萬能的投壇：該賣還是繼續出租呢？

坐標加州首府 三塊饅頭

房子是2009年的自住房，5 beds,3.5 bath, 2860 sqrt. master bedroom 在樓上，樓下有一個 junior suite

買進價36萬， 2016搬出去後將它出租給一對小夫妻，然後再我房子裏相繼生了倆娃,住了兩年後，又簽了兩年合約. 月租2500， 水電垃圾上網統統都是房客出. 昨天突然給我發郵件和短信，說這個月底搬出。7月份租金已付。我想就好合好散吧。當時2016年搬出時，舍不得賣，選擇出租，現在很猶豫，不知該賣還是繼續出租。廣告剛打出去（10 minutes ago），已經收到兩個電話.

現在情況是，貸款要到2022年還完， 現在PITI一共2650一個月，沒有HOA. 每月還要倒貼150塊.  

如果賣，市場價是55－57萬之間, loan balance是10萬左右. 房子裏麵有很多equity. 賣了可以拿到手35 萬左右吧，沒精確算，大概估的.

請教各位牛人， 該賣還是繼續出租？最好稍微說一下理由。謝謝！！

 

所有跟帖： 

• sell -meowi- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 12:25:49

• 謝謝，可以問一下為什麽嗎 -tiger_beibei- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 12:26:42

• 1031 exchange -檸檬椰子汁- ♂ (594 bytes) () 07/02/2018 postreply 12:27:53

• 謝謝，現在如果賣，應該不用交稅，因為還是按照primary residence來賣的， -tiger_beibei- ♀ (90 bytes) () 07/02/2018 postreply 12:31:17

• Need to pay CGT proportional to your rental duration -檸檬椰子汁- ♂ (780 bytes) () 07/02/2018 postreply 12:45:39

• 這個non use 的規定我還真不知道，我現在就查查 -tiger_beibei- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 12:52:21

• Calculation -檸檬椰子汁- ♂ (1038 bytes) () 07/02/2018 postreply 12:59:05

• 大約12-3000塊稅。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 13:19:56

• 謝謝檸檬大俠，小女子數學太差了，正在努力follow 的數字, 決定先轉給我lg，他腦子好用些:-) -tiger_beibei- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 13:36:05

• 檸檬真是好。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 12:57:31

• Oh stop it -檸檬椰子汁- ♂ (252 bytes) () 07/02/2018 postreply 13:04:51

• 請教檸檬，假設其它情況完全相同，唯一不同是跌了十萬，稅務上又該如何操作更好呢？ -守月- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 15:39:33

• IRS有明文規定，按照吃虧的方法算。 -sweetptt- ♂ (241 bytes) () 07/02/2018 postreply 16:00:57

• 所以，在跌的情況下，應該繼續出租，將其變成投資房好些，是嗎？另外，轉出租房是沒做估值， -守月- ♀ (108 bytes) () 07/02/2018 postreply 16:27:42

• 我依據的是IRS關於Oregon州房主的判例。具體如何我不很清楚 -sweetptt- ♂ (278 bytes) () 07/02/2018 postreply 16:33:11

• 請問案例折舊是從出租日起市場價計算還是根據購買價計算？ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 17:03:27

• 根據cost basis算。 -sweetptt- ♂ (300 bytes) () 07/02/2018 postreply 17:21:21

• 謝謝！ -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 18:06:53

• 這個主意好，換2個小點的繼續租。 -誠心請- ♂ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 13:45:01

• 最近看過南加當地報導省會可能是解決彎曲高房價的救星，高科技公司在那裏擴展。搜一搜也許對決定有幫助。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 12:42:21

• 好的，現在就去看。謝謝信息！三塊饅頭這幾年有很多彎曲的人湧入買房，不過房價還是不能跟彎曲比 -tiger_beibei- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 12:45:39

• 留著吧。錢拿到手慢慢也就花了，跌了 -julie116- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 13:01:28

• 我父母也是這樣的想法，錢拿到手幹什麽呢？lg傾向於賣 -tiger_beibei- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 13:38:07

• 如果你缺錢或者有好的投資渠道就賣，要不然就換2個小的。 -誠心請- ♂ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 13:46:00

• 簽了2年合同是到2020年結束吧？為什麽不要房客負責租金到2020年呢？ -誠心請- ♂ (181 bytes) () 07/02/2018 postreply 13:36:57

• 哪敢啊，就想著好合好散，小地主，經不起折騰 -tiger_beibei- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 13:39:20

• 為啥我在合同結束前要搬走就要支付剩餘的租金呢？ -誠心請- ♂ (347 bytes) () 07/02/2018 postreply 13:44:11

• 我以前住公寓，不管打掃多幹淨，最後都要扣掉幾十一百的清潔費的。算了，一點小錢，別去計較了 -tiger_beibei- ♀ (0 bytes) () 07/02/2018 postreply 15:03:44

• 我是不喜歡異地投資的，是異地就賣，否則另當別論， -老朽- ♂ (257 bytes) () 07/02/2018 postreply 20:28:47

• 多謝老朽，房子在2012年做了refinance, 2.5%, 10年的，所以2022年貸款就完了。隻是現在裏麵equity 太 -tiger_beibei- ♀ (212 bytes) () 07/03/2018 postreply 11:09:50

• 不是異地，離我家大約20分鍾車程. 再次多謝老朽，我還要好好想想 -tiger_beibei- ♀ (0 bytes) () 07/03/2018 postreply 11:17:37

• 不能賣，不能賣！ -山高路遠- ♂ (478 bytes) () 07/03/2018 postreply 22:36:15

• 謝謝你的建議，是啊，4年時間說快也快，倒是租金利潤就非常可觀了, -tiger_beibei- ♀ (217 bytes) () 07/05/2018 postreply 12:45:50