樓市傳來大消息！深圳打響第一槍？(組圖)

圖/圖蟲

根據《證券時報》報道，距離廣東省房協內部討論逐步取消商品房預售製的材料曝光不到20天，全國首個商品房現房銷售試點項目——深圳龍華金茂府亮相了。

公開報道顯示，這次試點現房銷售的地塊位於深圳龍華新區，土地麵積3.57萬平方米，於2016年掛牌出讓。當時深圳市土地房產交易中心掛出的出讓公告明確顯示：本宗地被確認為深圳商品房現售試點項目，本宗地上建築物、附著物不得預售，隻能以現售形式對外銷售。

中國金茂表示，在綠色健康和智慧科技兩方麵升級，將該項目打造成為珠三角地區的標杆金茂府項目。

現售試點 正式亮相



據悉，龍華金茂府總建麵約20萬平米，共建設有7棟超高層住宅，包含兩棟樓為44層，五棟樓為47層，樓棟地下兩層，裙樓地上兩層，配套底層商業和幼兒園。

項目包含155平-240平的4-5房，精裝修現樓。

同時，樓盤位於深圳龍華地鐵4號線上塘站附近，地理位置較為優越。

但作為備受矚目的全國首個現房銷售試點，龍華金茂府項目上建設的商業、住宅等建築物，不能進行預售，必須在竣工並取得不動產權證書後才能以現售形式對外銷售。



因此，這樣的一塊樓盤，售價會達到多少，成為很多人關注的焦點。不過，目前龍華金茂府項目並未給出具體的價格。安居客信息顯示，龍華金茂府目前價格處於待定狀態，不過其樓盤周邊的均價為5.1萬元/m?左右。

而據深圳地方媒體報道，龍華金茂府周邊不乏“競爭對手”。鴻榮源尚峻、潛龍曼海寧、中海錦城等一眾明星樓盤皆在深圳龍華附近。其中，與龍華金茂府一路之隔的鴻榮源尚峻新房均價約6.4萬元/m。

此外，從龍華金茂府項目的開發商拿地情況，也能看出該項目售價的端倪。2016年6月，為防止地王頻現，抑製房企拿地熱情，深圳規土委決定以公開招標方式推出首宗現房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊。

沒想到，這些設置並沒有阻擋房企們的拿地熱情。有18家房企及聯合體參與投標，其中包括電建+金茂聯合體、中海+中鐵聯合體、葛洲壩、招商地產、金地、碧桂園、萬科等全國性知名房企。

最終，電建+金茂聯合體以82.9億元競得該地塊，折合樓麵價5.68萬元/平方米，遠遠超過該區域當時新房成交均價4.3萬元/平方米，刷新深圳地王紀錄。

“現房出售”不等於“現房銷售試點”

看到這裏，你可能會心生疑惑，平時經常聽到開發商提到“現房出售”，怎麽這個就成全國首個現房銷售試點了？合碩機構首席分析師郭毅告訴中國之聲，這個現房銷售和平時我們所看到的開發商所打出的“現房出售”的廣告，可不是一回事：“樓盤在前期會有相當大的一部分是預售的，銷售進行到尾聲時，部分的產品就已經進入到現房的狀態了。但是像深圳這個試點項目的話，它應該是所有的產品、所有的樓棟都應該是以現房交付使用之後才能銷售的。

這兩者概念還是有區別的。”

龍茂金府此次試點並非全國首例

弄清楚了什麽是現房銷售，接下來要弄清楚就是——龍茂金府這個現房銷售試點究竟是不是如媒體所說，是全國首例呢？中原地產首席分析師張大偉告訴中國之聲，該項目可以說是深圳進行的首次試點，但並非全國首個。

張大偉：“這塊地的實際情況應該是在16年的時候，當時整個樓市比較活躍，所以當地也是從嚐試的角度上推出了這個地塊，當時的地價還是比較高的，超過了房價。這個是深圳的第一個試點，但是像其他城市，包括南京、長沙等很多城市過去也都推出過一些個案的試點。

預售製造就了地產“高周轉”模式

華爾街見聞分析稱，預售製是中國房地產市場化改革的基礎性製度設計之一，始於上世紀90年代末轟轟烈烈的“房改”潮。預售製度刺激開發商競拍土地，獲得政府的用地、規劃、建設施工和銷售授權後，麵向公開市場銷售期房、回籠資金，達到快進快出的目的。

當下，以碧桂園、恒大為代表的房地產開發“高周轉”模式，正是預售製度下的產物。土地從招拍掛市場到住宅產品銷售市場，間隔最短的僅有3個月。去杠杆和樓市調控政策的夾擊下，開發商不得不加速“高周轉”，提高自有資金的使用效率，以時間換規模，以規模換利潤。

