探討我的合夥投資房地產的方案

來源: 於 2018-06-08 21:22:40 [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次

一直希望繼續發展投資地產。在自我資金不足之後開始導入合夥人的方法擴大投資。

現在的做法如下：

1.我以我的市場情報和經驗，先找到合適的大型公寓物件，至少20單元以上。
2.我自己進行初步財會計算，實地調查，發現可能增加價值的地方。
3.如果結果滿意，就給low offer，並且執著地和賣主進行談判，直到簽署滿意的契約。
4.預付定金，請律師把關。
5.找專業的金融分析師做文案，顯示各種金融數據，現在的和推算增值後的。
6.成立一個新的法人，一般是有限合夥人(Limited Partnership).
7.給登記在案的投資人做展示，吸引投資做down payment.一般是總金額的25%。
8.我自己和投資合夥人按比例出資，並且按出資比例獲得有限合夥人的所有權。
9.然後用我自己的信用去找來商業貸款，並按銀行要求做個人擔保。
10.結束購買，法人獲得產權。
11.我的房產管理公司接管公寓管理。
12.我的房產管理公司依照我的設計做增加價值的工程。
13.雇傭入住管理員，加強管理，填充空置，增加房租，嚴格控製成本，和縣政府要求降低不動產稅收等等。。。以達到增收入，降成本，從而使得在一到兩年內經營利潤大幅增高。
14.經營兩年後，找專業的金融分析師做文案，顯示各種金融數據。然後找更大的貸款公司重新貸款。這樣就能夠cash out 許多現金。
15.按有限合夥人的所有權進行分配，結果每個有限合夥人都大賺一票。不僅以現金形式拿回了全部投資（免稅的），還有同等金額的淨資產在房產中，並且還能夠繼續每年分紅。有限合夥人個個高興。

有限合夥人是高興了，可我卻覺得這樣的分配方案很不公平。理由如下：

在初期1-10的選購過程中，我作為Active partner 做了大量的工作，而且是需要很高水平的市場定位和分析能力，公寓物件質量的鑒定能力，依據實際的管理經驗預算管理成本。有能力協調眾多的關係，以極好的個人信用和商業信用做擔保取得商業貸款，並承擔了所有的風險。這對項目能否成功和未來的盈利是起到關鍵作用的。

接管公寓管理後的兩年11-14，作為總負責人，做增加價值的工程，搞定一大批難搞的房客+工人+政府+形形色色。。。，增加收入，嚴控成本，以低價完成任務。這需要很好的IQ+EQ加巨大的工作努力才能做到的。

由於利潤和財產所有權的分配隻是按照有限合夥人的出資比例來進行，我也隻分到我現金出資的份額。我的許多努力和風險承擔都沒有回報。這些增值都分給了有限合夥人。當然高額的回報也吸引了許多投資人。

這個方案是一個很好的盈利模式，而如果分配方案不合理的話，就難以為繼。
大家覺得怎樣設計分配方案才合理呢？請不吝賜教。謝謝。

 




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