2019年最大的事就是唯一由PM 管的令人頭痛的白菜房終於賣掉了，本來想作1031 交換，資產優化，再買好點的房子，但家中領導不想買，結果交了不少稅。明年準備把另一顆白菜賣掉，此白菜的投入早就全部收回，現市價為購買價的四倍。這種白菜房升起來快，掉起來也斷崖式暴跌。
今年異地的投資房除我們主動讓房客搬家賣掉的那個頭痛房外，沒有人搬出，以前每年都有三、四戶搬出。異地的租房市場非常火熱，最近一兩年房租漲得多，我們一般每兩年調整一次房租，但總是比市場價低，租客心裏清楚。一朋友今年有四戶租客買房搬出稍微收裝打扮一下房子上市，一個禮拜之內就搞定，租金市場價或比市場價還高一點。
幾乎將近一半的房客二到四年沒一個電話或短信讓我們修理，房租按時或提前交。我們囯外休假的一個月隻收到一條短信，不急，回美以後才處理，今年平均一個月一個電話還不到，房客通常短信聯係，兩個房客電郵聯係。有幾個房客有時晚交但會主動補上遲交費，一個房客生病住院，11月的房租沒交，允許他們以後每月都多付一些直至補齊。雖說賣了個房（此房今年隻收了兩個月房租），房租總數及淨收入還比去年高一些。今年最大的幾筆修理是：給一房換了新空調，給一房換了外進水管道，給一房換了新地毯。所有的修理都電話或短信讓合作多年的工人幹，工人會寄上照片，完事後寄上修理後照片及帳單，各自賺各自的，有錢大家賺。
去年與朋友合夥看中的有on-site pm管.的多家庭公寓，最後房檢後退出，雖說沒買成，但學到了很多東西，商業地產的cap rate 水份很大。今年不但沒買一個房，還賣了一個房，試水投了一筆在hotel上，成了一個收購hotel 的小小小股東。以後如不錯的話，會繼續投這方麵的項目，怎麽省事怎麽來。快退休了，投資趨於保守穩定。
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最後祝大家節日快樂！繼續發財！
