目前中國城鎮和城市的高房價，阻礙了農民從農村向城市的固定性和永久性轉移，而且，農民進城的就業和收入狀況又不如東亞；又不似印度和拉美，可以居住在貧民窟中，與家人團聚和減少流動。

　　中國在農民進城居住方式、人口流動和財產及收入分配方麵，可能表現為以下“景觀”。

　　一、人口“工棚式、集體宿舍式和簡陋租賃式”轉移

　　中國目前的征地和房產製度，不允許農民的集體土地直接進入建設市場，建設小產權房是非法的。並且，土地由政府征用後高價賣給房地產開發商，加上其中的各種稅費和出讓金，另外還有房屋土地 供應不足，需求大於供給等因素，導致房價被推得非常高，農民在城鎮根本買不起合法的房屋。

　　那麽，未來轉移進入城鎮的幾億人居住在哪裏呢？主要在如下幾個場所：

　　一是居住在建築工地的工棚中。大量從事建築工作的工人，隨著城市住宅和交通水利等工程的開工和完工，他們所住的場所是不斷改變地點的施工單位搭起的簡易工棚，周期在一年左右。睡的是大通 鋪，吃飯是大鍋飯，夫妻長年分居，沒有家庭生活氣息。

　　二是居住在“城中村”。大量的農民工租用城市原農民的院子或者樓屋。一般一個居室，裏麵一張床，一張桌子，月租200元左右。

　　三是居住在工廠的集體宿舍中，或者在商住樓的集體房屋中，或者公司在外租的城鎮民居房屋中。還有許多在加工工業中就業的農民工，居住在工廠自己建設的集體宿舍，但是，也不能和家人生活在 一起。

　　另外，還有一小部分在城鎮經商或者從事收入較高工作的一些農民工，其租用城鎮居民的套居，將妻子和兒女都接到城裏，兒女在城市的農民工子弟學校上學（或花錢上正規的學校），但是，他們在 城鎮買房，仍然較為困難。當然，也有在城鎮買房的農民工，但這是極少的一部分。

　　如果這種局麵得不到改觀，未來中國城市化的一個景觀是：雖然沒有印度和拉美的貧民窟，但是大量的農民轉移進入城市，但居住條件為較差的租賃房或者工棚，他們不可能在城鎮安居。

　　當然，有關部門甚至有的地方政府，想給大量的農民工提供廉租房，甚至廉價房，然而，住房與食品不一樣的是，價值太大。從人口規模上來看，未來有5億—6億人口轉移入城鎮。即使我們的經濟 有相當的發展，但是還有養老、醫療等公共服務需要提供，財政收入與公共服務對財政的需求之間矛盾突出。因而，這樣大規模人口的住房想靠政府財政提供，顯然是一種不切實際、根本不可能操作 的幻想。

　　二、人口長期（多年）在城鄉和區域之間劇烈流動

　　我認為，城鄉分割的戶籍製度雖然是一個影響因素，但是，由於暫住證製度的實行和有身份證就可以在全國各地就業，因此，戶籍製度對農民工家庭移居城鎮的約束並不是絕對的。農民工及其家庭不 能從農村向城鎮永久性轉移的最大製約來自四個方麵：

　　從居住的正規渠道看，城鎮的房價過高，農民工實際上不可能通過購買住房而實現永久遷移；從農民家庭遷移的非正規居住渠道看，不允許農民在城鎮周圍建房，這就堵住了通過低居住成本遷移城鎮 的農民；由於農村的土地和宅基地不能隨意賣出變現，使農村的土地和宅院資產置換城鎮住房的渠道也被堵住；由於城鎮中小企業少，對非正規就業和創業有諸多的限製，農民工在城鎮能獲得的收入 水平要遠低於城鎮職工，大產權房的價格昂貴，農民工的房價收入比太高，購買住房而遷移城鎮的可能性極小。

　　在這樣一種土地製度下，中國的城市化“景觀”與東亞、拉美和印度將截然不同：從年度看，人口在城鄉間因節假日探親團聚而劇烈、頻繁地流動；從區域看，農村剩餘勞動力主要從城市化水平低、 經濟不發達的人口大省向城市化水平高、出口加工外向、經濟發達的區域流動；從代際看，農民工初、高中畢業就到城市和城鎮以及到東部沿海地區，中老年時，再回農村，形成代際輪回。

　　一個社會，大部分人口如果不是由於休閑、旅遊和商務而流動，而是因住宅與工作地分離、夫妻分離、代際分離、頻繁尋找工作等原因劇烈並大規模流動，加上收入分配不公和貧富不均，那這個社會 發生動蕩危險的可能性極大。現實證明，許多動蕩發生於人口的這種非和諧和大規模的流動之中。

