中國房地產的好日子要完了？

  01

中國的房地產就是泰坦尼克號

我認為中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前麵的冰山。撞到之後，不但是房地產行業的風險，更大的是金融行業的風險。

2014年5月23日，SOHO中國有限公司董事長潘石屹這樣說。

一個月後，萬科集團總裁鬱亮在人民日報上發文反駁稱：

房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。

鬱亮的意思是，房地產行業過去膽大為王，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了，進入了白銀時代，不像以前那麽容易賺錢，但認真做還是可以賺錢的。

潘石屹和鬱亮的發言，也對應了他們背後SOHO中國和萬科的不同戰略。

現在的年輕人可能不大清楚潘石屹究竟是誰了，去翻他的微博也會以為他是搞編程教育的。但當年他可是房地產業叱吒風雲的存在，像知名建築師紮哈哈迪德設計的銀河SOHO就是他的SOHO中國的物業。業內地位擺在那裏，潘石屹的一言一行都受到極大關注。


潘石屹不看好中國房地產業要早於2014年。早在2012年，潘石屹就宣布SOHO中國的收入將從建房賣房，變成自持物業收租。

那年SOHO中國還是個相當有影響力的房地產公司，年底的歸母淨利潤高達105.85億元.作為對比，那年的恒大歸母淨利潤也就91.71億元，低於SOHO中國。

隨後的幾年裏，潘石屹踐行不看好中國房地產業的想法，開發項目越來越少，庫存去完了又對自持物業賣賣賣。曾經的百強房企SOHO中國，逐漸從每年第三方機構發布的房地產榜單中消失了。如今SOHO中國所持物業所剩不多，甚至差點賣身給了外國財團黑石集團，老板潘石屹也做起了富貴閑人，時不時玩玩攝影，學學python。

另一邊，鬱亮對中國房地產的看法沒有潘石屹那麽悲觀，萬科也就沒有像SOHO中國那樣大幅減少開發新項目。

不過作為當時國內房地產界數一數二的龍頭企業，萬科拿地和開發新項目都相對謹慎些。在鬱亮提出白銀時代之前的幾年裏，萬科每年買地金額占銷售金額的比例基本在40%左右，到了2014年甚至低於40%。

要知道房地產業很多企業的特點就是高負債、高周轉。房地產企業的推動力就是融資-拿地-建設-回款-融資的高負債、高周轉循環，而在中國房地產市場化之後，房子就不怎麽愁賣過。這就是很多房地產企業敢於高負債的底氣借到錢，拿到地，隻要資金鏈不斷，房子就賣得出去，錢就賺得到。

而為了維持資金鏈不斷，房地產企業就會追求快速建設，快速賣房，形成了房地產業高速運轉的永動機。

萬科拿地如此謹慎，說明萬科也是照著鬱亮提出的白銀時代實踐的，沒有在之後幾年大規模融資，大規模拿地，大規模建設和出售。

不管怎麽說，2014年，SOHO中國和萬科，都對中國房地產業的未來有了一定的悲觀態度。

02

突然來臨的行情

2014年對中國房地產業產生悲觀態度，也不是沒有道理。

那年10月美聯儲宣布結束量化寬鬆，眼看著美國就要進入加息周期。這就意味著美元利率有走高壓力，將導致更多資金回流美國，對於人民幣將構成貶值壓力。

隨著美聯儲退出量化寬鬆，加息周期開始，人民幣也確實開始了對美元的貶值。人民幣貶值會使相應以人民幣計價的資產，如房產價格降低。


本來美聯儲加息就利於外資流出國內，2015-2016年中國貨物出口額又連續兩年下降，外匯儲備就從2014年最高位的近4萬億美元下降到2016年底接近3萬億美元，兩年半時間下降了近1萬億美元。


經濟增速也從2014年的7.4%降低到2016年的6.8%，以至於2016年有專家稱這是L型增長。這麽一說倒是形象，民間傳開就不大好聽了，都在討論這L的一豎到底有多深。

