把萬科從神壇上拉下來的,不是別人,而是萬科!

來源: 趙毅論房 2020-03-28 01:07:26 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (24448 bytes)

把萬科從神壇上拉下來的,不是別人,而是萬科!

學習萬科好榜樣”這句響亮的口號被地產界思想家馮侖先生喊出後,王石及他的萬科一直以一種居高臨下的方式引領中國房地產業向前邁進,牢牢坐定中國房地產業頭把交椅十餘年,風光無限。即便遭遇2008年汶川地震的“捐款門”事件影響,萬科的地位也紋絲不動,那種孤獨求敗的氣勢,也是讓人醉了!

也許是受王石和寶能姚員外2015年底開啟的股權之爭的影響,2016年,叱吒風雲十餘年的萬科,被恒大超越,易手的冠軍寶座,再未回到萬科坐下。

筆者長期跟蹤房地產上市公司中TOP30企業的季報、半年報和年報,對萬科的業績變化情況相對比較清楚。但看過萬科不久前公布的2019年度報告後,內心還是有蠻大震撼:與王石時代畫上句號的萬科,還是那個被同行競相模仿的學習榜樣麽?

還是讓我們用事實和數據說話吧!

本文所有數據,均采自“蘿卜投研”官網發布的A股132家房地產上市公司財務報表匯總結果,筆者對相關數據做過抽查式核對,未發現所抽查數據與其財務報告所公布數據的不一致性現象,說明機器抓取技術的可靠性還不錯,應該可以信賴。

1、萬科在收入、利潤等關鍵經營成果指標增長率方麵的表現

把萬科從神壇上拉下來的,不是別人,而是萬科!

2016年至2018年,萬科在營業收入和營業利潤這兩個指標的同比增速方麵,居然明顯低於A股上市房地產同行的平均水平;

在利潤總額同比增速的表現上,由2016年的大幅低於同行均值,逐漸比同行表現得更好;

2016年、2017年大幅超越同行的歸屬母公司股東的淨利潤同比增速,在2018年出現逆轉,不知在2019年是否能夠重新超越同行?

2、萬科在利潤率、負債率等指標方麵的表現

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銷售毛利率,除2016年以外,其餘年份均好過同行平均水平,但差距不大;

營業利潤率和銷售淨利潤率,各年度均比同行均值表現得更好,尤其是2018年度,優勢顯著,真乃王者風範!

資產負債率,各年度始終與同行均值保持15-20個百分點的差距,這種氣勢、這種自信心,確實是一般企業無法匹敵的!

2019年,盡管一直上升的資產負債率出現向下調整跡象,但84.36%的負債率,恐怕給製造業老板一百個膽子,也是不敢觸及的高限!

3、萬科在息稅前利潤率(EBIT Margin)和淨資產收益率(ROE)指標的表現

把萬科從神壇上拉下來的,不是別人,而是萬科!

息稅前利潤率(EBIT Margin)在2016年風光無限的表現不但未能延續,且在日益走低;

稅息折舊及攤銷前利潤率(EBITDA Margin)表現動蕩。2016年神勇無比,之後忽高忽低,不明就裏;

所得稅費率萬科表現算是穩定,恐怕與其相對完善的治理體係相關;

淨資產收益率(ROE)指標,萬科算是賺足了眼球,2倍以上的差距,這恐怕得益於財務出身的鬱亮董事長的真傳,不服,真不行!

2019年,攤薄後ROE值仍然高達20.67%,年報公布後次日,萬科股票居然在A股和H股出現雙殺局麵,看來資本的期望值更高啊!

4、萬科在資產、資本回報率和運營效率方麵的表現

把萬科從神壇上拉下來的,不是別人,而是萬科!

