一個好的維修工和管房經理handyman，property mananger 不會從天上掉下來，先說維修工。做地主最好手腳勤快點，掏糞雖然沒什麽深奧學問，但沒有人天生就會，也沒見過什麽低等學府開設課程培養地主。出國前我除了會拽文，狗掀門簾子就憑一張嘴，四體不勤，五金不分。出來後生活所迫不得不從賣苦力開始，夙興夜寐，攻苦食淡，雖然還沒有練就到壇子上許多能幹地主的本事，和房子有關的一般修理可以應付，40加侖water heater沒有幫手也換過。
人隻有一雙手，24小時胼手胝足也隻能做有限的事情，所以想要把事業做大就要設法把自己的雙手解放出來。但這不是說以後手就棄之不用，我的廂型車裏工具箱隨時帶著，有什麽簡單的水電修理，舉手之勞的事都懶得打電話找人，有費嘴皮子功夫，能弄好就弄，弄不好或太麻煩的事情，還有通馬桶之類的爛活，會叫小墨兄弟過來。
畢竟不是所有的人都會動手，或者說動手能力不強。如果有一個信的過，價錢合理，隨時可用的維修工就不用擔心房子出狀況。一個好的維修工需要花時間去挖掘，就像是挖幣和找到績優股。什麽事情都應該未雨綢繆，事到臨頭的時候往往是王麻子種牛痘，來不及了。有熟人口耳相授最好，不費吹灰之力，得來全不費工夫。如果沒有人介紹，自己平時要多留意，比如你擁有康鬥，一般都有HOA管理，也雇傭維修工，設法接近他們，攀談幾句，有願意做side job的記下來，這些人有固定工作，業餘掙點額外收入，費用不會貴，比隨便打電話找來的靠譜。
大街上拉來的雖然不靠譜，但可以提前去試探一下靠不靠譜，平時有機會去home depot這樣的建材市場買東西，留意一下開卡車來買材料的人，打打招呼，簡單問問他們是做什麽的，遇到你希望要的人就多聊幾句，並問問價錢，留下電話姓名，交談過幾個人之後，你自己對市價行情也會有所了解。
我是對自己的生意比較上心，去建材店買東西會順便逛逛，就像女人喜歡逛百貨商場一樣。我租了一個小貨倉，油漆，工具，梯子，材料以及家裏舍不得扔掉的垃圾都堆在那裏。這也是做房地產的好處之一，有錢賺的時候，想方設法走些開銷，這樣的租用費，名正言順的從自己公司的開銷走掉。
曾經在lowe's遇到清倉地毯，7分錢一尺，等於是白送，不過隻有一卷，400多尺，不夠用在一個公寓的，那也沒關係，出租房子，給房客用新的就不錯了，顏色配不配無關緊要。也遇到過$0.25一尺的合成地板共500尺，20塊錢3.5加侖一桶的油漆，共20桶都買下來，打電話讓小墨兄弟開卡車來拉貨，送到貨倉備用。這種事情可遇不可求，靠省錢發不了財，但是，有便宜不占王八蛋。
再一個辦法是從招租時就開始留意，兩個人來申請住房，一個是碼工，鼠標玩的爐火純青；另一個是雜工，刀斧鋸捶樣樣精通。上篇提到的房客基本條件兩個人都具備，隻不過碼工賺錢多而已，我會選雜工。我遇到過有幾個純腦力勞動者，一點不誇張，動一根手指頭能做好的事也大驚小怪，打電話來嘰嘰歪歪。
房客要掙夠一定薪水才能保證付房租，但掙太多也沒用，除非房客是冤大頭願意多付房租。這種可能性幾乎沒有，錢又不咬手，現代楊白勞與時俱進，有兩閑錢哪怕去吃喝嫖賭也不會給黃世仁多交一鬥房租，更大的可能是住不了多久便拍屁股走人，去買自己的房。
所以，我最喜歡買不起房的人租我的房子，目前有幾戶超過十年。最久的一戶是單身猛男從九八年搬入，來的時候青春年華，倜儻瀟灑，雄姿偉岸，玉樹臨風。記得當時聊世界杯，席丹頭撞馬特拉齊，說的眉飛色舞，高視闊步。誰知人有旦夕禍福，天不隨人願，大前年終因艾滋病，直腸癌，腎衰竭，紅斑狼瘡四箭穿心，一命嗚呼。平時好狠鬥勇的一個人，黃泉路上，寒蟬淒切，相看淚眼，無語凝噎。住了這麽多年，收到的房租已經超過投資的好幾倍， 雖然欠我兩個月的房租，人之將死，其言也善，鳥之將死，其鳴也哀，所欠之錢就讓其一江糞水向西流也。房子裏是一片狼藉，慘不忍睹，我不想進去，驢雞8碰腦袋，雖然不疼，可是膩歪。 這個時候有自己的人就派上用場，等小墨兄弟把我的房子改頭換麵，煥然一新之後，再去驗收，並安排人來看房，重下糞海捉鱉。
當收租超過十年，房地產投資的成果會越來越漂亮，南加這裏的房租一般十五年左右會翻一倍。對於炒股的人來說，這種效益太差了。我的數學不行，如果是以百分之二十五的頭款來計算回報率，你們再去算算。再有，十五年裏當房價上升，利率調整，最初的頭款早就被套現，然後再去買房，擴大規模，原有的這個淨收入不管多少是free run，沒有本錢！
扯遠了，還是回到正題，經過二十多年的摸爬滾打，用過的人像走馬燈一樣，來也匆匆去也匆匆，最後篩選出兩個人常用，都是墨裔第一代，一個是被HOA雇傭有一份工作，下班後及周末願意掙點零用錢，價格便宜。另一個是住了將近十年的房客，自己做維修工，從教會教友那裏找客戶，自己也有客源。這個一直在重點培養，給他個房住，不是全免費，逐步教他房屋管理方麵的事情，這個下一篇再談。
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