投資地產有什麽稅收上的好處?家族基金是怎樣用地產來避稅的?

來源: Blueshirt 2020-04-04 23:18:59 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (3141 bytes)
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本人不是CPA, 希望CPA可以指正。謝謝。

稅收優惠是投資房地產的一個最重要的原因之一。可以說,如果沒有稅收優惠,投資房地產的老美可能會少一半。

首先,房產的折舊可以用來抵稅。住宅的折舊年限為27.5年,商業的更長一些。假設一套別墅的價值為100萬美金。其中:建築部分為60萬美金,土地部分為40萬美金。建築部分可以折舊,土地部分無法折舊。那麽,每年的折舊計算為:60/27.5=2. 18萬美金。假設扣除維護、地稅、保險等支出之後,純租金收入為每年2萬美金,那麽報稅收入為:2萬-2.18萬=-1800美金。這樣,雖然每年有2萬美金的收入,但報稅收入為負,不需要繳納收入所得稅。

其次,出租房在出售後,可以通過1031置換來延後資產增值稅。所謂的“1031”,指的是稅法1031節裏麵的有關規定。這一條稅法允許投資者通過再投資類似於出售的財產,來延後資本增值稅。假設,投資者在5年前用100萬美金購買房產,現在出售,扣除費用後得到150萬美金。那麽,資本增值為50萬美金。加上追回5年內累計申報的折舊抵稅額10.9萬美金,共60. 9萬美金。如果不做1031置換,投資者有可能要支付10多萬的資本增值稅。但如果投資者賣掉原先的房產後,在180天內又買入一個161萬的房產(假設不考慮貸款這些BOOTS的細節),那麽投資者可以暫時不需要支付這10多萬的增值稅。

稅法沒有限製投資者在一生中可以做多少次1031置換。那麽,這些累積起來資本增值稅什麽時候要交呢?

事實上,許多地產投資者通過結合每人1000多萬的免稅遺產額度,給完全規避了。

在2020年,每一位美國人可以把頭1158萬遺產免稅留給子女。子女在繼承房產時,房產的稅基一下子上升到市場價值,但往往還是低於1158萬的免稅額度。這樣,上一代積累的資產增值稅義務,通過繼承被一筆勾銷了。

所以,折舊抵稅、1031置換、遺產繼承是美國人投資房產的避稅三部曲,是家族基金積累財富的秘密之一。

 

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2-2 = 0 不能是負的(loss) -logyliang2002- 給 logyliang2002 發送悄悄話 (1074 bytes) () 04/05/2020 postreply 07:40:54

謝謝。所以更為準確的說法是產生了1800美金的虧損? -Blueshirt- 給 Blueshirt 發送悄悄話 Blueshirt 的博客首頁 (0 bytes) () 04/05/2020 postreply 08:33:01

No,出租房的loss不能通過depreciation產生。 -logyliang2002- 給 logyliang2002 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/05/2020 postreply 18:43:09

這個和股票上的loss carry over 實際上是一樣的。 -myoldangler- 給 myoldangler 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/05/2020 postreply 08:50:03

NO!!! -logyliang2002- 給 logyliang2002 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/05/2020 postreply 18:42:06

寫得挺好的 -宇哥- 給 宇哥 發送悄悄話 宇哥 的博客首頁 (0 bytes) () 04/05/2020 postreply 08:39:34

+1 -xiaofengjiayuan- 給 xiaofengjiayuan 發送悄悄話 xiaofengjiayuan 的博客首頁 (0 bytes) () 04/05/2020 postreply 09:46:58

謝謝分享,增長知識 -keeplooking- 給 keeplooking 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/05/2020 postreply 10:34:31

如果自住房有一部分是出租並且用了depreciation,賣掉再買一個半自住半出租的房子,可以用1031置換嗎? -RiskITModel- 給 RiskITModel 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/05/2020 postreply 19:55:00

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