資產回報率(ROA)總體呈逐年下降趨勢,但年年超越同行平均值表現,算是駁回點臉麵!2019年,ROA為3.38%,較之上年下降7.65%;

ROIC,資本回報率和ROA表現結果一樣,逐年下降且比同行表現得更好。2019年,萬科ROIC值為5.64%,較之去年,下降16.81%;

流動比率和速動比率各年度的表現均低於同行均值水平,這倒是令人意外的結果:萬科的資產變現能力並不比那些中、小企業好,這可不是一種正常現象。

5、萬科在周轉率指標方麵的表現

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產權比率,萬科始終高於同行均值水平,說明萬科自有資本占總資產的比重偏低,長期償債能力偏弱。遺憾的是產權比率在近幾年還呈逐年走高的態勢,聯係其高居不下的資產負債率現實,萬科的長期償債能力恐怕需要重點關注了(筆者終於明白,萬科的長債比為何大大低於同行均值的原因了!萬科清楚自己的痛點,寧肯少借點長期債務,也要保證企業的風險可控,這種看似保守的融資組合策略還是有其深厚用意的);

一般而言,總資產周轉率越高,說明企業銷售能力越強,資產投資的效益越好。但萬科在總資產周轉率方麵的表現與其標榜的管理能力並不相符,2016年的微弱優勢在逐步消失,這可不是什麽好事!

應收賬款周轉率越高,說明其收回越快。萬科在應收賬款周轉率方麵的表現隻能說實在不咋地,沒有一年能夠超越同行均值,你說意外不意外?

一般來講,存貨周轉速度越快,存貨的占用水平越低,流動性越強,存貨轉換為現金或應收賬款的速度越快。萬科在這個指標上的表現令人不明就裏,一頭霧水!與同行均值的差距之大,是在不可思議!

一句話:萬科,在周轉率方麵,真不該是這樣的表現!

6、萬科在每股收益指標方麵的表現

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這方麵的指標就不一一解讀了,所有指標都應該碾壓同行,這本來就應該是萬科應有的結果,但2019年出現的每股-1.41元的現金流,恐怕是萬科雙平台被雙殺的原因之一!

7、萬科在短期債務和貨幣資金關係等指標方麵的表現

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萬科在規模總量上的指標,無論哪個維度,基本都是力壓群芳的節奏,討論其意義不大。但若拿短期債務占貨幣資金比重這個指標來看,還是有參考價值。

短期債務占貨幣資金比重,也稱作“短債比”,這個指標的含義是指“短期借款”、“一年內到期的非流動負債”加上“其它流動負債”形成的短期債務總額在貨幣資金總額中的比重是否偏高,是否在安全邊界線以內?

一般而言,短債比的控製上限是50%,也就是說,企業賬麵擁有的貨幣資金,在償還完畢短期債務後,還有約50%的資源可以用於企業經營活動,不至於捉襟見肘。

萬科的表現總體算是優秀級別,2016年至2018年,雖然連續三年,短債比均呈上升態勢,但均保持在50%的風險線之下,且有一定富餘空間。但2019年,短債比達到57.77%的水平,顯示萬科對短期資金的需求陡增,不得不以放鬆安全邊界的方式募集資金,這恐怕不是個好現象!

令人擔心的是這張圖中呈現出的A股上市132家房地產公司的短債比均值水平,雖然2017年陡然上升的態勢在2018年得到緩解,但97.54%的高位,還是讓人有點心驚膽戰的感覺。這其實也是整個房地產業麵臨的償債高峰期壓力的真實寫照!

7、萬科在長期債務和貨幣資金關係等指標方麵的表現

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規模指標不用囉嗦,說說長債比指標吧:

長債比,反映的是企業長期借款占貨幣資金的比重關係。一般而言,因為它是個靠時間換空間的遊戲,騰挪餘地較大,大多數企業都會把這個遊戲玩到極致(不超過150%這個上限),但不越界,基本就可控。

如果說,萬科2019年末57.77%的短債比屬於迫不得已的解決短期資金需求的無奈之舉、尚屬可理解範疇的話,那2019年底,萬科低至68.79%的短債比,隻能說是被鬱亮董事長那句“活下去”的口號警醒下過分謹慎的表現。該用足的資源都放棄了,這可不是麵臨資金饑渴狀態的房地產企業應有的表現。

如果把這個維度的數據表現和本文第5條相關表現(見括號內文字)聯係起來,這樣的結果也倒是可以接受:誰讓我們在周轉率指標方麵表現那麽差勁呢?為了長期的安全,謹慎點吧!

8、萬科在三費費率方麵的表現

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這三個指標,應該說是衡量一個企業管理能力的試金石,萬科的表現可用技壓群芳來形容:

銷售費用率,區間波動範圍在2.15%-2.64%之間,表現穩定而優秀;

管理費用率,區間波動範圍在2.83%-3.79%之間,表現同樣優秀;

財務費用率,區間波動範圍在0.66%-2.02%之間,神一樣的存在,表現超好;

三費合並費率,區間波動範圍在5.64%-7.30%之間,優勢顯著,不愧是萬科!

