雙合同、補差價，這家國資背景房企的業主哭了

花費幾百萬元買了房，不僅購房合同被拆成兩份，業主收房後，竟然還需要補交房款。

業主不補繳也行，房產證就別想拿了。

廣州振業天頌花園的業主們，正麵臨著這樣的困境。

改頭換麵的“雙合同”

“當年為了買房，真是人為刀俎我為魚肉。”天頌花園的一名業主這樣形容自己的遭遇。

公開資料顯示，振業天頌花園是上市公司深振業A（000006）旗下項目，由其全資孫公司廣州振發（即“廣州市振發房地產開發有限公司”）負責開發。

深振業A成立於1989年5月，1992年在深圳證券交易所公開上市，是一家國資背景的房企。

2018年，天頌花園部分房屋開始預售，房屋戶型方正、總價低，又是毛坯房可以自己裝修，吸引了不少業主購買。

但天頌花園的購房合同，卻被拆成了兩份。

業主張帆（化名）稱，天頌花園在2018年賣出的部分房子，都有一份購房合同和一份《品質提升合同》。購房當天，她在售樓處簽完購房合同之後，工作人員將她帶到了另一處辦公地點，簽了一份《品質提升合同》。

業主餘晨（化名）提供了購房合同及發票，購房合同顯示，一套95㎡的房屋單價為4.3萬元，總價300餘萬元。而發票則顯示，除了合同中標明的房款，開發商還按照4500元的單價收取了一筆費用。按照業主的說法，這筆費用就是開發商口中的“品質提升費”。


△購房合同及發票

另一位業主提供的《品質提升合同》則顯示，一套建築麵積107㎡的房屋，品質提升費總價為93.3萬元，單價8600元。

△品質提升合同

“當時廣州市調控房價，天頌花園備案價格比實際銷售價格低得多，於是開發商就通過所謂的品質提升費來補差價。”餘晨介紹：“當時我就覺得這個品質提升費不合理，但是如果不交這個錢，開發商就不把房子賣給你，出於無奈，大家都交了（品質提升費）。”

不難看出，天頌花園的《品質提升合同》，有“雙合同”之嫌。

2017年8月，廣州住建委、發改委、國規委等十大部門聯合發布《關於嚴格落實房地產調控部署全麵加強市場管理的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》指出，進一步強化商品房價格監管，對不接受政府價格指導的項目，一律不予核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。加大對房地產開發企業執行明碼標價、一房一價規定的檢查指導力度，要求備案價格在樓盤銷控表明顯位置進行公開標示，銷售價格不得高於備案價格。

這一備案價政策出爐後，廣州樓市“雙合同”銷售模式應運而生，通過房價+裝修價方式，將房價拉低至備案價，首付也因此被變相推高。

2018年10月，廣州市住建委又發布了《關於我市進一步規範房地產市場管理作出說明》（以下簡稱《說明》），嚴禁開發企業拆分價格報備，並將對新建商品住房預售和網簽價格指導機製進行優化。這一政策狠狠打擊了將實際銷售房價拆分為備案價和裝修價的“雙合同”現象，也意味著“雙合同”從此成了違規行為。

而天頌花園業主提供的發票顯示，有房屋的開票日期為2019年1月，也就是說其購房合同及品質提升合同是在《說明》發布後簽署。

此外，還有業主認為，天頌花園的品質提升合同，與其他開發商的裝修合同不同。因為房屋品質沒有任何提升，這份合同隻不過是為了提高房屋的實際售價。

而且雖然業主交了錢，也拿到了發票，但這份《品質提升合同》卻沒有交到業主手中。

“我們簽了《品質提升合同》之後，這個合同就被工作人員收走了，隻給了我們網簽購房合同。”張帆稱：“有的業主在簽合同的時候拍了照，我連照片都沒拍，除了發票，什麽憑據都沒有。”

用房產證相“威脅”

收房後業主還需補交房款

2020年9月，隨著業主們陸續收房，天頌花園的補款通知也發到業主們手中。

業主提供的的購房合同中，第十八條規定，合同約定的房屋套內麵積與實測套內麵積存在差異的，以實測套內麵積為準，並且明確了差價退補情況，以誤差比3%為分界線，多退少補。


△《商品房買賣合同（預售）》

但該合同附有一份《補充條款》，對合同第十八條進行了修改。首先，麵積計算方式由套內麵積變為建築麵積；其次，劃分界限變為誤差比0.6%：誤差比在0.6%以內，雙方不作任何補償。

誤差比超過0.6%小於3%，則按多退少補原則補繳或退還房款。如果業主需補交房款，則要在開發商發出通知後5日內補齊，否則將按照“0.03%差價/每天”的標準收取違約金。