　　如果中國的城市化隻是農民工“工棚式、集體宿舍式和簡陋租賃式”轉移，那麽，未來人口在城鄉之間、在區域之間流動的規模將越來越大，並且將越來越劇烈，這種鍾擺式的流動，導致動蕩的概率 升高，對於我們國家社會穩定的威脅極大。如果一個國家的相當大規模人口在經常性地流動，並且在時間上是集中的，而社會貧富差距又很顯明，那麽，社會秩序就會受到很大威脅。因此，人民安居 則社會穩定，讓大部分轉移到城市的人口較為長久地居住下來，必須成為我們考慮土地製度改革的一個非常重要的原則。

　　三、將形成大規模的城鄉無房流浪人員

　　需要說明的是，即使國家投入大量的財政支持，由於生產資料價格的上漲，勞動力成本的上升，農業土地如果不集中、不規模經營，大量的家庭小農經濟因分攤成本越來越高，遲早要大規模和持續地 破產。其擠出的人口和勞動力，實際上就是表現為農村剩餘的勞動力和向城市轉移的人口。

　　有的學者認為，農村留有土地和住宅，農民在城市找不到工作，可以回家安生。其實，這種想法是一種傳統農業時代的幻想。一是農業的增加值總體上是下降的，農業擠出勞動力和農村人口，在這樣 一個趨勢下，越來越多的農民不可能再回農村。二是“80後”、“90後”甚至未來的“21世紀後”等農民人口進城後，即使在城市找不到工作，也很難讓他們回農村重新種地。三是農村土地經營規 模小而且收益差，與非農業的收益差距越來越大，而且生活資料和農業生產資料相對於農業產品卻越來越昂貴，大部分農民即使回農村，也將難以生存。四是到2040年，城鎮、城市以及交通、水利 等建設，還需要占用耕地1億多畝，如果不加以控製，會出現相當多的無地和少地農民，並被迫向城市轉移。因此，想讓農民回農村去的想法，是違反城市和工業化趨勢的，也是不可能實現的。

　　越來越多的農民人口要從農村出來，而如果其在城鎮和城市中沒有較為固定的住所，特別是屬於自己的住所，再加上如果工作極不穩定甚至無業，那麽，就會形成大量無房、無業的流浪人員。目前， 農村在城市的轉移人口高達2億左右，未來30年，預計最低人口規模達14.5億，城市化水平達到80％，還將轉移5億人，如果城鎮和城市中小企業發展不充分，服務業比例調整不到位，則會形成大量 的無業、無收入和租不起房的人口，即使占總轉移人口的5％，全國也會有3000萬— 4000萬人之巨。

　　四、城市中將形成食利房東和交租農民工兩個階層

　　由於小產權房是非法的，也不允許“貧民窟”存在，而城鎮和城市中的房價又太高，轉移進入城鎮和城市的人口大部分隻有租住城鎮和城市居民的住房，他們辛勤勞動，相當多的收入要支付房租，形 成一個即使有工作或者有小生意做但相當多收入要支付房租的階層，如果房地產製度不改革，這部分人的規模將達數億之巨；而城鎮和城市居民，由於不收取房產稅，對於多套住房也不課以重稅，其 中一部分城鎮居民因原來單位的福利性住房改革、獨生子女政策而繼承雙方或者多方房產以及高收入者購置多套房留給子女、房屋拆遷補償等原因，將形成以出租房屋為其重要收入來源的群體，如果 不進行改革，這部分人的數量也可能高達數億之多。於是，社會形成了以利用住房食利和被房東所索租索利的兩個階層。

　　當然，如果一個社會，隻有一小部分人群，因不斷遷移、收入還需要積累或者願意不斷更新居住環境等，而租房住，是正常的社會現象。但是，一個國家的城市社會中，如果60％以上的人口，租住 40％以下人口的住房，甚至70％以上的數億人口租住30％以下兩三億人口的住房，這從經濟和社會關係上看，實際上已經形成了兩個階層，即食利階層和被食利階層。

　　可以看出，我們目前的土地、房產及稅收製度，在再分配著財富，在製造著城市裏食利的悠閑階層和辛勤工作及為生計掙紮的勞動階層，這將是未來社會形成新的分配不公、貧富差別和兩極分化的非 常重要的一個源泉。

　　如果今天我們認為嚴厲限製小產權房是十分正確的，如果今天我們認為嚴厲鏟除私搭亂建的“貧民窟”是中國城市現代化的一大政績，如果今天我們將土地價格和房屋價格為了多得財政收入而推得很 高，如果今天我們對農民用出售、入股、抵押等方式來進行創業並換取城鎮住宅的行為花大力氣限製，如果今天我們寬容城市居民可以購買多套住宅，而不征收任何占用資源的稅收，那麽，我們就為 明天積累和創造著食利和被食利的城市房產資本所有者人群和城市中貧困農民工勞動人群，他們可能會成為兩個利益對立、會產生衝突的階層。