你！謝謝給出對未來的展望 -summerp- ♀ (0 bytes) (3 reads) 12/24/2016 postreply 05:46:58
• 謝謝BayFamily -crz1- ♂ (0 bytes) (5 reads) 12/24/2016 postreply 06:27:06
• 感謝貝班分享。一直讀你的10年係列。 -挨踢- ♂ (92 bytes) (61 reads) 12/24/2016 postreply 07:24:37
• 不要在股市投資過度，房產比重要大， -忍者理財- ♂ (0 bytes) (48 reads) 12/24/2016 postreply 08:10:30
• 求所有十年帖子鏈接 -minglang- ♀ (90 bytes) (50 reads) 12/24/2016 postreply 14:28:26
• 到博客裏去翻翻 -BayFamily- ♂ (32 bytes) (106 reads) 12/24/2016 postreply 16:22:05
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