想買房簡直癡人說夢...美國人未來或將隻能租房住

在房價漲漲不休的情況下，租房價格卻一反常態地呈現下滑軌跡，專家聲稱美國或將成為“租房者的天下”。

在新冠疫情的重創之下，美國經濟損失慘重，雖然不少權威經濟學家預測這個全球最大經濟體，即將迎來強勁複蘇，但是到目前為止，這還隻是一種美好的願景。眼下的實際情況是，越來越多企業破產，越來越多人失業，各行各業叫苦不迭。

不過，房屋市場非但是個例外，還憑著不斷上漲的價格理所當然地成為了美國經濟中的一大亮點。

在經曆了3月份和4月份的低迷後，美國新屋銷售數據在5月至8月份連續上漲，且在8月再度刷新紀錄。按照目前的銷售速度，新屋售罄的時間約為三個月，持續刷新四年的低位。

這意味著，在不久的將來，美國可能麵臨“一屋難求”的供應吃緊局麵。此外，美國近來的成屋銷售數據也一樣見證了曲線上擺。

美國房價上漲勢頭強勁

美國房地產經紀人協會（NAR）本月初公布的數據顯示，該國8月成屋銷售若按年率來計算，環比增長2.4%至600萬套，創2006年12月以來新高，同時8月的成屋售價中位數再次打破紀錄，新高至31.06萬美元（約合人民幣209.66萬元），同比增長11.4%，連漲102個月。

另據路透社近日發布的一項調查，美國房價將繼續強勢上漲至明年甚至更久，增速超越通脹和整體經濟，使得房屋市場成為美國黯淡經濟大環境中的一枝獨秀。部分房屋市場專家預計，漲價的速度將繼續維持下去直到市場達到供需平衡。

美國房價之所以能與宏觀經濟走勢背道而馳，主要得益於“兩低一高”，分別是低供應、低抵押貸款利率和高需求。

一方麵，美聯儲下調30年住房貸款基準利率至不足3%，打破曆史記錄，融資成本的降低對於推動和刺激房屋市場的需求自然大有裨益。另一方麵，從3月份以來的被抑製的市場需求全麵釋放。

值得一提的是，新冠疫情大規模爆發，使得很多美國人開始意識到密集度高的住宅對人健康威脅更大，所以從3月份疫情爆發開始，越來越多的家庭從小的居住空間向大空間搬的趨勢。原來住在公寓的人尋求聯排別墅住宅，而原來住在聯排別墅的則搬遷到獨棟別墅中去。

與此同時，房屋市場的存量卻在不斷下降，前幾個月的停工導致現房市場的存量不斷下降。對於全美房屋市場的供不應求，市場表現立即從價格上迅速反應，房價一路上漲。不斷上漲的房價，導致潛在購房者無法擁有住房，尤其是首套房購買者。

上漲的房價是很多人離開大城市的一個主要原因。遠程工作的興起使得買不起高房價區域的購房者，將目光轉向可負擔得起的經濟社區，從而推高經濟社區的住房價格，導致更多人將目光投向那些更經濟的社區，以此類推。隨之而來的結果是，想買房的人越來越多，房價越來越高，買不起房子的人也越來越多。

一些投資者認為，這種趨勢可能有利於租房市場。統計數據顯示，在美國，房價每上漲1000美元，就有大約15萬名潛在購房者因無法購房而隻能留在租房市場。根據房利美發布的預測，今年貸款商在爭相發放創紀錄的3.9萬億美元（約合人民幣26.33萬億元）貸款的同時，也提出了一些可能會導致購房需求放緩的要求。

房地產投資大亨格蘭特-卡多恩直言，“在這個國家，房屋所有權領域依舊死氣沉沉的。當前，買房的絕非大多數人，而是那些擁有資產、良好信用和一份工作的人。”

“在美國，有房一族主要是由收入高的人組成的，”卡多恩補充稱，“想要買房，你首先得需要有一份穩定的工作，銀行會調查你在3月、4月、5月和6月的工作狀態。倘若發現任何可疑情況，他們就不會批準你的貸款申請。此外，你必須擁有較好的信用評分。”

當前，有些美國人——尤其是租房者——信用評分相對較低，同時這些人中有很多人處於失業狀態中，同時他們能拿出的首付款要比新冠疫情剛開始爆發時少。加州個人理財公司Nerdwallet表示，在疫情期間，租房者更有可能拖欠房租，也更有可能失業。

Nerdwallet的數據分析師伊麗莎白-萊恩特指出，“一部分最有可能租房的人，也是最有可能受到失業重創的人。舉個例子，年輕人以及在酒店和食品行業工作的人，在租房者中所占的比例更高，同時他們也更有可能在疫情期間失業。”

租房價格一反常態地迅速下跌

想買房的人寄希望於秋季房價會下滑。

按照以往的規律，每逢秋季，美國的房價大多會下滑。但是，到目前為止美國的房價中位數並未表現出下滑的跡象，仍徘徊在夏季觸及的高位，高達35萬美元。根據Realtor.com發布的數據，在截至10月3日的一周內，美國房價中位數同比上漲了12.9%。

一些經濟學家表示，如果房價繼續上漲，那麽就會有更多的美國人被房屋市場拒之門外。

就在房價上漲的同時，租房價格卻一反常態地呈現下滑軌跡，這讓很多買不起房的美國人略感欣慰。根據租賃列表平台Zumper提供的數據，美國一居室公寓租金中位數環比下跌0.1%，至1231美元（約合人民幣8309.25元）。
租房者的數量大幅度減少，是很多美國大城市或主要地區租房價格下跌的重要原因之一。

以曼哈頓為例，由於疫情爆發，租房者不斷搬離該地區，導致當地公寓空置率創新高，隨之而來的結果是公寓租價跌至七年來的最低水平。無奈之下，房東們已開始為租房者減免租金。其中，有些房東提供的租約可免租到2021年。業內人士警告稱，在更多的人重返曼哈頓之前，該地區房屋空置率仍將保持在曆史高位，且租金將繼續下跌。

矽穀所在的舊金山灣區的租房價格也出現多年來的首次下跌，而且幅度達到了雙位數。Zumper發布的數據顯示，與去年同期相比，舊金山7月份一居室住宅的租金中位數下降了11%。

一項由招聘機構Employed在今年中旬對371名灣區科技員工進行的調查發現，如果雇主要求他們遠程全職工作，42%的人會轉移到成本更低的大都市。另據支持員工匿名討論工作的平台Blind於7月底進行的調查，在超過3300名灣區專業人士中，有15%的人因為疫情爆發而離開了該地區，到目前為止尚不清楚有多少人認為他們的搬離舉動是暫時的。在剩下的人中，59%表示，如果公司允許的話，他們可能會考慮搬遷。

卡多恩說：“我認為，美國將會變成租房者的天下。租房將會變成一種經濟選擇，同時也是很多人眼中最理想的選擇。”

逐漸步入家庭的美國“千禧一代”表示，阻礙他們購房的最主要原因是湊不夠首付款，房價和物價的上漲速度超過絕大部分區域工資和收入的上漲速度，所以租房成為了緩解他們生活壓力的必然選擇。

根據美國人口普查局的統計，標誌著美國人認識重要裏程碑事件（買房和結婚）實現的年齡階段，延後了五年，這五年時間成為了租房巨大的市場。

當然，需要注意的是，很多個人或家庭有意識地決定租房，並不僅僅是因為租房更實惠，還因為租房為他們提供了更多的靈活性，讓他們既不用將大量的積蓄捆綁在房產上，同時也讓他們可以在更方便的地點租房。