出庭趕房客後的感想
昨天因驅逐房客又去了一次法庭，早8點半到庭，見到律師，她了解了我們的意向後，立刻找到房客調解，兩個回合，雙方達成stipulation，即房客賠我們$5000，並在一個月內搬走，房客驅逐記錄被封存(seal)，即沒有公開的驅逐記錄。我們雙方同意簽字後再上庭，庭上法官念一遍stipulation內容，並問雙方是否同意，我們當時又要求加上房客搬走時要保護房子完好無缺，法官會心一笑，他得到雙方肯定答複後，簽字生效。整個過程一個多小時，可我們為這案子花了大量時間，也準備一大堆資料，尤其這是個壞房客，曾兩次去衛生部門告發，給了我們更多工作量，各種照片，發票，對話等有100多頁，可惜或更準確的說慶幸的是這些資料備而不用了。
現在大部分審驅逐房客案子的法庭極力主張房東及房客在庭審前調解，讓雙方自己達成stipulation，這幾年看到的是每次同一庭排的十幾，二十幾趕房客的案子，大部分在調解中都能達成協議，隻有2, 3 個需要庭審由法官來判。這種調解對雙方都有好處，因為房東，房客贏的機會都隻有50%，房客最需要的是沒有驅逐房客記錄，如果不上庭就達到，何樂不為？而房東最需要的是房客盡快搬走。房東在調解時，一切圍繞房客早搬走這一目的，賠償是其次。我們一般會要求房客在30到40天以內搬走，為達到這目的一分錢不賠償也沒關係。一般stipulation中的賠償，房客幾乎不會賠給你，那隻是一個象征數字。我們經曆的十幾個case, 真正追到錢的隻有一個沒有contest的案子，還隻追到了一半的款。但如果房客在調解中有無理的要求尤其拖延搬走的時間，就要堅守底線，進了廚房就不要怕熱，資料準備充分，有理有據，就無懼上庭審理。
過去的五年裏，我們已經驅逐過10次不同出租房的房客，其中通過像上麵這種stipulation 搞定的有6次，2次房客沒有contest而判決，1次開庭前房客自動搬走，真正開庭由法官判決的隻有一次(我們贏)。如果換算成平均年驅逐率稍高過全美的6.9%(2016年數據)，換算成法官裁決的平均年驅逐率也高於全美的2.3%。其實這10個驅逐房客中3個是買房時就帶過來的房客，7個是真正我們自己找的房客，但不管怎樣，要努力的空間還很大，嚴格挑選及審理房客，保有一份淡定，一定會創造更佳的記錄，堅信明天會更好！