取消預售製影響幾何？

多數業內人士建議，在一些城市逐步落地預售製度改革試點，不應該“一刀切”全麵取消。

華爾街見聞分析稱，以南京實行現房銷售製的效果看，土地溢價率大幅下降，地價沒有大幅上漲，但房價下降的程度也微乎其微。

可見，現房銷售政策不會對房價形成直接的衝擊性影響。但有一點可以肯定，對於高周轉模式來說，預售製的取消意味著開發商回籠現金的周期被延長，此前以月甚至以周為單位，此後不得不以年為單位。

上市房企的毛利率可能不會改變，但銷售和淨利潤的增速將被重挫，同時短期內還會造成較大的償債壓力。

再結合廣東省的實際情況看，廣州在四大一線城市中對土地財政的依賴程度最高，近三年的土地出讓金占政府一般性財政預算收入的比例在20%至30%之間，取消預售製將對開發商的土地投資熱情造成嚴重的打擊，短期將大規模縮減土地出讓金，長期也不利於增加市場多層次的住宅產品供給，難免會形成較大的房價上漲預期。

廣東省房協同時強調，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方麵，房地產開發企業融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現資金鏈斷裂，導致工程爛尾。另一方麵，可能會出現階段性供應“休克”，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。因此，建議在一些城市逐步試點取消預售製度，對於新出讓土地，逐步實行現售，並擬定取消預售、全麵實施現售的時間表，分階段推進。

中原地產首席分析師張大偉接受證券時報采訪時認為，短期看，如果取消預售製度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩周期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。“當下如果取消預售製，起碼50%的房地產將倒閉”。

此前有關“將取消預售製”的消息並不準確

再說回我們一開始提到的所謂“廣東省房協內部討論逐步取消商品房預售製”的消息，做一個澄清——這個消息源自於今年9月21號，一紙抬頭為“廣東省房地產行業協會”，標題為“關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知”的紅頭文件。

有媒體將該事件以“廣東醞釀取消商品房預售製度”為題報道，讓人遐想連篇。但當時中國之聲向廣東省房協求證，這並不是房協在給各房企發警報說廣東就要取消預售了，隻是當時住建部在就此征詢多省意見，房協也是想“聽聽企業的意見”。

廣東省房協相關負責人鍾武貞當時說：“這個其實隻是一個內部的征求意見，然後不知道誰把它傳出去，一傳出去大家可能覺得這個預售製度要取消了，其實也不是這個情況，現在是看到住建部有一個征求意見這麽一個文件，我們省住建廳也起草了這個意見，那我們作為行業協會就想著站在行業發展這個角度多聽聽企業的意見，既然是研究論證那就應該是大家都可以各抒己見，我們就想多聽聽行業對這個製度調整的一個看法。”

我國的商品房預售製度起始於1994年通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》，並在隨後的相關法律文件中進一步明確。

它的好處是開發商能提前回籠資金，買房人也能得到一些優惠。

但弊端也很明顯——有不少分析認為，房屋預售製度是房價居高不下的重要原因之一，因為開發商不需承擔房屋的存貨成本，等到提前收回大部分乃至全部成本之後，就有條件囤積居奇、推高房價。

更大的風險在於，一旦房企資金鏈斷裂，那不但樓盤爛尾，買房人可能也會血本無歸。

“現房銷售”是大勢所趨

那麽，拋開之前的種種是是非非，深圳龍華金茂府這次的正式亮相，是不是意味商品房預售製度改革真的“箭在弦上”了嗎？多位業內分析人士表示，現房銷售是大勢所趨，但不宜“一刀切”在全國即刻迅速推廣，還是需要因地製宜進行試點，並且還可能麵臨相關法律法規的修正、調整等諸多問題。

中原地產首席分析師張大偉認為：“目前來看我認為不具備‘一刀切’的市場基礎，否則會造成供應的突然短缺，另外對企業資金壓力也會有很大影響。如果是中小型企業或者民企，應該說對於這種土地的拿地意願就不會很充足，供應的資金成本高，周期長，也會受到影響。從目前整個市場來看，預售依然是主流，現售還是再逐漸增加一些試點。

”合碩機構首席分析師郭毅也指出，現房銷售製度如果實施，開發商資金流轉周期就會變長，而資金使用成本的上升最終必然會體現在房價上，也會影響地方政府的財政收入，“它的供貨速度減慢了，那就意味著對於市場的供應環節會形成一個供應的空窗期，就會造成房價在這個階段會有一個相對比較大幅度的上漲。再往前推進一步，那麽就會影響到他再次去拿地，同時地方政府的財政收入也會受到影響。”

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