房子這麽貴,誰買得起?
By Bayfamily
每次房價暴漲之後,這句話是我最經常聽的一句問話。這句話的潛台詞就是,我都買不起,誰能買得起的呢?典型的以己度人的心態,把自己觀察到的世界,熟悉的圈子推廣到整個市場上去。這樣的心態去決定是否投資房地產其實很不正確的。
印象最深的一次是2000年的時候,一個在美國的50多歲的上海人和我聊起上海的房價。當時人民廣場的一個樓盤是5000元一平米。他雖然在美國年薪10萬美元。但是他在國人認識的親戚朋友的收入都不高,他的很多朋友當時正好趕上國企下崗。所以他認為上海房價貴的離譜,和我說,5000元一平米,誰買得起? 後麵的故事我就不多說了。 他看到了他那個年齡段50後人的收入,沒有看到當時60後,70後的快速增長的收入。
同樣的故事還在不斷上演。今天依舊有人質疑北京上海的房價、曼哈頓舊金山的房價誰買得起。 所以我們有必要仔細分析一下到底誰買得起這個事情。
我們先看全球都存著這誰買得起這個問題,如果你熟悉全球市場,知道漢城,孟買的房價。你會更加驚歎,到底是誰買得起。
我們先看第一種情況。就是如果一個市場沒有什麽新增麵積。100%都是既有麵積換手。那麽是否存著誰買得起的問題。
顯然,無論價格多麽貴,哪怕是1億美元一平米,都不存在誰買得起的問題。 因為隻是擁有建築的人互相換手,換手價格是無論多貴這個市場都是可能成立的。 和當地人收入完全沒有關係。 收入和租金有關係。 但是如果隻是考慮房子的投資屬性,從數學上講,什麽價格都是合理的。 就像黃金和藝術品一樣,任何價格都是可能存在的。是否合理那是另外一回事。 這樣的市場典型例子就是孟買。 孟買不但是中產階級買不起房子,就是一般的企業老板也買不起。隻有已經有房子的持有人買得起。曼哈頓基本也是這個情況。
那麽我們再看另外一種情況,就是市場不是完全封閉的。每年有5%的新增麵積。
數學上講,還是任何一個價格都是可能存在的。 你會問,如果房間漲到了三倍,誰能買得起這些新增麵積呢? 其實很簡單,因為貸款的原因,既有建築的擁有者,把自己的房子賣了,加大貸款額度就買得起。 這樣的例子在中國到處可見。就是所謂的改善型需求。原來住50平米的房子,賣了變成首付買100平米的房子。隻要房價是持續上漲的,那麽從數學上看這個遊戲就可以一直玩下去。
第三種情況,就是一個全新的新城。從零開始,一夜之間供應了100%的麵積。
這種情況,就需要真金白銀的100%的用新錢來購買房子。的確會出現買不起的現象。無論房價多麽低,都會發生買不起。 典型例子就國內的各種新城和鬼城。 鬼城的價格很低,很多價格甚至不足4000元每平米。但是大家還是買不起。如果你貪便宜投資進去,還是會虧得一塌糊塗。
誰買的起這個問題還有一個陷阱就是錯誤估計大的宏觀數據。一般大家對宏觀經濟數據喜歡用多、少這些定性詞匯。對定量數據沒有概念。 我舉一個例子,大家都吵吵上海北京的房價高的離譜嚇人。 可是你們有沒有算過,2015年上海城鄉儲蓄存款餘額已經過了10萬億人民幣大關。北京差不多也是這個數量級。兩個城市每年的新增住宅麵積是2000萬平米左右的樣子。你們自己可以算算3-5萬一平米的房價到底合理不合理。到底老百姓是買得起還是買不起。
結論,一個地區房子房價貴與低,合理還是不合理,不能隻看房價和收入,要看這個城市住宅市場的構成,是否有大量的新增麵積,是否待在這裏的人都不願意走。如果沒人願意走,憑啥你就可以輕輕鬆鬆進去呢?要用數學思考。 尤其不能隻看自己熟悉的圈子的人的收入。因為你的圈子可能很窮,也可能太富。
誰買的起?已經在那裏有房子的人再貴也買得起!
附:(10萬億/2000萬)=50萬。
附二:買得起不等於會漲價。買得起也會跌價。買得起是漲價必要條件,但是不是充分條件。請讀者保持邏輯清醒。
附三:上海城鄉儲蓄餘額2015年突破10萬億大關! 其中居民儲蓄占25%左右。
http://cs.house.sina.com.cn/news/2016-05-08/13516134952522244483367.shtml
http://finance.sina.com.cn/money/bank/bank_hydt/2016-01-15/doc-ifxnqrkc6481050.shtml
http://www.tjcn.org/plus/view.php?aid=32640&pageno=4
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