有限責任公司（LLC）能否保護資產？解密LLC的利與弊……
“我要把我的出租房放在有限責任公司（LLC）名下麽”？
由於這個問題涉及到幾個概念，答案也會因為每個人自身的投資特點和階段而不同，因此給很多新手造成了困惑。鑒於此，微地主決定發揚雷鋒叔叔的為人民服務的精神，結合自己的知識和網上的詳細的調查，總結出了這篇科普文。但同時微地主也要申明，本文觀點都是眾網友和微地主的個人意見，僅供參考。投資有風險，本人對大家投資造成的一切損失不承擔任何責任。
美國的商業公司一般可分為企業公司（Corportation）和合夥企業（Partnership）。企業公司最大的特點就是將公司的債務與公司持有人的債務責任分開。也就是說一但公司無力償還債務時，公司的債權人不能要求公司持股人用其私人財產償還公司債務。企業公司又可分為C Corporation和S Corporation。C Corporation必須要付公司所得稅，而S Corporation則可不必。因此C Corporation的持股人就需要負擔公司及私人所得稅的雙重稅賦。但是如果想成為S Corporation，公司必須麵對法律上加諸的多重限製，很容易因公司變動而失去S Corporation的資格。 合夥企業（Partnership）沒有C Corporation的雙重稅金的負擔，但是合夥企業的合夥人私人財產卻可以被公司債權人用來償還公司的債務。 有限合夥企業(Limited Partnership) 可以將個人的責任和公司的責任分開，但是在這種情況下，有限合夥人不可以參與公司的決策經營和控製，隻能扮演被動投資的角色。 這麽一看，似乎每一種公司結構都有自己的優缺點。那怎麽才能熊掌（私人財產和公司債務的責任分割）和魚（對公司有經營控製權，還不必繳納公司所得稅）兼得呢？
有限責任公司（LLC）就是取眾者之長的一種絕佳組合。簡單來說，LLC能將公司生意帶來的可能連帶責任與個人財產徹底分割，同時又有在稅務上有貫通（pass through）性，即是指在該LLC的運營盈虧均可直接傳遞到你的個人收入稅務申報中，按你在LLC中的利益份額記為個人收入計稅。從而規避公司生意營收的雙重稅賦（double taxation，公司盈利賦稅一次，股東分紅計入個人收入再被計稅一次）。由於這些特點，美國很多原來不是LLC的老公司在LLC模式出現後都通過各種形式轉為LLC。
由於LLC的眾多優點，有相當一部分的投資者選擇把出租房放在LLC名下。但也有很大一部分投資者選擇以個人名義來購買經營投資房。那麽你到底應該是將自己的投資房放在個人還是LLC名下呢？它們各有什麽優缺點呢？下麵我就列出兩種選擇的個自優點，讓大家了解了基本情況後，再根據自己的個人情況來作最佳決定。
有限責任，顧名思義，房屋產權在LLC內，其明顯優勢之一就是有限責任。購房者通過成立 LLC 公司後買房（盡管該公司可能隻有房東一人），公司隻負責有限責任，一旦被起訴，被告方是公司而不是個人。當牽扯到賠償金的時候，賠償金額的最高額度就是所有者對該公司投資的總額，股東無須搭上自己對公司投資以外的所有個人財產。打個比方，你的一位房客邀請朋友來家一聚。其中一位受邀者不慎因地滑摔倒，造成多處骨折，內髒受損。該受邀者可同時提告房客和房東來支付自己所有的訴訟費用和醫藥費。而這筆費用很可能是巨額的，並且超過此投資房的總資產。這時候，房屋產權的性質就至關重要，如果這幢房子的產權是房東個人，那麽有可能最後房東不但把房子賠進去，還會牽扯到自己的其他資產來賠償受邀者。但是如果產權是LLC，那麽房東隻需要支付當初對LLC投入的總資產數額， 從而保護個人的財產不受到威脅。當然，這裏舉的是一個非常極端的例子來舉例說明把出租房放在LLC名下的好處。用LLC來保護財產的具體操作細節詳見第4部分。
另外，房產所有人傾向於轉移產權至LLC的另一大原因就是保護個人隱私。在美國，房地產的信息都是公開透明化的，房屋報告信息人人都可查閱。出於保護隱私的考量，房東會更改產權至LLC，這樣在房屋報告中顯示出的隻是公司的信息，而不是房主本人名字，從而達到隱私保護的目的。
LLC股權轉讓非常容易，節省過戶手續和費用。如果房產在投資者個人名下，該投資者要把房產轉讓給親屬，則需要進行過戶手續並且繳納過戶稅費。如果房產在LLC名下，不需要過戶手續，LLC 股東就可把LLC 股權轉讓給其他股東，達到實質上的房產轉讓目的。此轉讓手續僅需要當事各方簽署股權轉讓協議，不需要有地契（DEED）。
很多投資者，包括一些在北美地產學堂做的規模較大的投資者，都會選擇將房產放在個人名下。那麽把出租房放在個人名下，相對於放在LLC下，有什麽具體好處呢？
如果你在利用一些特殊的低頭款貸款項目，比如FHA貸款，那你隻能用個人名義來買房。這些特殊貸款是無法用LLC的名義來購買的。這些低頭款的貸款能讓你的投資杠杆加倍，加速你的財富積累過程，在投資初期尤為重要。投資者在利用這些特殊貸款來買房並且住幾年後轉為出租屋時，一定要遵循這些房屋貸款的相關規定，比如購買者需要在該房裏居住的最短年限，以免涉嫌房屋貸款詐騙（loan fraud）。
同樣，如果你想利用低利率的民居貸款來投資出租房，以個人名義來買出租屋也是不二選擇：通常用LLC來購買投資房時，你的貸款利率是要比在個人名下高出不少。高利率貸款會影響你出租屋的正現金流，增加持有風險。
