房地產與其他投資項目的區別在於其有使用價值，房子是用來住的，不應該用來炒。如果一個國家一個社會一個社區，人人都有屬於自己的房子就不存在房地產投資這個現象。越是自由發達國家自住房的擁有率越低，特別是在大都會地區。美國有將近百分之四十的人租房子住，這個比例隻會增加，不管誰上台也改變不了這個事實。
從零九年起，全美國的房地產高歌猛進，一騎絕塵，似乎又到了危如累卵，倒懸之急，再次崩盤的前沿。房地產會有周期，但曆史可以是驚人的相似，卻不可以複製。前兩次崩盤前的急劇膨脹供大於求和胡亂放款次貸危機，目前不存在，下一次崩盤的誘因是哪一個妖蛾子出來，我也想知道，那是專家大師華爾街大佬的事情，以及從大千過來的炒股大拿時不時來預測一下，血流成河早就該發生好幾次了，結果是老和尚打兒子，沒有的事！房地產是地域性問題，說實話，我基本上不看房地產專家大師的文章，很基礎的事情車軲轆話來回說，坐而論道，紙上談兵，互相抄來抄去，沒有新意，驢雞8熬湯，都是一個屌味。書不盡言，言不盡意，還不如懸羊擊鼓，餓馬提鈴，真刀真槍去幹上一場，而且象獅搏兔，皆用全力。我的目光短淺，胸無大誌，隻關心眼前的一畝三分地，也精心努力種好這塊地。
房地產投資有不同方式，比如民用，商用，土地，旅社，辦公樓等。最容易上手的是民用出租房，投資的起點低，風險小，賺錢是大概率事件。因為有房租支撐，投資出租房賠錢是小概率事件。即使是大概率賺錢事件，也還存在小概率賠錢，所以要盡量避免這個小概率的發生，怎樣避免呢？簡單說，現金流是生命線。
曾經有一個百分之一的說法，投資一個房每個月要有百分之一的回報，也就是說，投資十萬，每年最少有一萬的淨收入才值得。這個說法在一些房價不漲或漲幅小的地方也許還能遇到，在南加州已經沒有可能。隻能對南加州做評判，別的地方不知為不知。
一九九八年前的那次崩盤，我買的所有房子，不論現金還是貸款，回報率基本符合這個百分之一。零八年後第二次崩盤很難借到錢，不提。其實那個時侯根本就不看書本上的理論，也不知道有這麽一說，學位沒念完就棄學掏糞，反正就認一個死理，人要有地方住，人口在膨脹，土地又不能再生。所以，一條路走到黑，買買買，借借借，拖拖拖。不停的貸款重新貸款，能拖就拖著不還。我幾乎都是貸款買房，再強調一次，用別人的錢去賺錢才是賺錢的最高境界。這不能包括借錢炒股，沒有現金流做保障的借錢是賭博行為。但遇到兩三萬的爛白菜幫子，會快刀斬亂麻，信用卡也敢上，先弄到手再說。雖然現在手裏的房從數量上隻有四分之一有貸款，那是經過多次重貸及合並，貸款額沒有減少，負債率卻從初期的近百分之八十到現在的低於百分之十，可以說非常輕鬆，這也證明了杠杆的威力。
給前老板做過幾年馬仔，知道他的一些事情，有一筆存款，一百萬，五年定期，百分之十的利息。當時做過白日夢，我要有一百萬就好了，啥都不用做，每年十萬塊錢可以足吃足喝。在這種情況下，投資房地產要是沒有百分之十的回報，腦筋壞掉了。
人算不如天算，幸虧是白日夢，今天銀行存款利息可以說是耳挖勺炸芝麻，小咕嘟油，老鼠尾巴上長瘡，沒多大膿水。靠一百萬吃利息是不夠生活的，經過二十多年，通貨膨脹也把一百萬吃掉不少。而一百萬放在房地產投資裏，不管買什麽，升值三倍是少說，如果是運用貸款杠杆，翻十幾倍也很有可能，同時租金也翻了兩倍，隨時可以炒老板的魷魚，根本不用為退休著急，沒有近憂，更沒有遠慮。
曾經借過十幾筆FHA貸款，insured by the Federal Housing Administration (FHA)，利息略低，手續費少。舉個實例，南橙縣湖林市lake forest，兩房的一個condo，五萬六千，放百分之二十五頭款，一萬四。但FHA貸款會被強製impound，除了p & i本金和利息，其他還包括property tax，mortgage insurance，flood insurance (這一項後來取消了）。再加上hoa，每月總共將近六百開銷，房租是七百，略微符合百分之一定律。
