做地主可能遇到的問題 四,貸款

來源: 2018-02-13 02:00:28 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (10471 bytes)

做地主可能遇到的問題 四,貸款債分壞債好債,信用卡是壞債,不能拖欠,要盡快還掉。房貸是好債,能拖就拖,不必急著還清,什麽時候合適再還,先說還。

1,自住。如果家庭發生變故,收入驟減,原來年收入一下砍掉一半多,還貸成為很重的負擔,手裏正好有筆閑錢,又沒有好的投資方向,能還清貸款餘額就還了它,反正銀行裏的定存利息少的可憐。還有其他原因可以還清,隻是舉個例子,自住房還清貸款可以靈活點。

2,投資。如果已經還了很多年,剩下為數不多的餘額,手裏也比較寬裕,重新貸款在利率上又吃虧,幹脆還掉算了。因為隻有利息可以抵稅,每月還貸的數目是一樣的,而其中的利息和本金比例在發生變化,最初幾年大部分還的是利息,三十年貸款還了二十多年後利息的比例就越來越少,抵稅的作用也就越來越小。

前幾天看到一篇奇聞,說的是加班的十大好處,簡直是滿嘴裏跑舌頭。我們絕大多數的人是平凡的人,我不但是凡人還是個俗人,連上班都不願意,更別說加班了,真是林子大了什麽鳥都有,其實鳥要大了也是什麽林子都飛過。回憶一下當年加班的美好時光,下班不一定是披星戴月,還曾欣賞過一輪紅日噴薄欲出。

不論過去現在將來都有碼工、帶個師字的以及各行各業的人加入到地主隊伍,按說年收入十幾萬,二、三十萬應該是衣食無憂,但是,絕大多數人的收入所得是主動收入,也就是說,當你的主動一停下來,收入立馬不見或者驟減。所以, 時不時就有人來壇子上討論掙夠幾個米可以退休的問題。高薪是通過付出得來的,你沒有能力付出則得不到高薪。即使你有能力付出,天若有情天亦老,一朝被雷沒煩惱,沒有高薪收入,生活質量會下降,曾經是龍蝦牛排米其林,好吃的連耳朵都會動起來。一旦變成烙餅包子炸醬麵,也隻好吃冰糖拌麻油,瞎嘚瑟。

房租收入是被動收入,雖然也是需要付出勞動代價,尤其是開始階段,博觀而約取,厚積而薄發,躺在沙灘上數鈔票是從蹲在馬桶上數銅板開始的。如果能做到輕車熟路,房租也將成為搖錢樹狀態,有幾顆搖錢樹在手自然就沒什麽可擔心被雷和退休後的事情。房地產投資的好處是可以借雞生蛋,再重申一下賺錢的幾個途經;

1,拚體力,下策;

2,有一技之長,中策;

3,用腦力,上策;

4,投資,用錢去賺錢,上上策; 人找錢不如錢找錢,要讓錢為你工作,取代為了錢而犧牲體力精力腦細胞。投資兩字望文生義就是扔錢,投=扔、資=錢,所以存在風險,有可能血本無歸。炒股和掏糞都是用錢去賺錢,前者還要加上燒腦,錢來也匆匆去也匆匆,今天大賺明日成空,風險大賭性強,脖子上戴雷管兒,玩懸的,是高智商遊戲,仍然屬於主動賺錢。我這樣的糞工腦子不夠用,玩不轉,我可不願意在郵輪上也要盯著股市,時間上就賠不起,做地主的黃世仁隻要有個穆仁智就行了。當然,我也有IRA賬戶,每年會放錢進去,基本上沒什麽交易,處於要死不活的狀態。

5,用別人的錢去賺錢則是賺錢的最高境界,也就是所謂的空手套白狼,在房地產裏是運用貸款,杠杆撬出資產膨脹。道理其實很簡單,女人對男人好不如勾引男人對自己好。所以賣化妝品的行業會經久不衰,說文雅點叫女為悅己者容;用俗話說是女人不化妝,白活在人間。

要想駁倒我的這些歪理不是件容易的事,但我這些叛道離經的所謂謬論也上不了台盤,歪嘴和尚,念不出正經。著書立論屬於電線杆上吊暖壺,高水瓶。市麵上投資理財的書籍汗牛充棟,浩如煙海,理論上雲山霧罩,閃爍其詞,賣瓦盆的出身,一套套的,欺負我這樣沒文化的人讀不懂。要不就猛灌心靈雞湯,讓你看的暈暈乎乎,懵懵懂懂,迷迷瞪瞪,整個就是老頭劈叉,扯蛋!我爸爸八十多歲了,步子都邁不開.....

