錄像一
優質NNN地產：股市動蕩時期可以替代債券的避險產品。
錄像二
Why Hire Me?
1. 什麽是淨租賃地產（NNN地產）？
淨租賃地產（以下稱“NNN地產“）是指租客負責保險、地產稅、和維修費用的商業地產。投資者的租金收入是“淨掙”的，不需要再從租金裏麵扣除資金，來支付額外的保險、地產稅和維修費用。NNN地產的英文名為Triple Net Lease Property。三個N分別指 “net of insurance”, “net of property tax”, “net of maintenance costs” 。通常指單戶NNN地產。 例如，王先生收購了一家麥當勞餐館。租戶是運營麥當勞的一家聯鎖運營商（但麥當勞公司提供租約擔保）。麥當勞每年支付12萬美金的” 淨“租金（每月定期支付一萬）。麥當勞除了支付租金之外，還負責維修保養物業的所有費用、地產稅、保險。所以，王先生的這12萬美金租金是”淨掙的“租金。另外，王先生也不需要找人來管理。麥當勞會請人來打掃、維修、綠化等事宜。
假設王先生用266萬美金收購這一家麥當勞，他收獲的純租金收入為每年12萬。每年的純收益為4.5%。隨著租約中規定的租金上漲，年租金收入還會慢慢上升。
2. NNN地產的投資二元性是什麽？
NNN地產的投資二元性指的是租約和地產的二元性。NNN地產的投資，首先投的是一個租約合同。收益是租約內的租金。租約剩餘的時間越長，租金越高，租戶的信用等級越高，租約的價值就越高。其次投的才是地產本身。地段是否好，社區是否富裕，人口密度是否高，居民是否是否高，車流和可視性是否強，建築和設計是否好等等。地產本身的特征，決定了租約到期後，投資者獲得新的租金的高低和新租戶的質量。
3. NNN地產的投資優點是什麽？
和其他類型的地產投資相比， NNN地產有兩大優勢： 首先，NNN地產無需管理。租戶負責物業管理。作為房東，除了收租和支付貸款本息之外，在租約內幾乎沒有其他管理負擔。當然，租約快到期的時候，要找租戶協商續租的條款。如果租戶不續租，還需要找新的租戶。如果剩餘的租約還很長，地產本身的質量好高，找新租戶的任務不僅還很遙遠，而且還會帶來更高的租金收入。 其次，租約內的現金流是固定的。在一個NNN地產的租約中，租客負責支付物業的維修、保險、地產稅。房東收到的租金除了支付貸款本息之外，不需要支付物業的運營費用。所以，NNN地產的收益非常穩定。在這一點上和債券投資一樣。
4. NNN地產的投資金額和回報率怎樣？
NNN地產的價格通常在100萬美金以上。扣除貸款部分，投資額在50萬以上。首年回報為3.5%-7%之間。考慮租金上漲、貸款利息差和地產升值因素，5年的年化收益率可以接近10%。
5. NNN地產適用於什麽樣的投資者？
首先，因為無需管理，NNN地產很適合異地和國外的投資者。 第二，也因為無需管理，NNN地產適合沒有時間或精力管理的投資者。美國本地的個人房地產投資者在青壯年時期投資較多的單戶和多戶住宅，出租給租戶。退休後往往將其出售，置換為無需管理的NNN地產。 第三，因為租約長，現金流穩定，NNN地產適合追求穩定現金流，長期持有的投資者。
6. NNN地產的租約有多久？
不同的租戶各不相同，以15和20年為常見。除了本身的租約期外，租戶還有會20年左右的選擇續約期。租戶是否續約，需要看租戶在續約時總公司的財務狀況和該分店的銷售情況。
7. NNN地產租約內的租金是否有上漲？
絕大多數的租約都有租金上漲。以每5年上漲5%-10%為常見。但也有的租金在租約內沒有上漲。
