探討我的合夥投資房地產的方案

來源: 2018-06-08 21:22:40 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (3828 bytes)

一直希望繼續發展投資地產。在自我資金不足之後開始導入合夥人的方法擴大投資。

現在的做法如下:

1.我以我的市場情報和經驗,先找到合適的大型公寓物件,至少20單元以上。
2.我自己進行初步財會計算,實地調查,發現可能增加價值的地方。
3.如果結果滿意,就給low offer,並且執著地和賣主進行談判,直到簽署滿意的契約。
4.預付定金,請律師把關。
5.找專業的金融分析師做文案,顯示各種金融數據,現在的和推算增值後的。
6.成立一個新的法人,一般是有限合夥人(Limited Partnership).
7.給登記在案的投資人做展示,吸引投資做down payment.一般是總金額的25%。
8.我自己和投資合夥人按比例出資,並且按出資比例獲得有限合夥人的所有權。
9.然後用我自己的信用去找來商業貸款,並按銀行要求做個人擔保。
10.結束購買,法人獲得產權。
11.我的房產管理公司接管公寓管理。
12.我的房產管理公司依照我的設計做增加價值的工程。
13.雇傭入住管理員,加強管理,填充空置,增加房租,嚴格控製成本,和縣政府要求降低不動產稅收等等。。。以達到增收入,降成本,從而使得在一到兩年內經營利潤大幅增高。
14.經營兩年後,找專業的金融分析師做文案,顯示各種金融數據。然後找更大的貸款公司重新貸款。這樣就能夠cash out 許多現金。
15.按有限合夥人的所有權進行分配,結果每個有限合夥人都大賺一票。不僅以現金形式拿回了全部投資(免稅的),還有同等金額的淨資產在房產中,並且還能夠繼續每年分紅。有限合夥人個個高興。

有限合夥人是高興了,可我卻覺得這樣的分配方案很不公平。理由如下:

在初期1-10的選購過程中,我作為Active partner 做了大量的工作,而且是需要很高水平的市場定位和分析能力,公寓物件質量的鑒定能力,依據實際的管理經驗預算管理成本。有能力協調眾多的關係,以極好的個人信用和商業信用做擔保取得商業貸款,並承擔了所有的風險。這對項目能否成功和未來的盈利是起到關鍵作用的。

接管公寓管理後的兩年11-14,作為總負責人,做增加價值的工程,搞定一大批難搞的房客+工人+政府+形形色色。。。,增加收入,嚴控成本,以低價完成任務。這需要很好的IQ+EQ加巨大的工作努力才能做到的。

由於利潤和財產所有權的分配隻是按照有限合夥人的出資比例來進行,我也隻分到我現金出資的份額。我的許多努力和風險承擔都沒有回報。這些增值都分給了有限合夥人。當然高額的回報也吸引了許多投資人。

這個方案是一個很好的盈利模式,而如果分配方案不合理的話,就難以為繼。
大家覺得怎樣設計分配方案才合理呢?請不吝賜教。謝謝。

 




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所有跟帖: 

滿地金元寶? -julie116- 給 julie116 發送悄悄話 julie116 的博客首頁 julie116 的個人群組 (0 bytes) () 06/08/2018 postreply 21:32:09

滿地金元寶亂滾。 -sweetptt- 給 sweetptt 發送悄悄話 sweetptt 的博客首頁 sweetptt 的個人群組 (0 bytes) () 06/08/2018 postreply 21:35:15

您是發大財的好命。咱們沒有,隻能靠智慧和勤奮發些小財。謝謝 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (0 bytes) () 06/11/2018 postreply 12:52:00

金元寶很難找到,所以很有價值。謝謝 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (0 bytes) () 06/11/2018 postreply 12:49:05

合夥人製度在中國人之間很難實現,就是因為這種每人都覺得吃虧的想法。要像馬雲那樣大度才能攏住人 -pigtiger1973- 給 pigtiger1973 發送悄悄話 pigtiger1973 的個人群組 (0 bytes) () 06/08/2018 postreply 21:40:04

的確如此。謝謝 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (0 bytes) () 06/11/2018 postreply 12:56:53

你應該給自己額外發工資,你給自己定$250一個小時,這樣就不吃虧了。但其他合夥人可能不願意付你工資 -gege123- 給 gege123 發送悄悄話 gege123 的個人群組 (0 bytes) () 06/08/2018 postreply 22:24:49

市場上一般是GP收物業的1%-1.5%作為acquisition fee收購費用。另外物業管理公司收租金收入4%-6%。 -big_canon- 給 big_canon 發送悄悄話 big_canon 的個人群組 (138 bytes) () 06/08/2018 postreply 23:18:26

