河南地產大佬的資本局：擁三家上市公司，建業地產負債1510億

胡葆森與河南，已經深深綁定在了一起。

作為土生土長的河南濮陽縣人，胡葆森從上中學、下鄉插隊，到上大學、工作、回鄉創業，再到冠名河南建業足球俱樂部，骨子裏烙印著深厚的“河南情結”。

一句“建業不會走出去”，讓胡葆森在河南紮下了根。守著1億人口的中原大地，胡葆森的“地產帝國”已經深及河南省18個地級城市、104個縣級城市。有河南人說：“在河南賣的9套房子中，就有一套是建業的。”

雖然這句話真假難辨，但是胡葆森確實在河南創造了太多第一：第一個中外合資房企，第一個推出高檔住宅小區，第一個推行按揭房屋……河南承載了胡葆森太多的輝煌。

由此，河南建業有了“河南王”的稱號，胡葆森也被列入“中國房地產三君子”。同為地產“三君子”，如今馮侖在激揚文字，王石在登山探險，隻有65歲的胡葆森，仍然坐鎮一線，為建業集團“走出河南”殫精竭慮。

2020年，河南建業在資本市場上風生水起。5月，建業新生活在香港上市；11月，中原建業也在港交所遞交了招股書。加上此前已上市的建業地產、築友智造科技，河南建業將擁有四家上市公司，地產資本版圖越來越大。

01 愛足球的地產大佬

胡葆森1955年出生於河南濮陽，21歲那年被推薦到鄭州大學英語專業學習，畢業後就被分配到了中國紡織品進出口公司河南分公司工作。

有著一門外語優勢，除了可能獲得一份好工作，還有可能改變人生。胡葆森是那個“幸運兒”。

1982年，當時的河南省對外經濟貿易合作廳，在尋找參與香港成立進出口貿易機構的人選，胡葆森除了有在進出口方麵的經驗，還曾在全國外貿係統業務員外語測試中獲得河南省第一名，最終成功獲得外派香港的工作。

胡葆森在香港一待就是10年。

1992年，改革的春風吹向大江南北，也將胡葆森吹回了河南。

不過，胡葆森並不是空手而回，在1991年胡葆森拿到體製內的最後一份工資後，實際上就在香港靠炒樓花賺到了自己人生的第一桶金。

手握幾千萬元的胡葆森“衣錦還鄉”，回到河南成立了建業地產，成為“茫茫地產大軍”的一份子。

1993年春天，在鄭州郊區買到第一塊地後，胡葆森打造出日後在河南房地產曆史上，稱得上是濃墨重彩的一個代表作，那就是金水花園。

金水花園不僅是中國最早一批的按揭房屋，還用了十年還本的這樣別具一格銷售模式，當時建業承諾，十年後在保證產權的基礎上購房款如數歸還。

毫無疑問，胡葆森如實履行了“十年之約”，也讓建業在河南房地產市場一炮而紅。之後，建業地產在鄭州這個大本營站穩腳跟，後繼打造出“燕樂小區”“春暉小區”“鄭州期貨城”“建業城市花園”等多個項目。

但與其他房企在壯大之後便走出自己“發家地”不同，建業想做的卻是“河南王”。如今建業集團遲遲難走出河南，與胡葆森堅持“建業不走出去”有著莫大的關係。

自1994年足球職業化改革以來，河南建業是唯一一支從未換過老板的足壇常青樹。這似乎又是胡葆森在河南堅守的另一個縮影。

這支被冠上“建業”的足球俱樂部，在中國職業足球史上創造許多第一，除了從沒更換過投資人和讚助商，河南建業還是唯一一個打過亞冠、中超、中甲和中乙四級聯賽的足球俱樂部；河南建業經曆過三次降級三次保級，可謂是“三上三下”。

2009年，河南建業以中超季軍的身份打入亞冠，成績達到頂峰，並因為在主場多次戰勝強隊而被冠以“專治各種不服”的稱號。

那個時代的胡葆森可謂是意氣風發。2016年的平安夜，建業曾組織了一次球迷嘉年華，胡葆森當時動情地說：“不求一擲千金，隻求一諾千金；不求一鳴驚人，隻信天道酬勤；不求足球豪門，隻求草根為民。建業會一直堅持搞足球，直到破產為止。”


胡葆森（圖右）賽後同亞森·彼得羅夫寒暄祝賀

但尷尬的是，這幾年河南建業足球俱樂部一直處在頻繁換外援、換外教、賠償違約金的“折騰”中，也頻頻在降級保級的邊緣徘徊。

另一邊，建業也正在求變，這有點像IT界的IBM，百年“藍色巨人”能夠在曆次技術革命中得以生存和發展，其保守式創新讓其平穩度過曆次危機。

但與IBM不同的是，建業雖然足夠保守穩妥，但是行業不同，壁壘不同，建業並不是“藍色巨人”。

02 “外來者”攪局

在整整26年的時間中，建業的商業版圖集中在河南。胡葆森曾說：“一代人要承擔一代人的責任，我就想在河南做這麽一件事。”

從鄭州再到胡葆森的老家濮陽再到縣級市，直到2017年，建業完成了河南“五級市場”的全覆蓋，卻未走出河南半步。

胡葆森曾在2015年《尋找建業的藍海》一文中寫道：“未來的15年，河南將有3500萬人要進城，需新增住房10億平方米。”他看到的是城鎮化進程中數以億計的住房需求。

