毛利連年下滑，淨資產負債率高達170%

3月25日晚間，金輝控股正式向港交所遞交招股書。據招股書披露，此次IPO的聯席保薦人為農銀國際、中信裏昂證券和海通國際。

金輝控股曾在2016年1月29日向上交所遞交過招股書，次年顯示已反饋後再無進展。

據克而瑞數據發布2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜，金輝控股以全口徑金額888.6億元銷售額位列榜單第40位。

此次若能成功登陸港交所，通過上市融資改善資金鏈狀況，將助力於金輝控股衝破千億。

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典型家族企業

漫長上市之路

香港商人林定強在1992年就已涉足房地產領域，並於看準時機於1996年在福建正式創立了金輝集團，而且是第一批出走閩係中小型房企中的一員。

2000年以前金輝控股因在福建開發了幾個成功項目，迅速在福建房地產中占據一席之地。

2004年金輝重慶項目成功落地，成為金輝控股出走福建的標誌性一步。而後2006年分別進入南京和西安。2009年進入北京、上海，並於同年將總部遷至北京CBD。

閩係房企們經曆了二十多年的發展，從規模上看已呈現兩極分化。有的閩係房企在競爭中不斷擴張已成為國內頭部房企，比如世茂，也有閩係房企在競爭中不斷縮水的，比如福晟2018年初借殼上市後，不到兩年的時間內，被同為閩係房企的世茂“體麵地吃掉”。

金輝控股自帶閩係標簽，閩係房企熱衷上市，世茂股份早在1994年2月登陸上交所，閩係陽光城，泰禾集團等緊隨其後登陸深交所。節點財經觀察發現2000年後閩係房企似乎更偏愛港交所，禹州地產，寶龍地產，世茂房地產，中駿集團等前赴後繼奔赴港交所上市。此次金輝控股在港交所提交招股書，或許是受上述公司的啟示。

金輝控股的上市計劃最早可追溯到2005年，早在十五年前金輝控股董事長林定強就著手於集團上市，並以股權置換的方式與融僑進行戰略合作，金輝控股與融僑合作後在規模有所擴大，但雙方於2010年因上市定位和業務擴張等方麵存在分歧而終止合作。



圖片來源：招股書

金輝控股是典型的家族企業，也許成為製約金輝集團發展和影響金輝上市的一個因素。據企查查，林定強通過金輝投資（香港）有限公司持有金輝集團96%的股份，剩餘的4%股份由上海華月實業投資有限公司持有，而上海華月實業投資有限公司也為林氏家族的持股平台。

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土儲一線缺失

拆分物管板塊

金輝控股已覆蓋全國30個城市，開發項目超百個，累計開發規模逾2000萬平方米，土地儲備未售貨值約為2800億元。金輝集團的房地產開發主要位於五大區，分別位於環渤海區域、西北區域、長三角區域、西南區域和華南區域，去年五大區域的銷售占比分別為29.4%、26.0%、16.7%、17.3%、10.6%。



圖片來源：招股書

金輝控股以“全國布局、區域聚焦、城市領先”的戰略發展方針，布局中國三大經濟圈和中西部核心城市，開發足跡遍及北京、上海、重慶、福州、福清、西安、成都、合肥、沈陽、蘇州、無錫、揚州、鹽城、淮安、連雲港等15座核心城市。

招股書顯示，截至2019年底，金輝控股共有144個處於不同開發階段的物業開發項目，其中包含由金輝控股旗下子公司開發的102個項目以及由金輝控股的合營及聯營公司開發的42個項目。

截至2019年12月31日底，金輝控股所持土地儲備總建築麵積為2667.44萬平方米，其中93.4%位於二線城市及核心三線城市，明顯一線布局缺失，短期內無法改善土儲結構。

據不完全統計，金輝集團在環京區域拿地動作頻繁，新增天津三塊土儲，共計238畝，新增石家莊兩塊塊土儲，共計174畝，新增廊坊兩塊土儲，共計251畝。除此之外，在武漢等二線城市也增加土儲以備擴張之需。金輝集團董事長林定強在2020年新年致辭中提到去年集團共獲取了四十餘宗土地，投資額是曆史上最高的一年。

據招股書披露，金輝控股的業務板塊分為物業開發及銷售，物業管理服務，物業租賃和管理谘詢服務四個板塊。截止2019年上半年，物業開發及銷售自住宅和商業總收入為250.37億元，占總收入的94.4%，其中住宅占比約九成。

除了物業開發及銷售主業外，引起注意的還有金輝控股的物業管理服務板塊，金輝控股主要向集團所開發的住宅及商業物業提供物業管理服務。金輝控股於2002年8月就已成立北京金輝錦江物業服務有限公司，但集團的物業板塊經曆了十多年的發展表現並不亮眼，截止2019年上半年，該板塊收入為5.2億元，僅貢獻總收入的2%，且截止2017年，2018年和2019年底，金輝控股的物業管理的毛利率為11%，17.1%，17.3%，雖然有上漲趨勢，但相較於雅生活服務38.20%，碧桂園物業為37.7%，位於行業低位。



圖片來源：招股書

現頭部房企正忙於拆分物業上市時，金輝控股稱，為將集團的資源主要投入物業開發及銷售中，並作為重組的一部分，集團出售了物業管理服務業務，有關出售已於2019年12月31日完成。因此，預期於2020年起不會錄得任何物業管理服務收入。