扯遠了,薯老爺有句名言,掏糞有小學水平就夠了,正好我也喜歡寫下裏巴人的東西,隻有小學生水平的文章不能要求過高。

投資房一般要求百分之二十五頭款,隻要不出現負現金流,南加州這裏房價和房租目前仍然是上升趨勢,每月還貸款隻要能打平或暫時略虧欠一點就是勝利。現金流是生命線,量入為出,把握好尺度,在這個前提下,大膽掏糞,買買買,借借借,拖拖拖。把這幾個字展開來說可能會又臭又長,下麵通過實例分析,你可以是獨眼龍相女婿,一目了然,我也不用堆積詞藻,搜索枯腸。

1996年,南加garden grove,獨立住宅,地不大,五千尺,十五萬七千,為了敘述容易,算十六萬,四萬頭款。知道我底細的可能會對資金來源有疑問,除了借來的那筆啟動資金,我們兩人還在打工,幾乎是把所有的存款,采取添油戰術,全都投入房市,遇到好的deal,信用卡也用過,瞎子害眼,豁出去了。

30年貸款,當時利息高,百分之十。十二萬貸款每月還貸約一千,地稅和其他開銷兩百,房租一千兩百多,打平略有盈餘,但不能出現空房,好在房客一住就是九年。

十年後房租上升到1800,減去1200開銷=600,地稅及其他開銷略有增加,還要算上大的維修平均到每月裏減去兩百,淨收入算四百,回報率從零變成百分之十以上。

十年來利率從十降到了五以下,還貸從每月一千降到六百,這樣回報率就上升到百分之二十以上,投資四萬,每年有近一萬的純收入,可以滿足。而且其中的一半可以折舊,不用交稅。

隨著時間的推移,房租增長,折舊和房貸利息用作抵稅的比例越來越少,27年的折舊期限已經用掉超過三分之一。什麽事情都要未雨綢繆,提前做好準備,每當利率下降一兩個百分點的時候,都可以考慮重新貸款,減少每月還貸額。當房價上升到一定高點,利率又是相當低點,我決定cash out。

也就是十年後房價超過四十萬,重新貸款二十五萬,還掉舊貸款約十萬,原先的頭款四萬要扣出來,放到床墊下麵,那是以前的本錢,即使什麽都沒了,本錢已經回來。除此之外,還有不少於十萬塊錢是從天上掉下來的餡餅,可以拿出去胡造,空手套白狼成功。

欠債還錢,借出來二十五萬,每月要還$1300,再加上幾百開銷,$1800的房租還是略有盈餘,用折舊一衝,無稅可交。

零八年之前房價上升的十年裏,我利用房子提出不少現金,或者兩三筆貸款合並為一,便於管理。拿出來的錢一分為三,一部打回老家去;一部分留做機動,零八年後房市崩盤用到了;一部分投入股市,一萬一個的基金就買了近十個,還有其他亂七八糟的股票,武大郎的腳趾頭,沒一個好東西。當時是傻小子睡涼炕,全憑年輕火力壯,有錢就任性,完全是胡造, P眼子拔罐子--嘬屎。沒兩年的功夫股票賬戶被攔腰斬斷,尼姑生孩子,要也不是,不要也不是,隻能是老太太吃鐵蠶豆,暗含著。隔行如隔山,讓我玩股票純屬老鼠舔貓P眼——舍命溜溝子。我算是弄明白了,在股市裏我這樣的小散戶就是白求恩的兒子,白求幹!丈母娘跺腳,悔之晚矣!好在同時在大陸買的房賺了錢,發喪娶媳婦,悲喜交加。

現在的房價達到六十萬,房租是三千多,有幾個這樣的房子在手,即使全有貸款,也可以老神在在,為了被老板炒魷魚的日子隨時準備著;如果有五個房已經還清貸款或者十個房有貸款,更加有底氣,隨時可以把老板棄之如敝履!