但同為“92派”的同行，足跡早已踏遍全國各處，建業也不可能在河南一家通吃。

2016年，碧桂園、恒大、萬科紛湧而至，當年鄭州市出現15個“地王”。

當時，建業仍決定堅守河南。就連胡葆森也說自己的夢想是：“在河南這130個縣以上的城市，如果將來還有機會的話，可能會進一步進入這種重點的鄉鎮，還有500個以上的鄉鎮。還有機會的話，我自己的身體還允許的話，從省會城市到中等城市，再到縣級城市，最終走向這種鄉鎮，這就是我的目標。”

2019年前8個月，河南第一城鄭州，建業的市場銷售排名隻位列第六，被碧桂園、萬科、融創等巨頭趕超。

當在原有賽道逐漸失去絕對優勢後，胡葆森的選擇是，重開一條賽道，走“重資產+輕資產”並舉的路徑，發力輕資產。

在2018年度業績會上，曾堅決表態不出河南的胡葆森也妥協了，他表示，將會有條件地走出河南。

建業集團旗下，除了建業地產屬於重資產，2019年收購的上市公司築友智造科技公司，2020年5月上市的物業管理公司建業新生活，以及11月分拆準備上市的代建公司中原建業，這三家企業的方向分別為裝配式建築、物業管理以及代建，都是側重於“輕資產”的發展路徑。

也就是說，從拿地、蓋房、裝配、再到物業，建業打造了一條龍式服務。

其中，中原建業的代建業務就是典型的輕資產。

“代建的這種形式確實是時代的產物，其實代建就是不需要承擔拿地的風險，隻負責蓋房子，或者在品牌上進行一些合作。”

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴市界。

而發力代建的原因，也不言而喻。

北京房地產商會會長黎乃超稱：“地產開發企業，確實是越來越不好做了，尤其是直接做房地產開發，這種重資產的經營，存在一定風險。因此，很多開發企業采取代建的形式，這種形式是利用品牌來賺錢”。

但是這種“貼牌”的模式，難免會有坑。

03 接盤

一年多前，購買周口市“萬達廣場&建業十八城”住宅區的業主發現，在工地施工的塔吊停止了工作，施工的工人也變得稀稀落落，一時間“買的房子出事了”的擔憂迅速在業主們中散播開來。

位於周口市建設路與大慶路交叉口附近的這個“萬達+建業”核心商業項目，是由天香投資控股有限公司（以下簡稱天香控股）聯合萬達集團、建業集團共同打造的。

也就是說，實際拿地的開發商是天香控股，而萬達和建業隻是“錦上添花”，建業的角色是代建。

相較於建業集團，天香控股更多的屬性是一個“投資公司”。成立於1998年的天香控股，將自己定義為區域商業機會的發現與整合者，產業布局主要分為消費、地產、生態旅遊開發三大板塊。

實際上，導致這個項目停擺的一個重要原因就是天香控股把錢挪用了。12月7日，在建業與業主麵對麵的溝通會上，這一原因也得到了建業的證實。

而且“不是千萬百萬的問題”，建業集團代表告訴業主，天香控股在這個過程中把土地抵押出去之後，又將賬上的資金抽調到別的項目中，因此造成資金鏈斷了。

黎乃超告訴市界：“房地產開發商把土地抵押出去很正常，為了融資等後續的資金正常運轉都會這樣做。像這樣代建的項目，出事了之後開發商肯定負主要責任。但是對於代建方影響也很大，比如信譽、品牌，甚至是法律風險上。”

經曆一年多停擺的項目，建業最終還是選擇了接手。在溝通會上，周口區域總經理馬曉騰向建業十八城的業主承諾：“建業全盤接手十八城的項目，不會爛尾。”

04 如何走出河南？

胡葆森為建業地產製定的“走出去”戰略是有條件地走出去，即以河南為圓點，畫出一個半徑，做中國中部的市場，堅持500公裏半徑原則。

也就是說，胡葆森的這個“走出去”並非是地理意義上真正的走出去，更多的還是依托於建業的地產“品牌”，深度依賴於河南這個圈層“資源”意義上的走出去。

就像上文的周口建業十八城，就是靠著“建業”的品牌溢價，做代建等輕資產業務，賺“輕鬆”的錢。

凡事有利有弊，尤其是在探索新的商業模式上，風險一定存在。

走輕資產這種路子，建業也不敢步子跨得太大。

當前，中原建業的核心項目依舊據守河南，河南依舊是建業最大的“衣食父母”。截至2020年6月30日，中原建業的182個在管項目中共有174個項目位於河南省，占比超九成。

盧文熙告訴市界，作為建業地產來說，“它要想走出去，要有把握項目風險的能力”。

另外，想要走出河南，不僅要走得紮實，還要走得穩。品牌是走得紮實的底氣，而走得穩走得遠則需要大量資金的支持。盧文曦告訴市界：“走出去一個必要條件就是需要資金。”

從建業地產來看，其債務壓力並不小。建業地產的資產負債率從2018年上半年的87.04%，上升至2020年上半年的92.02%，增長了約5個百分點。截至2020年上半年，建業地產的負債總額達到了1510億元。

欲“有條件”走出河南的胡葆森，正麵臨著不小的資金壓力。如今，胡葆森該如何破局？