二十來多年來經曆了兩次房地產崩盤，以前講過了，不再重複。有人說目前的榮景會持續到2025年，不是沒有這個可能，不想談這麽遠的事情。下一次的崩盤可遇不可求，但一定會再次出現，總結自己的經曆和經驗，用最簡單的話概括一是忍，二是殘忍。忍是沒有辦法，殘忍是傾囊出擊，發狠。
九十年代初，剛來美不久就在房地產行業混飯吃，忍了幾年，沒錢，不忍也不行。零八年金融風暴之前，開始時子彈打光，接下來是房價攀升，不得不忍了十年。雖然說崩盤也是機遇，我想說說房地產投資所麵臨的困境，隻在加州生活過，也就隻能以加州為例探討問題。
來美國後，經過幾年磨練，借到十萬的本錢，注意這個借字。出國前每月的工資一百人民幣，十萬美金在手，說實話，卷錢回國的心都有，不過腦海裏更多的是浮現出當百萬富翁的情景。
北加是我落腳之地，夢開始的地方。burlingame的fourplex50萬，用十萬頭款可以買下，今天應該值三百萬，十萬撬開三百萬。可是北加在當時就比南加的房子貴，漲的時候高不可攀，房地產低迷時抗跌性強。而在南加，十萬塊可以全麵出擊，買十個八個房子一點問題沒有！就是說南加會有更好的deal，可以耗子玩牛，大幹一場。當然幹什麽都要有個分寸，仲尼不為已甚者，說白了就是別操之過急，not go too far，要適可而止, P眼太大會把心拉出去。
九八年前有些房子幾萬塊錢買到，零八年再次下跌之時，同樣房子價錢是近二十萬，最高時的價錢達到三十八萬，現在又恢複到三十五萬左右。一般情況下，房價會一浪高過一浪，也就是說目前即使已經很高，一定會衝破上次的高點。當然，你不能拿底特律以及人口流逝的地方來叫板。橙縣分南中北三部分，南橙最好，有newport beach等好城市，然後是中橙，有irvine,huntington beach等，還有south coast plaza地區，交通便利。lake forest湖林市在南橙，爾灣irvine隔壁，是我非常喜歡投資的幾個地方之一，和橙縣別的市比，地稅是最低的，所有加一起不超過1.1% 。因為加州有利於房地產業主的霸王條款，二十多年後地稅隻有百分之零點幾。現在價值五十萬的房子，一年地稅一千多塊錢，全美國也找不出幾個地方有這種好事。連地震險都便宜，因為出了地震帶。最主要的還是出租容易，而且穩定，都是長期住戶，就是今天仍然是房地產投資的好地方，雖然房價上升，但還沒到上一回合的高點。如果手裏隻有三十多萬，或許玩股票高手短時間內會玩出個五十萬，芸芸眾生沒那膽子和本事，賠錢的概率是很大的。如果現金買個房子租出去，房租少說$1900，減去開銷，一年會有個一萬三千以上的淨收入，遠遠多過銀行裏的利息，用折舊一衝不用交什麽稅。暫時不缺錢，精打細算的就用貸款來買，目前情況下，打平就是勝利。再說房地產投資不能看眼前，若幹年後當房價房租同漲之時，才會感受到又娶媳婦又過年，雙喜臨門。
而股票呢？拿我自己來說，雖不多，也有個二十多種，東一榔頭西一棒子，黃鼠狼娶媳婦小打小鬧。如果不是從稅務上考慮，小打小鬧也不會。總的來說雖然是賺，但大賺的隻有一個visa，並不是高瞻遠矚，有多大本事。而是因為當時屬於銀行的所謂重要客戶，給配了兩百股，股價從四十幾漲了超過十倍(分過股)，這屬於一跺腳跺出個屁來，巧極了。可還一些股票從四十跌到幾塊呢？一升數跌，娶媳婦死老娘，哭笑不得。
多數人會高估自己一年裏的能力而低估十年後的發展，用在股票和房地產上最說明問題。同時投資股票和房地產，對股票的期望是恨不得明天就大漲，因為有這個可能，所以磨刀霍霍，躍躍欲試，急功近利，一年下來發現事與願違，欲速不達。房地產絕對不可能出現今天買明天就漲的節奏，從投資房地產的那一刻起，大多數人就知道別指望一朝一夕能賺錢，賺錢是猴年馬月以後的事。歲月如流，彈指一揮間，若幹年後房地產投資的回報往往會超過當初的預期，種瓜得瓜，且是得來全不費功夫?好像不對，一不小心就滿嘴裏跑舌頭，還是要費很多工夫滴。毋容置疑，投資房地產有幾個繞不過去的坎，隔三差五就有專家出來說這個老掉牙的話題，書本上抄來抄去的黃曆，像什麽管理麻煩，不易兌現，周期長，資金大等等，都眾人皆知的事情。
不能指望投資房地產可以立竿見影，兩三年也不切實際，即使有也是武大郎過門檻，碰雀了。但長期投資也要有個期限，當你風燭殘年，行將就木，就算是金滿箱銀滿箱，到頭來也是為他人做嫁衣裳。投資的目的是為了能用到，房地產投資，一般五年可以初見曙光，十年開花結果，十五年風調雨順，二十年後坐享其成。
不管你頭上頂著多少好聽的頭銜，也許是這個師那個師的尖端人才，依然屬於手停口停的主動賺錢。所以當你參加工作之時才會有什麽IRA以及401k，為的是幾十年後的退休時能用到。財富要靠打拚得來，勤儉節約發不了財，加上通貨膨脹的因素，儲蓄下來的錢，實際上一年比一年縮水。恕我直言，熱衷於積累存款可不是一個好習慣。勤儉持家是勞動人民的光榮美德，您可聽好了，那是勞動人民！如果一輩子就把心思放在節儉上，您這輩子就是勞動人民。當然，還有不少波大發明的不勞動人民，這些人更操蛋。勞心者治人，勞力者治於人，放之四海而皆準。錢放銀行裏等於冰放在太陽下麵曬，放在退休賬戶，共同基金，401k等好一點的理財賬戶裏，雖說好一點，也隻不過冰沒放在太陽下麵曬，換到了涼快地方而已，指望冰塊變成冰山是不可能的。馬克思說過，"任何節約，歸根到底是時間上的節約。"所以，您整日絞盡腦汁，一門心思盯著自己的賬戶，終朝隻恨聚無多，及到多時眼閉了。有那功夫還不如去想法子賺錢，錢是賺出來的，不是省出來的，賺錢的方式有不同，但窮人和富人的根本區別在於，窮人靠工作賺錢，富人用錢賺錢，還是再提一下曾經寫過的幾種賺錢方式，其上上策便是用別人的錢去賺錢，優良債務可以致富。
飯要一口口吃，路要一步步走，房要一個個買，做房地產有那麽難嗎?比讀博士難嗎?充其量不過是些簡單的事情有不同的步驟綜合一起，簡單的事情重複做會變成專家，重複做的事情用心做必是贏家！
莫笑農家臘酒渾，豐年留客足雞豚。
山重水複疑無路，柳暗花明又一村。
馬上動身去東京一星期，然後兩星期郵輪環繞日本，心思不在掏糞上，寫的沒有章法，回來後繼續討論具體問題。
更多我的博客文章>>>