然而收房後，業主們發現，根據開發商提供的實測麵積，需要補繳房款的業主大多是因為公攤麵積增加。

一名業主提供的信息截圖顯示，實際測量的套內麵積比預測的減少了0.002㎡，但由於公攤麵積的增加，總麵積也有所增加，且誤差比大於0.6%。


這讓業主們難以接受，不少業主認為，當初的《補充條款》將套內麵積改為建築麵積，是開發商早就設計好的陷阱。

此外，開發商也沒有未明確告知房屋測量時的具體情況，對於房款補繳“一邊倒”，完全不存在開發商“多退”的情況，業主們難以信服。

另一方麵，補繳的房款不僅包含購房合同中的房款，至今未拿到合同的品質提升費，也需要按麵積補繳。


“即使我交了這部分錢，（品質提升）合同開發商還是不會給我！”有業主憤憤不平的表示。

除了違約金，業主反應稱，開發商還以房產證相“要挾”——不補繳房款，就不提供房產證辦理資料。

針對這一問題，業主們向開發商廣州振發提出了三點要求：

實測麵積應當與房屋測量部門一起測量，按照法定程序，需要業主代表在場進行監督參與，並將最終測量結果對業主進行公示。開發商應告知測量時的業主代表分別哪幾位業主，並請業主代表向向業主說明測繪情況。最終測量結果在哪裏公示，開發商應拿出公示時間、地點與場景照片。

開發商提供給房屋測量部門的測繪資料應當向行公開說明，哪些是屬於要公攤的項目與對應的麵積，業主享有知情權。

開發商與業主簽定的購房合同中，附加協議屬格式條款。根據《合同法》與馬上要生效的《民法典》，格式條款內容應當事行公示、公證與備案才具有法律效力。請開發商提供公證書及房管局備案文號。如果不能提供，附加協議就是無效協議，業主有權拒絕。

9月初，天頌花園部分業主組團約見了廣州振發管理層，反映了以上幾點問題，但開放商方麵並未提及品質提升合同的問題。

開發商原銷售總監：

合同簽訂合法合規

深藍財經聯係到2018年參與天頌花園花園銷售的銷售總監，對方表示自己已經離職，但當時簽訂的合同都是符合國家法律法規，包括品質提升合同也是如此。

“（品質提升合同）當然也有，不然業主怎麽會簽呢？”對方表示。

深藍財經又嚐試聯係天頌花園現任銷售總監，但輾轉拿到聯係方式後，多次撥打電話均無人接聽。

關於《品質提升合同》，北京煒衡（上海）律師事務所合夥人鞠秦儀律師，對深藍財經表示，從現有材料初步來看，這份《品質提升合同》與以往開發商采用的“購房+裝修”分拆合同的模式如出一轍，目的即為拆分房價，繞開房地產主管部門的價格監管。

按“購房+裝修”這一模式進行分析，購房者關注的核心問題在於《裝修合同》是否有效，根據相關案例，大部分法院在處理類似案件時，均將購房合同與裝修合同放在一個體係內進行考量，同時考慮裝修合同項下是否存在真實、具體、等價的實質性服務內容，以此判斷裝修合同的效力及裝修款的性質、與房屋價款的關係。

鞠秦儀律師表示：“具體到天頌花園這裏，《品質提升合同》是否有效也要觀察該合同是否存在實質性服務內容，是否隻是以空洞的名義以掩飾另行收取房款的目的。需要注意的是，在以往諸多法院裁判案例中，即使部分法院確認過另行簽署的《裝修合同》無效，但也沒有判令開發商退還該款項，而是將這些款項的性質劃歸購房款。”

“當然，在行政監管框架下，對天頌花園這種模式進行舉報以獲得行政幹預，也不失為天頌花園購房者的一種可選的方式。”鞠秦儀律師稱。

廣東博敦律師事務所王美舟律師則向深藍財經指出，開發商開具的的品質提升費發票值得關注。

“天頌花園的做法是明顯的‘雙合同’，是為了補足房款。”王美舟律師稱：“同樣是增值稅發票，不同的類別稅率是不一樣的，開發商是按哪種稅率來繳稅呢？”

而關於交房後補差價的問題，鞠秦儀律師認為，核心點在於開發商與業主簽訂的《補充條款》的效力問題。天頌花園的開發商讓購房者簽署《補充條款》時，是否正確履行了法律規定的提示說明義務，比如采用了足夠引起購房者注意的特別的文字、符號等特殊標識，並按照購房者的要求進行詳細解釋與說明，決定了《補充條款》作為格式條款的有效與無效。

“購房者也可以從該《補充條款》是否限製、排除了己方的主要權利這一視角，來綜合判斷《補充條款》作為格式合同的有效與否。”

8月28日，深振業A發布了2020年半年報，從2019年底開始，深振業A收入與現金流背離。

2020年上半年，深振業A營業收入12.01億元，同比增26%，歸屬股東淨利潤2.17億元，同比增6.89%。基本每股收益0.1611元。

公告指出，2020年上半年，公司房地產開發與銷售工作進展順利，累計實現合同銷售收入10.93億元，合同銷售麵積8.31萬平方米，資金回籠8.85億元。

但其現金流淨額卻持續下降至-2.35億元，連續3季度為負。

2020年，深振業A劃資金回籠≥25.60億元，合同銷售收入≥32.84億元，合同銷售麵積≥20.66萬平方米。