據招股書披露，金輝在去年底完成了重組交易，將北京金輝錦江公司全部股權轉讓給了福州金輝物業，盡管未來物業管理業務的收入不會再並入金輝控股的財報之中，但林定強夫妻仍為該物業管理公司的控股股東。

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毛利率連年下滑

短期債務或承壓

對於很多中小型房企來說衝擊千億是集團的重要一關，對金輝控股來說也是，但不同於其他閩係房企的激進，金輝集團特別注重控製風險，以穩健謹慎著稱。在激烈的房企競爭中，如此“穩健”也有一係列問題。

據克而瑞數據，2017年，2018年和2019年金輝控股的全口徑銷售額分別為445.1億、746.8億元和888.6億元，2019年增速為18.99%，去年同期增速為67.78%。

截止2017，2018年和2019年底的毛利為3,791.7百萬元，4,825.5百萬元，5,662.2百萬元。截止2017，2018年和2019年底的整體毛利率為32.2%，30.2%，21.8%，毛利率連年顯著下滑，財報對其解釋為主要是由於集團物業開發及銷售的毛利率下降所致。



圖片來源：招股書

截止2017年，2018年和2019年底，金輝控股物業開發及銷售的毛利率為32.1%，29.2%，20.7%。物業開發及銷售毛利率下跌主要由於有關年度所交付的每平方米平均成本增加超過已確認每平方米平均售價增加，而所交付的每平方米平均成本增加主要由於所交付的每平方米平均土地收購成本增加。

據招股書披露，淨負債率較上年同期有所下降，由截至2017年12月31日的190%下降至截至2018年12月31日的170%，2019年的資產淨負債率居高不下仍為170%。去年上半年經營活動產生的現金流首次出現由正轉為負，由2018年底的29.5億元轉為2019年上半年底的-32.71億元。

近年來，隨著融資政策持續收緊，融資成本水漲船高，據克而瑞地產研究數據，去年上半年整體平均融資成本由2018年底的6.68%增至7.04%。房企對資金的需求量大，但融資卻越來越困難。金輝控股的融資情況也不樂觀，截止2017年，2018年和2019年底，融資成本為3.45億元，5.72億元，4.95億元。金輝控股持高不下的淨負債率勢必會對金輝控股未來融資產生影響。

截止2019年底，金輝控股現金及銀行結餘134億元，去除受限製資金和已抵押存款外，可使用現金及現金等價物僅為92.2億元。截止2020年2月底，可使用現金及現金等價物僅為63.8億元，較2019年年末減少約28億元。截至2017年、2018年及2019年底，流動比率分別為1.5、1.3及1.4倍，目前相對保持穩定。



圖片來源：招股書

據招股書，金輝控股計息銀行及其他借款139.8億元，公司債券40.4億元等，一年內到期有息負債總額達144.5億元，短期債務或承壓，存在集中兌付風險。

2020年年初又遇疫情，使得已承壓的資金鏈更為緊繃，2020年金輝控股的壓力更大。

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高周轉存弊病

樓盤屢遭維權

目前金輝控股共有四大品係，“優步係”“雲著係”“銘著係”和“大城係”。金輝控股近年來不斷通過提高去化率加速回款，截止2017年底，2018年底，2019年底，金輝控股的平均入住率分別為84.9%、87.6%、90.0%。入住率提高的同時，全國各地金輝業主維權的聲浪也越來越高。

據人民網陝西頻道的報道，2017年8月金輝業主向西安市省委書記投訴稱，西安曲江金輝世界城項目C區違建存在違規施工情況，未經規劃局批準公示，未告知業主，隨意更改規劃，違規違法施工，把原規劃花園綠地改建為樓宇等問題。

2019年3月金輝控股業主投訴金輝物業福州公司，稱其2017年在融僑置業有限公司旗下淮安二期倉山區金輝溪溪裏小區購買的房屋存在裝修合同強行捆綁銷售情況，且業主認為開發商提供的裝修明細裝修質量價值不符合裝修合同的價格。



圖片來源：黑貓投訴

金輝業主也在在黑貓投訴等平台屢次進行維權，涉及天津，湖南，西安，沈陽等多地多個樓盤。2019年11月沈陽金輝中央雲著業主投訴金輝物業福州公司涉嫌虛假宣傳，未達到竣工條件強行交付，園區標準質量與售房規劃不一致。無獨有偶，2019年12月金輝業主投訴天津金輝優步湖畔樓盤銷售欺騙，公攤麵積不符合國家規定，物業服務差。

2020年3月金輝業主投訴長沙金輝優步樓盤涉嫌虛假宣傳和配套設施差，銷售樣板間和實體交房不一致，業主稱綠化園建嚴重縮水與綠化區域規劃宣傳相差較大。不僅如此還涉及學位虛假宣傳，售樓時開發商稱購買金輝優步花園就能直接入讀博才雲時代小學學位，但才雲時代小學學校隻能接收近三年，三年之後待確定。

金輝集團董事長林定強2020新春獻詞是，大浪淘沙，穩中求進。但是房企要想經得住市場的考驗，產品還是至關重要的。