樓上說的沒錯,你可以給自己發工資,或者在分配製度中體現出來,比如你的expertise占10% -ljty1- 給 ljty1 發送悄悄話 ljty1 的個人群組 (334 bytes) () 06/08/2018 postreply 23:21:19

如果回報前景好, 借錢也能借到, 樓主為什麽還需要股東呢? -julyleaves- 給 julyleaves 發送悄悄話 julyleaves 的個人群組 (64 bytes) () 06/09/2018 postreply 09:37:28

直接付給投資人10%-15%的年回報率,剩下的都是你賺的。投資人每年拿錢,這樣誰都不吃虧 -六月驕陽- 給 六月驕陽 發送悄悄話 六月驕陽 的博客首頁 六月驕陽 的個人群組 (0 bytes) () 06/09/2018 postreply 11:29:01

是的,自我資金不夠。 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (0 bytes) () 06/11/2018 postreply 13:38:05

事成後,你就是大老了,下次GP會當你財神一樣。 -ILHP- 給 ILHP 發送悄悄話 ILHP 的個人群組 (0 bytes) () 06/09/2018 postreply 06:28:18

已經做成了兩個項目,給合夥人們分配了。大夥都高興。 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (0 bytes) () 06/11/2018 postreply 12:56:00

目前分成肯定是你吃虧,貸款責任太大,但是要建立口碑,吸引更多投資者,你的業績(track record)很重要. -AMYMINT- 給 AMYMINT 發送悄悄話 AMYMINT 的博客首頁 AMYMINT 的個人群組 (68 bytes) () 06/09/2018 postreply 06:41:13

有識之見。做口碑要付出代價。回報是有許多投資人找上門來了。謝謝 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (0 bytes) () 06/11/2018 postreply 13:00:41

如果按房產總額合夥貸款人的股份自然增加。按此或協商一個可接受的百分比可行嗎? -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 IEbird 的個人群組 (0 bytes) () 06/09/2018 postreply 09:11:53

不太明白您的建議。 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (0 bytes) () 06/11/2018 postreply 13:34:42

從一個投資者到地產經營者之間跨度很大。 -julyleaves- 給 julyleaves 發送悄悄話 julyleaves 的個人群組 (147 bytes) () 06/09/2018 postreply 09:30:21

同意,學習要付學費的。謝謝 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (0 bytes) () 06/11/2018 postreply 13:02:17

你不僅是股權持有者, 也是公司經營者。你拿到了股權收入部分。 你應該有作為經營者的合理的工資。你沒得到工資嗎? -201411- 給 201411 發送悄悄話 201411 的個人群組 (0 bytes) () 06/09/2018 postreply 09:35:33

沒有。 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (0 bytes) () 06/11/2018 postreply 13:02:51

作為GP,每年收取盈利的10-15%,剩下的利潤再按投資比例分成。 -EndofApril- 給 EndofApril 發送悄悄話 EndofApril 的個人群組 (0 bytes) () 06/09/2018 postreply 11:59:38

難啊,老中都認為自己的一塊錢頂別人的十塊錢,很難談攏 -家教- 給 家教 發送悄悄話 家教 的個人群組 (0 bytes) () 06/09/2018 postreply 13:38:49

我現在是多個地產項目的LP投資者。對GP的要求。1.GP要有相當份量資金參與風險Capital at Risk。及 -big_canon- 給 big_canon 發送悄悄話 big_canon 的個人群組 (290 bytes) () 06/09/2018 postreply 14:39:24

謝謝建議 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (0 bytes) () 06/11/2018 postreply 13:04:20

收取盈利的一定百分比(例如10-15%)後再分配。 -plder- 給 plder 發送悄悄話 plder 的博客首頁 plder 的個人群組 (0 bytes) () 06/09/2018 postreply 17:17:57

my suggestion -ding129- 給 ding129 發送悄悄話 ding129 的個人群組 (268 bytes) () 06/10/2018 postreply 16:15:35

謝謝建議 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (0 bytes) () 06/11/2018 postreply 13:06:08

同意,我的PM每次租出去房子收一個月租金。每月租金再收10%管理費 -新年好運- 給 新年好運 發送悄悄話 新年好運 的個人群組 (59 bytes) () 06/14/2018 postreply 06:27:20

有許多中肯的建議,謝謝大家。就不再一一致謝了。 -金玉屋- 給 金玉屋 發送悄悄話 金玉屋 的博客首頁 金玉屋 的個人群組 (758 bytes) () 06/11/2018 postreply 13:29:16

煩請看悄悄話 -廚娘- 給 廚娘 發送悄悄話 廚娘 的個人群組 (0 bytes) () 06/16/2018 postreply 11:15:35

我認為應該這麽分配 -寂寞山城- 給 寂寞山城 發送悄悄話 寂寞山城 的博客首頁 寂寞山城 的個人群組 (485 bytes) () 08/10/2018 postreply 09:52:10

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