其他不利於房地產的因素，比如人口增長率和城鎮化減速等，也成了各路房地產空頭津津樂道的話題。

按理說，在資本外流、經濟增速不斷下降的背景下，房價和資產價格應該呈現下降的趨勢。房地產企業理應對2014年之後的房地產市場感到一定程度的悲觀。

然而，從2014年底開始，深圳的房價先開始快速拉升，隨後房價上漲蔓延到一二線城市。隨著一二線城市房地產限購等措施出現，三四線城市棚改開啟，2017年房價上漲又蔓延到三四線城市。2015-2017年，實現了一輪全國房價普漲。

房價最先啟動的深圳，2015年初均價28993元/平，年底漲到了41494元/平，一年時間裏漲了四成多。


數據來源：安居客

這真是一輪瘋狂的房地產行情。

不怎麽搞開發的SOHO中國徹底錯過了隨後幾年房價迅速上漲的房地產好年景，萬科也在這輪房價上漲中由於謹慎等原因沒成為大贏家。

更大的贏家還是迎合了瘋狂行情的房地產商。

不同於悲觀的SOHO中國和謹慎的萬科，恒大在那幾年裏高速擴張。

恒大的擴張還是高杠杆，高周轉那一套。

許老板曾下令要求所有地產公司總裁專職買地，並開出了高昂的獎懲條款，迅速積累起了大量的土地儲備。

為了拿地和建設，恒大還要大量融資。2015年恒大淨負債率高達93.5%，2016年更是提高到119.8%，相比之下，萬科當年淨負債率隻有25.9%。當時恒大私下融資的利率比萬科要高不少。

原本業內數一數二的萬科，在那幾年卻遇到了麻煩。寶能趁萬科股價較低的時候不斷買入，2015年底成了萬科第一大股東，隨後開始了萬科的控製權之爭。這場爭奪一直持續到2017年，甚至恒大也中途插手了。控製權的不確定，也阻礙了萬科的拿地進程。

那幾年房價高漲，恒大的高杠杆擴張是押對了寶房子隻要建起來，就不愁賣。2016年，恒大銷售額超越萬科，成為國內房企之首。

03

緊縮土地供給

為什麽有那麽多對房價的不利因素，2015-2017年仍然出現了一輪房價上漲？

資金麵上看，那幾年的經濟增速在下滑，於是2015年央行降息，刺激經濟增長。降息促成了房貸利率的下降。

另外，我們之前的文章裏也提到過，地方政府對土地財政產生了依賴。這種依賴不僅僅是通過賣地可以得到收入，還有經營土地使土地升值，再將土地抵押出去貸款融資。

為了應對金融危機的衝擊，2008年之後各地成立了大量的融資平台，以土地作為擔保直接從銀行獲得信貸，為地方的基礎設施建設融資。

對於地方政府來說，抵押土地融資有一個好處，那就是不需要把土地真正轉讓出去賣錢，隻需要抵押就可以貸款得到現金流。當2014年開始美國退出量化寬鬆，外匯淨流出開始的時候，外部衝擊來了，地方政府的土地就有貶值的趨勢，地方政府可以通過限製土地轉讓規模，拉抬地價，讓沒有真正賣出去而是要拿去抵押的土地更加值錢。

地方政府賣地收入可能因為土地轉讓規模變小而減少了，但能夠通過土地抵押得到的信貸增加了，總體來說還是對現金流有利。

2014年開始，住宅用地供應量也確實大幅收緊了，2013年尚有13.81萬公頃的國有住宅用地供應，2014年這個數字就下降至10.2萬公頃，2015年進一步下降至8.26萬公頃。


數據來源：曆年中國國土資源公報

這還隻是反映了全國平均水平，對於一二線城市而言，國有住宅用地供應縮減相對更大。例如，北京2015年住宅用地供應縮減了27%。對於多數城市而言，土地供應在2015年、2016年都有所下降，且2016年較2015年同期明顯下降，廣州降幅更是超過七成。許老板抓緊時間拿地，在當時可是做對了。

可以說，2014年地價有下降趨勢的時候，國有住宅用地供應縮減，地方政府賣的地少了，地價沒有下降反而提高了。地方政府雖然賣地收入少了，抵押土地獲得的信貸卻多了，總的現金流是保住甚至增加了。