這是個拍賣房，遠遠低於市場價格，舍不得放棄。買房三要素，location，price，condition，地段不可改變，價錢和房子狀況相輔相成。房子價錢好，就是破，這沒關係，帶兩個小墨夥計，用一星期裝修，花不了幾個錢。現在的房租是每月$1850到$1950，開消漲了不到三百，加州有一條有利於房地產業主的霸王條款，每年的地稅漲幅不能超過上一年的百分之二，加州的房地產稅原本就低，是百分之一。湖林市緊鄰irvine，爾灣市的社區開發費mello roos太高了，加上地稅，新房要將近百分之二，而湖林市的地稅加上所有的苛捐雜稅不到百分之一點一。五萬六千的房價，地稅部分第一年是$560，經過二十年時間，地稅加其他每年也就九百塊錢而已。這也是我不願意做1031交換的原因之一，比如用這個房換一個四十萬的房（1031交換以低價換高價才值得），新買的一個地稅要四千，而且要以四千的基數增長，目前的九百塊錢一年的極低地稅不複存在。
二十年彈指一揮間，每月正現金流從一百到漲到一千多，相當於一年就收回投資的頭款一萬四，今天的市值大約33萬，就是說用一萬多塊錢撬出三十幾萬（本金已所剩無幾）,同時每年都有一萬多的現金流，又打醋又買鹽，又娶媳婦又過年。房價漲多少對於職業地主來說並不重要，而房租直接關係到一家人的溫飽問題，以至將來能不能逍遙自在去坐郵輪，周遊世界。一萬多塊錢頭款今天能做什麽呢？夠剛剛坐過的兩星期豪華郵輪一次，坐完就沒有了。焚林而畋，竭澤而漁。所以要先生產後生活，把錢先用來投資，砸進房地產，現在這個房每年產生的現金流都夠去坐一次豪華郵輪，今年坐過明年還可以坐，已經成為搖錢樹，這輩子享用後，下一代繼續享用，生生不已。
但是，房地產會有周期，月贏則虧，水滿則溢，房市崩盤也遇到過。和股市崩盤的區別在於，我手裏的幾個股票被清零，養活孩子不叫爹，白幹！而房子因為有房租支撐，死孩子放屁，有緩！
當你的房子行成一定規模的時候，一旦遇到崩盤，跑是跑不掉的。什麽是規模？一兩個房的微地主掏糞尚未成功，還要繼續操練，有幾個房子的弱小地主就已經有了規模的雛型，為什麽要跑呢？往哪裏跑？希爾頓酒店以及大型公寓老板會跑嗎？
如果你需要錢用，比如家有雙親病入膏肓氣若遊絲，子女枕典席文廢寢忘食，以及婚喪嫁娶紅白喜事，甚至包二爺養小三裏外偷吃，賣房子賣地到也樂不可支，投資之目的就是為了有朝一日。但是在房地產上買低賣高，像炒股那樣折騰恐怕不切實際。還是以我的這個房為例，就算你高瞻遠矚，洞若神明，能準確無誤的預測到下一年崩盤，現在三十三萬賣掉，兩三萬的傭金以及簡單裝修是要的，也許更多。賣掉後交完稅，能拿到手裏二十萬不錯了，然後拿著這筆錢坐等崩盤再次殺入。指望三十三萬的房跌到二十萬以下，零八年後發生過，我也再次殺了進去。但是今天的房價仍然處於良性上漲，買房子自住的基本上是量力而行，不像零八年前什麽阿貓阿狗都買房，瘦驢拉硬屎，銀行也沒有節操亂放款，造成房價虛高。現在的房租比那個時候已經高出起碼百分之五十，投資的現金流相差甚遠，還想盼著再次跌到二十萬以下，尼姑看嫁妝，下輩子再說吧。
房價走勢無非漲，平，跌，在有現金流支撐的情況下，如果不是等錢用，原則上是可賣可不賣，不賣！這樣能避免偷雞不成蝕把米，引鳩止渴、殺雞取卵。
時過境遷，今非昔比，未完待續。
以後一個問題盡量一篇寫完，盡量避免寫成裹腳布，讓人膩歪，現代人都忙，猶恐耽誤大家時間。
