產業園的泡沫，遠比想象更大，大得多。
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很多人不了解產業園。
這是一個比樓市更大的泡沫。
這是一個讓所有城市癲狂的賺錢機器。
這是一個讓人一秒天堂一秒地獄的超大規劃。
所有產業園的規劃，都打著這樣的旗號：
下一個華爾街。
下一個中關村。
下一個蘇州園區。
這也是我們在全國調研新區的時候，遇到最多的產業園廣告。
夢幻、金錢、欲望、潛力。
全部交織在這裏。
很多人都在吐槽樓市，很多人都在吐槽新區，泡沫大、風險高。錯了，你們根本不知道，還有一種遠比新區和樓市更加瘋狂：
產業園，無比龐大卻又隱形其中。
這恰恰是產業園最大的危險，因為很多普通人根本不知道其中的利害關係，更不清楚中間的風險有多大，很多人稀裏糊塗的就著了魔。
全國 300 多個城市，2000 多個縣城，4 萬多個鄉鎮，我相信，大家應該都對自己的家鄉很熟悉，全都有各種類型的產業園。
少則幾十畝，多則幾十上百萬畝。
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曾經轟動全國的巴鐵產業園。
這個產業園到底有多牛，我舉幾個例子大家就比較清楚了：
上過央視。
參加過科博會。
登上《紐約時報》。
得到過《人民日報》的安利。
風光無限，潛力無限。
這是當時所有人對這個項目最多的評價。
不隻這些。在短短數年的時間裏，進行了迅速的擴張，其實說白了，就是占地，周口巴鐵研發及生產基地、天津河北區巴鐵科技研發中心，以及附帶著龐大的產業基地、金融中心和銷售中心。
為了顯示周口的誠意，甚至新修了一條 " 巴鐵大道 " 的公路。
飛得越高，跌得很慘。
曾經對著 PPT 口吐蓮花的人，一個空手套白狼的高手，一張激進龐大的擴張版圖，都想從園區獲得配資、獲得訂單、獲得土地。
據公開報道：
7 年後，秦皇島的試車設施被拆，" 巴鐵之父 " 白誌明被刑拘，留下近 4 萬血本無歸的投資人，近 50 億人民幣的大窟窿。
最終，巴鐵被定性為，利用項目在全國布局數百家分公司，打著地方政府擬建巴鐵 "PPP" 的非法集資。
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你知道北鬥產業園嗎？
我們在全國各地調研的時候，見了很多所謂的北鬥產業園，第一次是在重慶，第二次是在深圳，當時真的以為非常高端，是非常高科技的玩意，覺得這個產業園的產業真高端。
後來，才發現這也是一個龐氏騙局。
在重慶，兩江新區就有一個北鬥導航產業園，但是爛尾了，當時鬧得還非常大。我查了一下網上的資料：
投資 50 億，占地 380 畝。
規模不大，投資卻是當時一筆非常大的投資。
更關鍵的是，當時北鬥是非常新興的產業，能吸引北鬥技術研發企業，非常遺憾的是，最終還是爛尾了，根本沒有產業入住，根本沒有所謂的工人，資金鏈斷裂，隻能爛尾。
還有一些新興的產業園。
比如，VR 產業園。
南昌、貴安、青島等十幾個城市，紛紛上馬 VR 產業園，VR 小鎮、VR 產業基地、VR 孵化器，還多半位於中西部地區。
比如，亞布力困局。
為什麽投資不過山海關？營商環境真的非常關鍵。亞布力，已經仰融與華晨，以及東北雪鄉事件，都讓整個東北選入了黑色投資幽默。
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這種故事太多了。
別說中西部很多三四線或者縣城，甚至很多東部大城市的縣城，也會遇到這樣的問題，一些人口不過數萬、幾十萬，就敢批複成千上萬畝的土地，最後不管是招商企業還是收回的收益，連零頭都沒有，這才是最艱難的事情。
到處都是空置的產業。
到處都是荒草叢生。
到處都是毛坯狀態的廠房。
到處都是荒廢的機器。
甚至都看不到所謂的工人。
大把資金投進去，房子蓋好了、景觀修好了、宣傳打出去了，但是沒人買房子。
一些開發大佬就說，在三四線城市，空置慘烈，大量園區等著被盤活。
我國 82% 的區塊鏈產業園運營時間不足 2 年：
數據來源：互鏈脈搏、中商產業研究院整理
但是國內區塊鏈產業園空置率偏高，特別是內陸地區由於缺乏產業基礎和科研優勢，招商更為不易。截至 2019 年 5 月，有三成產業園空置率超 50%，近五成產業園空置率在 30%-50%，空置率在 30% 以下的產業園僅占兩成。
動輒幾億幾十億的投資規模，一個小縣城一年的財政收入才幾十個億？
政府舉債，債務加碼。
這其中全部都是納稅人的錢。
結果隻有 3 個：
1、錢花了，收不回本。
2、政府維持麵上 " 繁榮 "，每年卻必須償還債務。
3、繼續騙銀行資金。
4、掛羊頭賣狗肉，最終還是賣房子。
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類似的。
恒大的新能源產業園知道嗎？
沈陽，1600 億，上千畝；
鄭州，1600 億，上千畝；
廣州，1600 畝，上千畝。
比亞迪做了多少年？特斯拉做了多少年？吉利做了多少年？
短短半年，圈了地，幹沒幹？
有一個大學生實驗室項目，就敢做人工智能產業園；有幾家小額信款公司，就要做基金小鎮；有 1 家職業學校，就要做高端 CBD；有一兩家本地企業，就敢做總部園區；有一兩個製作公司，就要做東方好萊塢 ……
1、產業產業鏈是一個金字塔，能站在塔尖的畢竟是少數。
2、真正有實力的優質企業，一定是慎重慎重再慎重，他們看中的，是能不能正常生產不斷水斷電，能不能節約綜合成本提升、能不能招到合適的人才匹配生產經營，能不能有配套的產業鏈條方便協作 ……
3、很多園區的失敗，既有政府的短視，更有政府的利益搭建。一個工業園的背後，背後圍繞著一群利益群體。當地政府伸手要政策，要財政撥款，要稅收減免；地方官員要回扣，要貪汙腐敗，要收受禮金；企業要借款，要優惠政策，要劃撥土地；銀行要業績，要低風險放貸。