好處之三：資本收益（capital gain）稅務減免
有不少投資者都是從買自住房開始的。如果你的自住房在過去的五年內有兩年是自住的，那你在出售時有個人最高$25，000（夫妻最高$50，000）的資本收益稅減免。這種稅務優勢也隻對個人名下持有的房產適用。
在投資初期，很多地主都會自己管理出租房，並在不同賬戶之間挪動現金流。這些操作在當房地產在你個人名下時，都不是問題。但如果房產在LLC名下，這些操作都會有可能讓LLC的資產保護作用失效。這是因為LLC提供資產保護的一個重要前提是LLC下的出租房收支不能和個人財物有任何混淆，否則有被擊穿的可能（pierce the corporate veil），讓辛辛苦苦建立起的財產保護網形同虛設。
成立LLC，尤其是有些投資者會建立多個series LLC來分散風險，是有成本的。這些多餘的成本包括建立和運行LLC的成本，多餘的報稅成本，律師費用和轉讓稅。微地主把各個州建立LLC所需要費用的鏈接在以下提供，供大家參考。https://www.llcuniversity.com/llc-filing-fees-by-state/
出租房在個人名下時，你可以很容易地做房屋淨值信用額度（HELOC）和現金貸款重組（cash-out refinance），很快能把資金重整，加速你的財富積累過程。但如果在LLC名下，這樣的操作的難度係數會增加，而且有LLC被擊穿的危險。
根據和北美地產學堂的群友交流後了解到，如果投資人是外國人，在美國購買出租房並放在LLC名下時，報稅時需要注意符合所謂的報稅相關信息反饋的最低要求（information return filing requirement）. 新稅法對該要求有更為嚴格的規定，違反者可能會有高於$25,000美元的罰款。
LLC無疑是一種保護資產的有力武器，但如果想充分利用LLC來徹底分割生意與個人責任，很重要的一點在於任何生意中的行為都要跟個人行為分開，比如生意和個人的銀行賬戶，信用卡賬戶的使用需要嚴格分開。一旦將個人賬戶用在了生意上，應有相應的書麵記錄，說明兩者之間的借貸關係。事後還回個人賬戶也要做記錄（注意特別說明利息為零，否則還會增加個人利息收入報稅的複雜）。另外個人以LLC名義簽署各種文件時，應該署自己名並特別加上“On behalf of ABC LLC” 以示區分個人責任或LLC 行為。雇工，簽租約，哪怕是大馬路上拉一個老墨handyman做粗活也必須明確聲明你是以LLC名義雇用，否則你個人就就有可能要為一切事故負責。總之，要使LLC能有效地保護投資者財產，房東須通過專業外包團隊管理，修理出租房，否則LLC會容易被刺穿。
需不需要設立LLC，因該視個人情況而定。一般有如下情況的易設置LLC：
1. 投資者不僅做出租，同時還做舊房翻新（Flipping）或者與房地產相關的其它生意。這種情況下發生責任的可能性更大，不僅局限於租客；
4. 買入同一個地產超過10個單元以上的物業時，由於已經無法享受低利率的民居貸款，有或沒有LLC在貸款利率上已經沒有區別，但LLC可以提供額外保護；
5. 業主購買的物業價值總金額比較大，或者有數量不小的物業和淨資產 （有人建議淨資產在$5百萬以上就應該考慮LLC）。
反之，如果房子放在個人名下，用保險+傘險的策略，更容易執行，而且成本也低。如果你對保險+傘險的上限額（通常在150萬美元左右）還不放心，你可以用很少的費用增加這個上限額，比如300萬美元。能達到這樣上限的訴訟是少之又少了，可能比出租屋發生火災的情況都更罕見。另外一說是一般很多訴訟案的目的就是達到保險的上限。微地主在網上搜索後總結的一個普遍共識是，不管你設不設立LLC，保險+傘險永遠應該是你的第一道防線，LLC才應該是第二道防線。要是有一百萬以上的保險額，第一道防線被突破的可能性其實就很小了。當然，最好的辦法還是防患於未然。比如租客篩選要做到位，及時處理物業的潛在問題和提高傘險上限。
另外一個辦法是讓租客自己買租客保險，而你隻買地主保險。在合同裏寫好。這樣租客在使用房子和人身傷害方麵會比你地主還要小心。
另外一種用LLC之外的財產保護方法是利用不同州的地產法律。比如在賓州，如果你的房子是以夫妻一體所有（Tenants by the Entireties），如果有人訴訟夫妻中的一人，法庭不能強製賣掉夫妻所共有的出租房。這也無形中為你的資產添加了一層保護網。
讀到這裏，大家可能對自己是否需要設立LLC能有更好的判斷了。正確的答案應該取決於你的淨資產，現投資的階段，和你的投資策略，應該是因人因時而異的。而且不管是你決定是否設立LLC，保險+傘險都因該是你資產保護的第一道防線，值得花一些時間好好了解。如果你決定設立LLC，也一定要充分了解怎麽操作才能確保你的LLC能真正地為你的資產形成一道保護網，而非形同虛設，隻求心安。
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10/11/2019 postreply
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10/11/2019 postreply
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