保住了現金流的政府把錢投入到了基礎設施建設中，這是拉動經濟增長立竿見影的辦法。而且基礎設施建設還直接影響鋼鐵、水泥等重工業部門的產出和投資，搞基建就能拉動上下遊很多產業至於基礎設施建設本身的盈利情況，那就隻能交給下一任考慮啦，這一任的任務就是全速發展。

然而這麽做的負麵影響，除了某些建設難以收回投資之外，還有對其他產業的擠出作用。

緊縮土地供給導致了高地價和高房價，掏空了六個錢包，抑製居民消費。土地價格的上升也使得地方政府通過土地抵押借貸的資金增加，這會提高其他部門獲得貸款的難度，擠出其他部門的投資。

另外，地方政府抵押土地獲得資金進行投資，假如經濟發展得好就一切好說，假如經濟發展不如人意，土地增值跟不上，以前的投資又難回本，等待地方政府的就是高昂的債務。這一點在《怎麽欠的債？》裏我們就提到過。

04

調控加碼

2015-2017年的房價普漲，對當時的人心態衝擊還是挺大的。

有些人本來想攢點錢在一線城市買房，發現一線城市房價突然漲了，趕不上車了，就隻好去二線城市買房。動作慢的，發現成都杭州房價也漲了起來，隻能咬咬牙堅決上車了。

很多人經曆了這幾年，相信房價會永遠漲，許多和房價有關的言論聽上去更刺激了。

2018年，樊綱提出了六個錢包論。按他的說法，當時買房，別說榨幹父母，就是榨幹爺爺奶奶、姥姥姥爺，動用六個錢包，也是值得的。


多年以前，啃老可是被社會廣泛指責的過錯，而那幾年後，年輕人能掏空六個錢包在一線城市買房都是有出息了起碼他有一線城市的房票，幫助全家搶到了優質資產。

除了對人心有影響，房價增長對金融業影響也很大，潘石屹當年那句更大的是金融行業的風險並沒有說錯。

為了防控金融風險，2015年國家就開始了去杠杆，曆年強調，已經讓結構性去杠杆取得初步成效，2017年我國宏觀杠杆率僅上升了2.4個百分點，2018年甚至下降了1.9個百分點。

為了壓製房價漲勢，2016年調控開始加碼，房住不炒也提出來了。但是地方政府總能想辦法繞開限購，老手也知道怎麽鑽空子，於是調控不斷加碼。今年初深圳剛漲房價，嚴厲的限購措施就來了要知道上一次房價大漲就是深圳開的頭，壓住深圳房價很有意義。

最近兩年，美國因經濟疲軟和疫情影響，原本的加息周期無果而終，不僅降到了零利率還進一步大放水，眼瞅著人民幣對美元都升值了

外部壓力小了，內部就有調整的空間，正是減少地方財政對土地財政依賴、轉換投資乃至經濟增長模式的機會。

於是今年的房地產調控力度很大。

最近的大招是8月份住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，會議為房地產融資劃定 三條紅線：

剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；

淨負債率不得大於100%；

現金短債比不得小於1倍

限期整改後還越過三條紅線的，不得融資。

這對很多依賴高杠杆運轉的房地產企業是致命的。

參加座談會的有12家業內知名房企，根據其越線程度，從嚴重到安全劃了紅、橙、黃、綠四檔。國盛證券估計，位於紅檔的是中國恒大、融創中國、綠地控股、中梁控股；位於橙檔的是陽光城；位於黃檔的是碧桂園、萬科、新城控股；位於綠檔的多為央企係房地產公司，包括保利發展、中海地產、華潤置地、華僑城。

具體的分檔不得而知，但是可以確定的是，高杠杆經營的恒大調整壓力是最大的那檔，謹慎發展的萬科相對安全。這大概也是福兮禍所依，禍兮福所伏吧。

要說這恒大執行力還真強，要回籠資金降杠杆，開完會立即就推出了七折賣房，打了其他房企一個措手不及。

可能房地產業容易賺錢的日子，真的要結束了。當然，這並不意味著房價就會便宜，一線城市的房子，仍是優質資產，大把的人願意為它付出高溢價，哪管這要掏空6個還是600個錢包。