淺談3種辦法從自住房裏拿錢出來

來源: rapidestate 2018-03-31 16:04:44 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (3104 bytes)

 

大部分人自住房有不少的equity.  少則5萬10萬,多則50萬甚至100萬。要從自住房裏拿錢出來有三種。

第一種: Refinance

這個大家都懂,refinance要付2000到3000的手續費。極個別的零費用的重新貸款其實也是羊毛出在羊身上。考慮到refinance費用很高,而且目前利率在攀升,一般適合套現大量現金的情況。如果多於10萬我會做。手續費2%也是可接受的。Refinance loan to value limit=80%。正常情況下大家都會考慮15年或30年的固定利率。

 

第二種: HELOC (Home  Equity Line Of Credit)

HELOC相當於一個巨大的信用卡,不過是以房子作為抵押的。從信用卡借錢大家都懂,用多少額度就付多少額度的利息。所以這是個巨大的優點。HELOC 的優點還有,申請費用少,申請快速。loan to value limit最高可以達到100%. 一般到89%是利率比較低的。如果到95%就需要付稍高的利率。如果到100%那就更高。HELOC的缺點是利率跟著primary rate 變化(一般會限定一年隻變化一次)。在目前加息的大環境下,1年很大可能增加1%。

HELOC和高級信用卡一樣一般是有年費的。年費一般在50左右。對於第一年有時候會有優惠,要麽免年費,要麽低利率。有一點要注意,HELOC即使你1分錢也沒用,在申請新的貸款時計算debt時,會算100%的HELOC。HELOC 是有限額的。即使你有100萬的equity,很可能隻能拿出15萬,20萬。

 

第三種:Home  Equity Loan

Home  Equity Loan和HELOC非常像。兩者都是2nd home loan,都可以貸到100%的home value.

Home  Equity Loan是固定利率。因此利率會比HELOC稍高。

 

要用哪種方法拿錢出錢出來需要具體情況具體分析。

如果你知道自己要花多少而且數額巨大(10-20萬以上)而且短期還不上或不想還的那麽用refinance。

如果數額小,數額不確定或隻需短期周轉或者隻是為了應急那麽用HELOC比較合適。很多flipper 會開一個很大的HELOC。也有人用這個買出租房。相當於現金買房然後重新貸款。更多的人用HELOC來作為出租房的首付。HELOC 在利率下降或不變的情況下具有很大優勢。但是現在HELOC和其他兩種方法相比已經沒有什麽優勢。

如果你要套現100%的equity。那麽可以先refinance後申請HELOC 或home equity line.

 

具體到我個人。我先申請的HELOC。買了幾個房子。HELOC限額隻有15萬。所以根本不夠我用的。我之後refinance。付清了原來的貸款和HELOC。然後重新開了個 Home  Equity Loan。這一年多利率不斷上漲,對我沒有絲毫影響。也算是有先見之明。

 

所有跟帖: 

太感謝了。loan to value limit最高可以達到100%. HELOC 是有限額的。即使你有100萬的equity, -木木架子- 給 木木架子 發送悄悄話 (29 bytes) () 03/31/2018 postreply 16:13:48

讚,很清楚! -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 16:22:11

讚rapid兄紮實的理論基礎!補充HELOC一個小優點 -Yohan- 給 Yohan 發送悄悄話 (554 bytes) () 03/31/2018 postreply 16:47:27

補充的挺好 -rapidestate- 給 rapidestate 發送悄悄話 rapidestate 的博客首頁 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 17:28:25

同讚謝分享!補充小缺點:市場下行時未用的credit銀行隨時可單方取消。有需要時要趕在市場變化之前提取。 -IEbird- 給 IEbird 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 18:39:12

謝謝IE兄分享! -Yohan- 給 Yohan 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 19:38:30

上個危機是有這樣的情況。這個還有什麽對策嗎? -艾克- 給 艾克 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/01/2018 postreply 10:38:08

能給哪幾個小銀行做投資房的嗎?謝謝先! -golden82- 給 golden82 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 22:29:37

這位朋友你在哪個州?不同州應該都有不同的選擇,說出來肯定有地主能解答 -Yohan- 給 Yohan 發送悄悄話 (44 bytes) () 04/01/2018 postreply 07:13:25

D, 加拿大的HELOC一般沒有年費, 開的時候需要律師費,但信用好的話, -有道者- 給 有道者 發送悄悄話 (427 bytes) () 03/31/2018 postreply 18:02:20

讚分享! HELOC 申請要多長時間下來? -小雞他爸- 給 小雞他爸 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 19:51:22

個把月就行了 -不要拿我的飯盒- 給 不要拿我的飯盒 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/01/2018 postreply 01:05:19

謝謝。 -小雞他爸- 給 小雞他爸 發送悄悄話 (0 bytes) () 04/01/2018 postreply 15:28:53

有一個很大的區別你沒說 -Sunflower28- 給 Sunflower28 發送悄悄話 Sunflower28 的博客首頁 (165 bytes) () 03/31/2018 postreply 21:44:54

謝! -Sandiegan- 給 Sandiegan 發送悄悄話 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 23:28:42

關於HELOC的疑問 -fishwithwings- 給 fishwithwings 發送悄悄話 (497 bytes) () 04/02/2018 postreply 12:33:06

對的。 -rapidestate- 給 rapidestate 發送悄悄話 rapidestate 的博客首頁 (0 bytes) () 04/03/2018 postreply 13:55:31

非常有用的信息。多謝了 -自由夢想- 給 自由夢想 發送悄悄話 自由夢想 的博客首頁 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 21:26:19

加跟帖:

當前帖子已經過期歸檔,不能加跟帖!