目前南加州的房價已經高起來,尚未達到高不可攀,危如累卵的地步,還是來看這個房。十五萬用作頭款,借四十五萬,每月還貸需要$2400,加上地稅及其他開銷,沒有空置率,收租打平就不錯了。對於這種投資,炒股大拿們會嗤之以鼻,我也無可辯解。但是,房租百分之四的增長率如果成立,或者哪怕百分之三,少則十幾年,最多不會超過二十年,房租會翻倍。

如果房租漲不上去怎麽辦?我沒什麽辦法,九六年我最初進入房地產的幾年裏,漲二十五塊錢租金房客都嘰嘰歪歪。今天加州的最低工資是每小時$11,2022年會達到$15,房租和房價一般情況下都是跑贏通貨膨脹和工資上漲。現在有個幾十萬在手的人,在南加州現金隻能買一個房,發發狠用貸款方式或許能搞到四,五個房,十年十五年後的成果將會十分明顯,起碼不會怕被炒魷魚。如果你說通過炒股,放定存,買指股基金也可以在這個期限做到不怕被炒魷魚,我也無可辯解。

投資理財不一定隻有房地產一條路可走,我個人觀點,房地產是最穩妥最容易判斷風險的投資方式,現階段的南加州房價已經很高,貸款買自住房沒什麽問題,隻要三年之內不搬家賣掉就不會吃虧。貸款投資出租房你最好三思而後行,我不願意支使瞎子去跳河。




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所有跟帖: 

能寫這麽長,有才。 -rapidestate- 給 rapidestate 發送悄悄話 rapidestate 的博客首頁 rapidestate 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 03:25:17

你這是沒睡還是起床了?我每天兩三點鍾睡覺。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 03:30:23

起床上班 -rapidestate- 給 rapidestate 發送悄悄話 rapidestate 的博客首頁 rapidestate 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:23:39

謝謝你的分享 !辛苦了碼了這麽多的字 俺賊喜歡看你的所有的帖子 幽默 幹料 說話實在接地氣!大讚 -Alice-2018- 給 Alice-2018 發送悄悄話 Alice-2018 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:08:32

謝謝讀帖,有人喜歡看才有動力寫。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:31:11

喜歡 非常的喜歡和感謝你無私奉獻!祝福你和你的家人 新年快樂 ,身體健康 ,心想事成 狗年發大財, -Alice-2018- 給 Alice-2018 發送悄悄話 Alice-2018 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:52:05

謝謝你的分享 !讚!大讚! -mimi56- 給 mimi56 發送悄悄話 mimi56 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:32:01

? -童心未泯老妹- 給 童心未泯老妹 發送悄悄話 童心未泯老妹 的個人群組 (41 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:44:54

謝謝分享!一如既往的喜歡! -老黃牛_吃草8- 給 老黃牛_吃草8 發送悄悄話 老黃牛_吃草8 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:45:16

還有個可能就是獨立屋可不可以加建一層或兩層,改建地下室,或者擴大占地建築麵積,如果合法的話。 -海邊居- 給 海邊居 發送悄悄話 海邊居 的個人群組 (312 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:48:58

說的是,老一點的獨立屋地大,一般可以改建,新建屋會有麻煩。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:01:39

謝謝老朽先生分享!每次拜讀您的文章都能激勵自己 -Yohan- 給 Yohan 發送悄悄話 Yohan 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 04:59:29

讚,有料有笑 -shouzugong- 給 shouzugong 發送悄悄話 shouzugong 的博客首頁 shouzugong 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:01:04

多謝各位讀帖,也祝各位新年快樂,大概是東部的起床早,我要睡覺了。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:04:41

