縱觀近期房地產市場，努力賣房的除了中介，還有銀行。臨近年底，阿裏資產、京東資產等第三方拍賣平台集中上架了一批“銀行直供房”，掛牌方以中小銀行及地方農商行為主，梳理發現，這些房源大多源於不良貸款處置。值得注意的是，在定價方麵，銀行普遍采取“以價換量”策略，起拍價多數低於市場評估價25%以上，部分資產折價幅度更為顯著。
在傳統法拍程序已經成熟的當下，銀行為何親自下場“賣房”?有銀行專家直言，年內銀行按揭不良率整體上行，部分銀行上升幅度超過20bp。而以往不良房產處置周期長達2-3年，現在通過直售模式，半年內就能完成變現，有效加快銀行資金回收。然而，有業內人士提醒消費者，個別銀行掛牌轉讓的是“債權”而不是房子，如果不慎購買，後期可能無法辦理權屬變更手續。
起拍價普遍低於中介掛牌價，地方城商行是直供房出售“主力軍”
近期，如果在阿裏資產等第三方拍賣平台隨機輸入地方中小銀行關鍵詞，可以看到大量已經上架待售的“銀行直供房”。與傳統法拍房不同的是，從產權歸屬層麵看，此類“直供房”出售前產權已歸銀行，是銀行通過以物抵債等司法程序理清債權債務後收回的房產。普通法拍房拍賣前產權仍在原房主名下，因債務問題被法院強製拍賣，成交後才能過戶。
11月19日，由南京銀行直供的4處商鋪拍賣成功，評估總價1783萬元，起拍價600萬元，成交價721萬元，成交價相對市價打了六折。無獨有偶，蘭州農商行9月底拍賣的蘭州市城關區一套125平方米抵債房產，以151萬元成交。而該小區同戶型的中介掛牌價均在180萬至220萬元之間。
事實上，上述成交案例非常普遍。實際操作中，銀行直售房源多以拍賣出價形式售賣，其單價普遍比市價低20%—30%甚至更多，並且出現了不少起拍價在5萬元以內的“白菜價”住宅。
梳理可見，近期，從國有大行到地方銀行，紛紛積極上架出售銀行直供房，但從比例上來說，中小銀行還是掛牌主力軍。根據數據統計，在城商行中，蘭州銀行年內掛牌直售房產標的為1779個，比去年掛牌數增長超過50%。吉林銀行掛牌出售的房產超過2000個，天津銀行超過1200個。
上海金融與發展實驗室首席專家、主任曾剛日前在接受采訪時表示，當前銀行直售集中在三類資產：優質住宅、變現周期短的商鋪、產權清晰的標準廠房。這類資產占銀行不良房產總量的40%—50%，具有評估標準統一、法律關係簡單的特征。
正如曾剛所言，相較於法拍房可能存在的長期租約、民間借貸等糾紛隱患，此類直供房相當於銀行已經幫購房者過濾了一遍風險。“銀行會提前完成債權債務剝離，購買這類房產的法律風險一般會低於傳統法拍房。”有業內人士表示，銀行直供房在掛牌前，會做三輪產權核查，隱性租約、二次抵押這些問題都會提前剝離，在保障購房者權益的同時，也提升了該類房源的市場熱度。
法拍市場低迷迫使銀行親自下場售房，下單前注意甄別能否辦理“權屬變更”
銀行近期緣何集中“下場”售房?財經專家董希淼表示，銀行“直供房”的出現，體現出商業銀行，特別是中小銀行在不良資產處置方麵的多重困境。傳統處置路徑從貸款違約到最終完成房產銷售通常需耗時兩年以上，而當前市場環境下周期可能進一步拉長。相比之下，直接銷售房產能有效加快資金回收。
開源證券研報顯示，中報上市銀行按揭不良整體上行，部分銀行上升幅度超20bp，但由於按揭抵押品充足，同時利率調降亦大幅緩解居民端還款壓力，降低了房貸客戶違約概率，故當前按揭不良率絕對水平在各類零售貸款中仍最低，其風險仍處可控區間。
法拍市場的低迷，則從側麵加速了銀行向直售模式的轉型。據中指研究院統計，2025年1—10月，全國法拍市場各類法拍房源累計掛拍數量60.5萬套，同比下降5.7%;房源累計拍次共105.8萬次(同一標的物可能存在一拍、二拍等多次拍賣)，最終成交拍品數量為13.8萬套，同比下降2.4%，清倉率22.8%(成交拍品/交易截止拍品)，總成交金額2048.7億元，同比下降22.5%。
此外，當下數字化平台的成熟降低了銀行直麵C端市場的門檻，讓其能以低成本觸達海量購房者。而對於大宗不良資產，更常見的是采取“打包甩賣”的方式，將其出售給專業的AMC，以快速降低賬麵風險。
雖然銀行直供房有低價、剝離風險等諸多優勢，但是購房者下單前仍需“睜大眼睛”。
據《每日經濟新聞》報道，同樣是房屋拍賣，“債權轉讓”和“抵債資產”是完全不同的概念。有些競拍須知小字部分明確標明，拍賣標的(以該房屋為抵押物的債權)可能存在著瑕疵或尚未發現的缺陷，包括但不限於“無法辦理權屬變更手續”等8大類風險。(競買人)在參加拍賣時務必注意，有些債權看似是房屋拍賣，實際上並非直供房屋買賣，而是債權轉讓，存在更多風險，要注意查看核實清楚。
對此，北京德和衡(上海)律師事務所高級合夥人、德和衡研究院上海分院院長白耀華日前指出，銀行直供房為購房者提供了一個看似充滿機遇的“撿漏”新渠道。然而，銀行作為專業的金融機構和理性的“商人”，其核心訴求是快速、合規地處置變現。因此，這些房產的交易結構和法律文件均經過精心設計，機遇背後隱藏著與普通二手房、法拍房截然不同的法律風險，競買人必須摒棄“撿漏”心態，以“專業”對抗“專業”。