8. NNN地產的租戶分為什麽樣的類型？代表性的租戶有哪些？價格大約是多少？ • Dollar店：主要有Dollar General、Family Dollar、Dollar Tree。Dollar General的總體實力最強。價格為1-2百萬左右。 • 汽車零配件：Auto Zone、Advanced Auto Parts、O’Reilly Auto Parts。價格為1-2百萬左右。 • 汽車修理店：Firestone、Jiffe Lube等。價格為1-2百萬左右。 • 手機店：AT&T、Verizon等。價格在1-3百萬左右。 • 加油便利店：7-Eleven、BP等。價格在1-3百萬。 • 快餐：例如麥當勞、星巴克、Chick-fil-A、Taco Bell、Berger King、Panera Bread等。價格為2-3百萬左右。 • 小型超市：ALDI、Trader Joe。價格為2-4百萬左右。 • 銀行：價格在2-5百萬左右。 • 藥店：主要有Walgreens、CVS、Rite Aid。價格為4-5百萬左右。 • 大型商店：Home Depot、沃爾瑪、大超市等。價格在1000萬以上。 受網購和經濟危機的影響，投資者偏好的類型為Dollar General、快餐店、汽車修理店、便利店、小型超市、建材市場、大型倉儲式商店等。
9. NNN地產的主要風險有哪些？
NNN地產的主要風險為租約風險和轉租風險。租約風險指的是租戶違約，不能按約支付租金的風險。轉租風險指的是租約到期，租戶搬走後，新租戶租金低於原有租金或者根本找不到新租戶的風險。
10. 如何規避NNN地產的租約風險？
NNN地產的租約風險，可以通過以下方式來規避： • 規避受網購影響的行業 • 規避信用等級低的租戶 • 規避行業趨勢差的租戶 • 規避財務狀況差的租約擔保人或者沒有擔保的租約 • 規避剩下租約期短的租約 • 規避租金比市場明顯偏高的租約 • 規避租戶有優先購買權或提前解約權的租約
11. 如何規避轉租風險？
NNN地產的轉租風險，可以通過選擇優質的地段和社區來規避。具體來說有以下這些考慮因素。當然，無法做到十全十美，盡量往這個方向靠攏。 • 選擇人口密度高、增長穩定的社區 • 選擇家庭收入高的社區 • 選擇就業穩定、經濟發展均衡的社區 • 選擇鄰近永久性吸引車流的學校、醫院、辦公區、大商業中心等有利設施 • 選擇車流量高、可視性強的地段 • 選擇離紅綠燈近、車速低、出入停車方便的地段 • 選擇空置率低、可供開發改造地塊少的地段，規避中低收入社區的Mall • 選擇開發批準過程繁瑣、開發成本高的社區 • 選擇年齡、設計、功能均處在建築生命周期初期的地產 • 規避土壤汙染、洪水區、違規建築、產權糾紛 • 規避租金和賣價虛高的地產 • 規避麵積過大、設計特殊、難以改造轉租的建築
12. 為什麽在股市波動期間，優質的NNN地產可以成為避險產品？
原因在於：股市波動時，實力最雄厚的大公司最能抵抗經濟衰退的。他們處於經濟金字塔頂端，其他企業都倒下了，他們才倒下。投資者除了持有現金和債券，也可以持有這些大公司的租約，例如沃爾瑪、Home Depot、星巴克、麥當勞等等。如果持有這些大公司的股票，股票價值會隨著股市下調而下調。但租金是固定的，不會受股市的影響。 由於NNN地產的租約很長，可以渡過1-2年的經濟衰退期，所以優質的NNN地產是很好的避險產品。資金鏈不會斷裂。 比較而言，在經濟危機下，出租公寓會出現租金下降和空置率增加的風險（但公寓的轉租能力強得多）。對於普通的商業地產，租戶的信用等級沒有這麽高，更會出現破產違約的現象。
13. 在嚴重經濟危機下，NNN地產會貶值嗎？
會。在07-08年次貸危機下，NNN地產價格隨著整個經濟大幅走低。不僅是一般的NNN地產，就連最優質的NNN地產也不能幸免。但隨著經濟複蘇，價格恢複到危機前，升值超過危機前的高點。 但如果是短暫的經濟危機，特別是危機的中心不在地產或銀行信貸，地產價格的調整會很有限。對於優質的NNN地產，幾乎沒有影響。這在00-01年的互聯網危機時得到了很好的體現。
14. 這一次的冠狀病毒危機下，NNN地產會貶值嗎？
不清楚。可以關注一下美國對疫情的控製和中國經濟生產的恢複情況。由於大規模的停業停運，短暫的經濟衰退已經無法避免。但如果控製得當，下半年經濟得到全麵恢複，NNN地產，特別是優質的NNN地產不會有明顯的波動。在經濟恢複期，價格有可能會借著低利率而走高。
15. 多戶的NNN地產和單戶NNN地產有什麽差別？優缺點是什麽？
多戶NNN地產的租約短、租戶質量較弱。這要求投資者有很好的風險控製能力，特別是租戶的選擇、續租、轉租的管理。但另一方麵，多戶NNN地產的投資回報較高，單位麵積價格也較低。適合較為資深的商業地產投資者。