朽哥是大牛!謝謝 -alongway- 給 alongway 發送悄悄話 alongway 的博客首頁 alongway 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:10:03

讚! -又當爹來又當媽- 給 又當爹來又當媽 發送悄悄話 又當爹來又當媽 的博客首頁 又當爹來又當媽 的個人群組 (205 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:12:38

大大的讚! -鈺兒- 給 鈺兒 發送悄悄話 鈺兒 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:18:20

實踐,理論,文筆俱全,受益匪淺!! -申巷九- 給 申巷九 發送悄悄話 申巷九 的博客首頁 申巷九 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:35:20

你可以出書了,寫得太有風格了!貸款投資會不會遇到幾個房子受不到租造成還貸問題? -John_sh- 給 John_sh 發送悄悄話 John_sh 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 05:48:14

當然會,foreclosure 大多是這麽來的 -GA_home01- 給 GA_home01 發送悄悄話 GA_home01 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:20:07

我都沒開始用貸款,用了就不會象現在睡得安穩了,哈哈 -John_sh- 給 John_sh 發送悄悄話 John_sh 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:29:02

俺也是 -gccard- 給 gccard 發送悄悄話 gccard 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:52:22

10年見過8個房打包甩賣的投資客(其實現在看能熬過去一兩年就沒事了)。如果杠杆太高現金流太低,經濟狀況不穩心理承受力不強,遇到風 -haomahaoma- 給 haomahaoma 發送悄悄話 haomahaoma 的個人群組 (410 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:43:23

三十年房貸周期至少會遇到兩個蕭條,能把握好尺度安然度過的都是高手。 -John_sh- 給 John_sh 發送悄悄話 John_sh 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:49:37

老朽,真的可以考慮將你的帖子整理一下,出本書玩玩 -gccard- 給 gccard 發送悄悄話 gccard 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:53:40

讚一個!謝謝分享! -pureleaf- 給 pureleaf 發送悄悄話 pureleaf 的博客首頁 pureleaf 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:08:30

大神! -la_Butterfly- 給 la_Butterfly 發送悄悄話 la_Butterfly 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:36:13

讚大牛!那位說加班十大好處的真是奇葩,後來她自己說了,其實加班不多的,她就是花言取寵罷了,您不必當真 -難兄難弟不易- 給 難兄難弟不易 發送悄悄話 難兄難弟不易 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 06:46:39

讚讚讚! -新手地主剛上路- 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 新手地主剛上路 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 07:03:34

老朽兄的文風一如既然,淅淅瀝瀝。 -(G)- 給 (G) 發送悄悄話 (G) 的博客首頁 (G) 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 07:04:24

一貫如一的牛貼!讚!! -Goldwang- 給 Goldwang 發送悄悄話 Goldwang 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 07:31:37

頂頂頂 -H&CMom- 給 H&CMom 發送悄悄話 H&CMom 的博客首頁 H&CMom 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 08:44:30

讚! -kozy- 給 kozy 發送悄悄話 kozy 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 09:09:02

讚! -GA_home01- 給 GA_home01 發送悄悄話 GA_home01 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 09:21:12

老朽兄,你這帖寫的實在,可以幫到很多人。 -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 hhtt 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:03:36

應該去辦個脫口秀 -BayFamily- 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的博客首頁 BayFamily 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:26:59

先頂再看啊, 真經啊! -小雞他爸- 給 小雞他爸 發送悄悄話 小雞他爸 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:27:21

在這裏一並謝過各位讀帖指正,也再說幾句 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (452 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:37:58

-股市老鼠- 給 股市老鼠 發送悄悄話 股市老鼠 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:38:33

就是要這個不登大雅之堂。一旦出來,應該暢銷的 -gccard- 給 gccard 發送悄悄話 gccard 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 13:03:32

:)))做地主還是苦,最好是吃喝嫖賭,然後在2009年買一塊錢比特幣,現在也有兩千萬了,嗬嗬:) -Sunflower28- 給 Sunflower28 發送悄悄話 Sunflower28 的博客首頁 Sunflower28 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 10:55:08