同行們的差距,可不是一般的大,這可如何是好?這背後,可都是白花花的銀子,少花的每一分一厘,可都是利潤啊!

9、萬科在負債和期末現金及現金等價物關係指標方麵的表現

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同樣,討論萬科的規模指標在此意義不大,讓我們看看短期和長期債務占年末現金流及現金等價物的比重指標,很有價值:

在短期債務占比方麵,萬科的波動區間在37.90%-60.11%之間,而同行的均值區間在88.91%-109.16%之間。顯然,萬科的可騰挪空間比同行要大得多;

在長期債務占比方麵,萬科的波動區間在58.44%-71.57%之間,而同行的均值區間在151.45%-163.32%之間。隻能說,萬科的表現還是謹慎有餘,衝勁不足,恐怕與萬科越來越明顯的財務導向管理風格有關。

10、萬科在在總成本和總收入指標方麵的表現

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規模撇開不說(後同,不再贅述),在成本占營業收入比重這個指標上,萬科雖然占據一定優勢,但差距並不明顯。

整體而言,行業的總成本占營業收入的比例已經在80%這條線上波動,說明行業的毛利空間已經日趨縮窄,粗放管理的時代已經一去不複返了!

11、萬科在經營性現金流貢獻度指標方麵的表現

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經營性現金流年度貢獻率是指經營性現金流淨額占(年度)現金及現金等價物淨增加額的比值。當然是比值越大,對年度淨現金流的貢獻度越大。

經營性現金流淨額占期末現金及現金等價物餘額比重的判斷和上麵相似,越大越好。

萬科在這兩個指標上的表現都算不錯,不再多加評論。不過,在2019年,萬科出現在現金及現金等價物淨增加額上的負現金流,倒是值得大家關注,這可不是什麽好現象。

12、萬科在投資性現金流貢獻度指標方麵的表現

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這張圖看起來有點悲慘,但也不必大驚小怪,這就是大多數企業的真實狀態。而萬科在2018年過度投資帶來的現金流風險已經得到明顯抑製,這倒不是壞事。

13、萬科在籌資性現金流貢獻度指標方麵的表現

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因時間原因,萬科在2019年年報反映出的籌資性現金流巨大變化未能仔細梳理背後原因,此處暫且不表,待抽空仔細了解財報背後的故事後再向各位朋友們匯報。

15、萬科在新增現金流與過往積累現金流指標方麵的表現

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現金及現金等價物淨增加額占期末現金及現金等價物餘額比重指標,萬科呈現出越來越差的結果,這是需要特別關注的內容。

而期初現金及現金等價物餘額占期末現金及現金等價物餘額比重的表現上,萬科表現得時好時壞,看不出萬科的戰投幫力量在這個維度上有再三謀劃的痕跡,也許他們從來也不關注這個指標,也猶未可知。

16、萬科在銷售商品、提供勞務收到的現金占營業總收入比重方麵的表現

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銷售商品、提供勞務收到的現金占營業總收入比重這個指標在當今環境下顯得極其重要,也是判斷企業自我造血能力的試金石。比值越高,說明企業的主營業務回現能力越強,自我輸血、造血能力也就越高。

這個指標方麵,萬科的表現雖然不穩定,但比同行均值還是要好一些,但2018年開始逐步走低的表現,卻與同行相對穩定的表現有不小反差,說明萬科營銷能力其實不是在提升,而是在下降!這可真不是什麽好現象!

其實,分析財報的維度有很多,不同視角的分析結果都有不同的價值,但基於大多數朋友不太習慣分析財報的現實,還是就此打住,該畫上句號了!

簡單總結一下:

即便是萬科這樣的優秀企業(這一點肯定是毋庸置疑的事實),在很多指標方麵並未與其行業地位相匹配。這既反映萬科自身的問題,更多的,還是說明房地產行業整體離精細化管理的要求差距甚遠,這是全行業共同的問題,哪個企業做得好、做得深入,哪個企業就有可能獲得長久的生存權和生命力!

作為結尾,給朋友們送一張判斷公司優劣的表格,希望對您的判斷提供些微幫助:

把萬科從神壇上拉下來的,不是別人,而是萬科!