HELOC 的申請被 BANK OF AMERICA 從 $150k 降到 $50k, 大家覺得我家情況有那麽大風險嗎？

我們和BOA 申請的HELOC 被降格，從$150k 申請變成$50k, 利率也從最好的prime+0.03% 變成 prime+1.11%我們有1個自住房，3個投資房，都在美麗而又昂貴的南加州。剛和BOA 的underwriter談完，他說我家的mortgage 太高了，超過$1MM, 我們家在他們的credit grade system 是最低的 E 級。即使我們的credit score 都超過750，DEBT RATIO is 42%，三個投資房合在一起還是cash flow positive, 我們沒有任何credit card 貸款，也沒有auto loan. 

我們申請的HELOC 是想tie 在prime home 上，因為可以拿到好一點的rate. 就是想準備一些現金，等合適買的時間再繼續投資。請問：我們真的是那麽risky嗎？我們這樣準備可用現金再投資的思路可行嗎？

BOA 說我家mortgage 太高了，可不是有房子做抵押嗎？而且現在Value都遠遠高於買價。這不是所有的投資房地產的人所麵臨的情況嗎? 難道大家的房子都是free and clear的嗎？

我要不要試試別的銀行？就不跟BOA 做了。跟BOA做真是很麻煩很麻煩。

 

所有跟帖： 

• Their decision is mainly based on your debt to income ratio. -CALoanAgent- ♂ (188 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:01:13

• 我們DEBT RATIO 不高呀，才42%，他們有一個內部的CREDIT GRADE SYSTEM,這個很差，就是因為MORTG -tjk- ♀ (150 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:12:26

• 我家存款就在BOA，用了10幾年了，主要是方便，家門口 -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:13:45

• 你應該試試其他銀行，不試白不試。不過我也覺得你總資產負債比太高了，我隻有幾分之一，我要是你自己都不敢貸。 -Sunflower28- ♂ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:23:15

• 為什麽這麽講？42%很高嗎？我是不是什麽地方沒看到？風險在哪裏？不是房子secured的debt 嗎？我覺得風險在租房和租客。 -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:33:15

• 我3月前才申請了HELOC increase, 我的幾點看法： -小油菜- ♀ (615 bytes) () 01/17/2018 postreply 12:08:29

• 謝謝你的回複，看的出來您有經驗還真願意幫我解惑。上麵1、2、4點您說的及是。第3點有點沒看懂？能再解釋一下嗎？ -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 13:06:46

• 3 的算法有點複雜，大致這樣 -小油菜- ♀ (298 bytes) () 01/17/2018 postreply 14:06:38

• 這個就是算debt income ratio 呀，我們的是42%。我也是照這個算的，拿兩年的稅表算的，和BOA算的隻差1%。 -tjk- ♀ (289 bytes) () 01/17/2018 postreply 14:50:40

• 我說的42%是DEBT TO INCOME RATIO, 你說的是資產負債率，我的是71%，你是幾分之一，你肯定是現金買房 -tjk- ♀ (122 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:48:08

• ， -南京梅花- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 12:12:46

• Debt to income 臨界點好像是43% -南京梅花- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 12:14:04

• 除了Debt to income ration你自家的現金流也是考慮之一，扣掉所有支出，現金流多少低於一個比例可能也不行 -在路上9- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 12:04:32

• 這個現金流是什麽意思？是指信用卡每月花銷嗎？不用minimum，要用full balance? 他們怎麽知道我每月花多少？我用現 -tjk- ♀ (56 bytes) () 01/17/2018 postreply 13:01:11

• 每月花多少在信用卡上， 一個credit report會列上你每個月的數的， 相當的清楚 -螺絲螺帽- ♀ (737 bytes) () 01/17/2018 postreply 14:38:55

• 還是他們還看after tax income, 不用gross income? -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 13:21:52

• 主要是你們的DTI太高了，隻能提高收入再試試，或PayDown現有的貸款。 -Mililani- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 14:56:08

• 謝謝你的建議。主要是想借來放著，以備不測，沒想馬上用。你們都認為42%debt ratio 高了。好吧。 -tjk- ♀ (47 bytes) () 01/17/2018 postreply 19:07:24

• 這麽高的DTI情況下，投資房必須有足夠現金流，而且銀行對現金流算法和你自己不一樣，好像是淨房租打75折再減貸款。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 15:26:47

• 沒有tax return的出租房，用75%rental income 算，有兩年的tax return按著tax return算 -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 15:45:38

• 同意樓上兩位美女，DTI太高了 -南京梅花- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 15:50:08

• 我用的Mortgage company 說沒有兩年tax return不算收入 -南京梅花- ♀ (166 bytes) () 01/17/2018 postreply 15:58:29

• 像你的銀行這樣說，如果沒有全現金買投資房，就沒法買投資房了。 -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 16:35:53

• 不懂你的意思？我的貸款公司講，岀租少於兩年房子的房租不算收入 -南京梅花- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 17:49:39

• 我可能沒理解你們銀行的意思，什麽叫不算收入？這個太模糊了，是不算net income?還是不算Rental income -tjk- ♀ (131 bytes) () 01/17/2018 postreply 18:04:18

• 是兩年以上報稅上有租金收入的出租房才算收入，這的地主都知道，我也是泡在這裏才知道的。 -Sunflower28- ♂ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 18:08:31

• 租金收入不算，那費用算嗎？ -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 18:52:17

• 這個我也不知道，看老地主怎麽說。 -Sunflower28- ♂ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 18:55:01

• 不幸的是，租金不算，但是費用算 -南京梅花- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 19:04:54

• 這個很讓人驚奇，至少我從來沒有遇到過；要麽不算收入和費用。要麽都算，但是租金收入算75%，費用100%。 -tjk- ♀ (188 bytes) () 01/17/2018 postreply 19:18:11

• HELOC interest only每月的付款很低，$300/10萬。這你都滿足不了，是不是報稅太少，債務/收入比太高。 -Sunflower28- ♂ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 16:48:14

• 你的貼一定要回：你說的可能沒錯，我們的debt income 高了，但是不會像你暗示的那樣謊報交稅。一個人淨想些歪門邪道的事，走 -tjk- ♀ (189 bytes) () 01/17/2018 postreply 17:21:24

• 一個人淨想些歪門邪道的事，走不遠 -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 17:23:42

• 如果你的出租房貨款額隻有房價的40%，是否能重新貸款提出現金，這的地主們都是這麽幹的。 -Sunflower28- ♂ (104 bytes) () 01/17/2018 postreply 20:12:34

• 剛做完一個出租房的cashout refinance, 這個free run了。我前麵的問題問的是primary home 的h -tjk- ♀ (101 bytes) () 01/17/2018 postreply 20:33:31

• 其實你可以找local的credit union -大胖胖貓- ♂ (42 bytes) () 01/20/2018 postreply 11:03:46