向前看啊。。 下一個比特幣在哪裏? -股市老鼠- 給 股市老鼠 發送悄悄話 股市老鼠 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 17:09:28

文風依舊, 關鍵是實用可複製。 -youzifive- 給 youzifive 發送悄悄話 youzifive 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 11:00:11

讚,讀你的帖子學到多東西,新手地主(去年買了第一個出租屋),關於再貸款,refinance(cast out)與 HELOC不知 -Hebe20180101- 給 Hebe20180101 發送悄悄話 Hebe20180101 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 11:01:41

關於再貸款,refinance(cast out)與 HELOC不知哪個好一些,需要從哪些方麵考慮比較? -Hebe20180101- 給 Hebe20180101 發送悄悄話 Hebe20180101 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 11:03:20

holoc靈活好用,但從出租房裏搞困難,利率高,拿出了的錢數額少,但費用少。這個要自己去計算哪個更劃算。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 11:21:14

我們這兒heloc出租房和primary一樣利率,而且都隻能拿50% -sac- 給 sac 發送悄悄話 sac 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 11:42:41

HELOC一般是浮動利率 -新手地主剛上路- 給 新手地主剛上路 發送悄悄話 新手地主剛上路 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 12:40:13

謝謝朽哥。 -Hebe20180101- 給 Hebe20180101 發送悄悄話 Hebe20180101 的個人群組 (177 bytes) () 02/13/2018 postreply 17:16:33

是自住房,現已翻倍了。我是想準備點活錢,想了解哪個比較劃算。cash out的錢會算入當年income需要報稅嗎? -Hebe20180101- 給 Hebe20180101 發送悄悄話 Hebe20180101 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 20:46:20

不會,這是你借來的錢,不是掙來的錢。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 23:44:20

讚讚讚:---),寫得好。 -Oona- 給 Oona 發送悄悄話 Oona 的博客首頁 Oona 的個人群組 (0 bytes) () 02/13/2018 postreply 15:05:17

炒房到了朽爺這個境界,已經可以出入無人 -tgmomtobe- 給 tgmomtobe 發送悄悄話 tgmomtobe 的個人群組 (200 bytes) () 02/13/2018 postreply 15:40:30

鬱悶,為什麽米國貸款這麽容易? -海洋藍- 給 海洋藍 發送悄悄話 海洋藍 的博客首頁 海洋藍 的個人群組 (0 bytes) () 02/14/2018 postreply 01:56:22

這兩年看了朽哥的帖子,堅定了投資房地產的信心,也慢慢嚐到了投資房地產的甜頭。 -samma1- 給 samma1 發送悄悄話 samma1 的個人群組 (75 bytes) () 02/14/2018 postreply 11:16:52

朽哥確實是導師 -logyliang2002- 給 logyliang2002 發送悄悄話 logyliang2002 的個人群組 (0 bytes) () 02/14/2018 postreply 12:28:25

老朽兄Cash out refinance 是為了空手套白狼? 為了再投資?為了創造新的 cost? 謝謝分享>> -Lee5588- 給 Lee5588 發送悄悄話 Lee5588 的博客首頁 Lee5588 的個人群組 (66 bytes) () 02/14/2018 postreply 13:23:50

看得我哈哈大笑,朽哥歇後語真用絕了,內容還都是幹貨,讚歎不已啊!祝福朽哥農曆新年吉祥,身體健康! -花安- 給 花安 發送悄悄話 花安 的個人群組 (0 bytes) () 02/14/2018 postreply 14:08:57

再謝各位讀帖,不能一一回複,新的問題出來會做補充。 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 老朽 的個人群組 (0 bytes) () 02/14/2018 postreply 16:04:21

非常感謝,寫的真好特別適合俺們這種粗人! -ljty1- 給 ljty1 發送悄悄話 ljty1 的個人群組 (0 bytes) () 02/15/2018 postreply 09:39:54

寫得太讚了。的確是需要有被動收入才行啊 -自由夢想- 給 自由夢想 發送悄悄話 自由夢想 的博客首頁 自由夢想 的個人群組 (0 bytes) () 04/22/2018 postreply 16:28:24

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