北京辦公樓租金持續下行但跌幅收窄；數據中心異軍突起

仲量聯行2020年第三季度北京房地產市場回顧

“在新發地疫情得到有效控製後，北京市場迎來明顯複蘇，但經濟放緩持續向市場施加下行壓力。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。辦公樓市場租金連續多個季度下跌，但跌幅有所放緩；投資者在市場中保持活躍，對於數據中心的關注度顯著增加，推動交易湧現；對於零售地產市場，政府積極引導線下消費推動市場複蘇；工業物流地產租金在經曆半年的平穩走勢後出現小幅增長；高端住宅市場新增供應集中放量，加快上半年積壓的購房需求釋放，推動成交量大幅提升。



甲級辦公樓



需求保持放緩態勢，本季度市場活躍度在上一季度有所回升後略有下降。但值得注意的是，持續下降的租金也刺激了市場中搬遷和升級的需求。與此同時，表現優異的租戶仍積極尋求市場中更為有利的租賃機會。本季度近70%的交易由內資租戶錄得，外資租戶在市場不確定因素的影響下仍持保守態度。

本季度無新增供給入市，整體空置率穩定在13.9%。位於麗澤和CBD核心區的項目均推遲了完工日期，在一定程度上緩解了市場中的供應壓力。但在經濟不確定性影響下，部分企業仍持續進行內部整合，並采取更為激進的策略以期降低租賃成本。此類企業預計在年底前會釋放更多空置麵積進入市場。

隨著市場壓力的增加，整體租金繼續下降，但降幅有所收窄。本季度租金錄得環比下跌1.2%，同比下跌7.1%。在市場租金調整後，部分業主成功穩定了出租率。 “許多業主仍然把租金作為爭取高品質租戶的一種有效手段，這使得高品質租戶在談判中處於更有利的地位。” 仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示：“對於擁有升級類需求的租戶來說，目前的市場環境為他們提供了比去年更有利的議價機會。”



投資

盡管市場仍麵臨諸多挑戰，但投資者信心充足，投資勢頭基本保持穩定。本季度，灝騰投資攜手外資投資機構完成收購位於南二環附近的悅秀城項目，表明在當前較為低迷的經濟環境中，投資者仍對在京投資機會抱有較高的興趣。

數據中心一躍成為本季度的熱門投資領域。2020年第三季度，北京市場錄得至少7個數據中心物業成交，其中包括一個位於通州的數據中心項目，由萬國數據和中信產業基金聯合收購，此外萬國數據也完成了對順義三個數據中心的收購。“隨著時間進入下半年，我們看到投資者持續在北京追逐投資機會，關注長期戰略布局，對未來市場表現持有較強信心。”仲量聯行華北區投資部總監王剛表示，“在今年的最後幾個月，預計市場中將有更多大宗交易完成，但考慮到新冠疫情對市場的影響，2020年總交易額將會與2019年的高值存在一定的差距。不過相較於其他市場而言，北京2020年前三季度投資市場表現整體穩定，預計這一趨勢在年末仍將持續。”


優質零售



本季度北京出台多項利好政策，支持零售門店和商業項目恢複客流，進一步鼓勵線下消費，以推動經濟複蘇。北京發放多類消費券以刺激線下消費，包括餐飲購物券、電影券和智能產品消費券。此外，新能源汽車企業受政策支持積極擴張，蔚來和榮威等車企均在本季度開設新店，其他多個新能源品牌也有進一步開店計劃。同時，國內外咖啡和茶飲品牌繼續擴張，如喜茶和Tims咖啡等，驅動租賃需求回升。

本季度市場租金持續下降，在不斷積累的空置壓力下，許多業主進一步下調租金。2020年第三季度市區租金環比下跌3.3%，郊區租金環比下降3.4%。目前多數業主表示提高出租率仍是本季度的首要任務，因此市場租金下行趨勢短期內仍將持續。“本季度一些零售商銷售表現已顯著回升，部分品牌考慮重啟此前受疫情影響而擱置的擴張計劃 ，但是大多數零售商抱有抄底心態，期待達成更低的租金或更為優惠的租賃條款，” 仲量聯行北京研究部經理紀明表示。“市場上尋求抄底機會的租戶在一定程度上支持了租賃需求回暖，但同時業主和租戶雙方都對未來疫情形勢持有謹慎態度，這些市場心態都將在年末的租金變化中有所體現。”



工業物流地產



本季度市場需求總體平穩。市場活動緩慢複蘇，充足的需求助力市場保持穩定，但整體租賃需求不及去年同期水平。第三方物流公司仍是租賃需求的主要來源，醫藥、生鮮食品等疫情中獲益的需求方保持活躍。

未錄得新增供應，租金小幅增長。整體空置率較上季度持平，錄得5%。盡管空置率連續第二個季度保持在五年來高點，但仍維持在健康區間。市場仍麵臨下行壓力，但在相對穩定的需求環境中，項目品質高、租賃表現好的業主仍可適度上調租金。因此，第三季度市場租金環比微升0.5%。“表現出漲租意願的業主或需謹慎行事。” 仲量聯行華北區研究部總監米陽表示，“在2020年極具挑戰性的市場環境下，許多租戶均有壓縮預算的舉動和計劃，業主方更需要相應調整租金策略以避免客戶流失，進而確保整體收益。”



高端住宅



隨著買家對市場信心持續增強，高端住宅市場一手房需求進一步恢複，銷量強勢回升。自北京新發地疫情結束後，豪華公寓和高端別墅的銷量均實現大幅增長，環比分別增長166.9%和112.5%。大量的新增供應為購房者提供充足的置業選擇，而開發商仍以增加銷量為首要任務，售價相對平穩優惠，吸引購房者關注。

隨著銷售市場勢頭持續強勁，豪華公寓售價企穩微升，環比增長0.2%。多個著名的豪華公寓項目本季度售價環比提高5.1%。買家重回市場為開發商帶來加推新盤的信心，本季度共有1,222套豪華公寓和48套高端別墅獲得預售資格，較二季度的217套有明顯增長。在較大的償債壓力下，一些開發商加速項目開盤以期穩定現金流。“由於一些開發商須積極準備應對2021年融資渠道的進一步收緊和受限，加速銷售去化預計會在很大程度上成為開發商年底前的首要任務，” 米陽表示，“傳統的十月銷售旺季或將錄得銷量高峰，而年末交易量可能將回升至2019年水平或更高。”