不合格的房客我們不安排看房， 不想要的房客被我們過濾掉 了。 剩下的少數也就是我們的“準房客了”。 一般情況下，我隻接受這些人的申請， 給這些人提供申請表格。 下麵是我一般流程，分享給大家。
第一步： 申請表，工資單，駕照照片。缺一不可。
申請表最重要，裏麵的信息是核對房客信息的基礎。 申請表一定要有簽名。 大多數美國人不會寫字，有時候數字難以辨認。 別的信息駕照上麵有， 社安號碼一定要再確認一次。 駕照一定要照片，最好是彩色的，這樣房客不容易作假。
我曾經遇到過一個有意思的租房申請人。一個40歲左右的男人，穿著體麵，談吐優雅。他說自己是一個公司的高層，家在三藩市，在南加州上班，所以想在南加州租個Condo，平時住一下，周末一般回三藩市和家人團聚。 他有一點東北口音， 自稱是台灣人。我收到他的申請表，向他索取駕照。要了兩次，他勉強給了我一個黑白複印件。 那個複印件上的信息一看就是假的，字體都不統一。 我回想一下，覺著這個申請人非常可疑。他來過三次，看房一次， 交申請表一次，給駕照複印件一次。 每次都是晚上9點左右來到，開一個小破車。 和他的西裝革履一點也不相稱。 我直接把他拒絕了，打電話說我一定要看到他的駕照原件才能接受他的申請。 他說沒有問題，就再也沒有出現過。 我到現在也想不明白他是怎麽回事。
工資單也非常重要。我一般需要房客的收入是房租的3倍。 但也不是3倍就一定可以。 工資單可以看到申請人有沒有Wage Garnishment。 例如一個申請人月薪7千， 撫養費可能需要2千。那他的可支配收入就是3500一個月（稅後）。 隻能負擔得起月租1300左右的出租房子。
如果我遇到自雇的申請人，我會要求看申請人去年的個人稅表。 個人收入一定要合理。 我遇到過一個華人家庭，女主人開著奔馳來的, 看起來就是不差錢的家庭。 兩個孩子也有禮貌，有教養。 他們的爸爸在亞洲上班，在美國報的稅是低收入水平。 他們的申請表上收入很少，銀行賬單隻有幾千的存款。 我沒有接受了他們的申請。女主人很不高興，說他們家在香港有許多存款，錢沒有放在美國是因為怕孩子們讀大學的時候失去低收入的補助。 我說對不起，我隻能看你能證明的收入。我當時的私心是怕他們做飯的油煙太大，我的那個出租房沒有煙道可以排煙到外麵。
申請表上如果有被驅趕過的， 有破產過的我絕對不考慮。他們都經曆過各種法庭的“磨練”，知道怎麽“Play the system", 我們做業餘房東的， 沒有多餘的精力來和他們糾纏。
第二步： 房客背景調查。
我把通過第一步審核的房客的信息再次核對一遍。 之後打電話要求他們支付申請費用。 收到收取費用之後，我就比較肯定他們對租房是認真的。 申請費用一定要收，房客一般會看許多房子，他們的選擇有許多。 如果他們交了申請費，就說明他們是認真要租你的房子的。
申請費不能多收，加州有規定，申請費不能超過你調查的實際花費。 房客的背景調查有好多的檔次， 我一般都選比較高端的調查。 信用分數和驅趕記錄是一定要看的，這個錢不能替房客省。 信用分數和收入的關係不大，和人品也沒有關係， 信用分數代表一個人對財務的責任感。
也有例外情況。我收到過一個房客的申請，他告訴我正在離婚，信用非常糟糕，隻有570分。由於離婚的關係，孩子不能轉學，他們隻能在孩子的學校附近找房子。他看房子時候，把孩子們都帶來了。 我和孩子們聊天，他們確實是一直在附近的小學，中學讀書。申請人的工作穩定，收入年薪10萬。 我要求他提供了法庭的Motion記錄，確實在打官司，情況真實。 我還是租給了他。 他住了3年，確實是一個非常好房客。
如果我對房客的收入沒有信心，他們的收入和信用分數都在Borderline, 我就要求看他們過去2-3個月的銀行賬單。 賬單可以看到：
--房租有沒有準時支付
--收入和工資單是否一致
聯係房客現在的房東是必要的，但不能完全相信。 許多時候房東為了把欠房租的壞房客送走，隻說他們的好話。 可是銀行對賬單不會說謊，我一定要看到房客上個月的房租支付情況。
第三步： 收取押金。
要了解當地法律，加州不能收超過兩個月的房租作為押金。（unfurnished)。 有房客申請時會說他們的信用不好，但他們不差錢， 可以一次交4個月的房租，每年交三次。 我的回答一般都是“Sorry, this is against the law，we can't accept your application". 我的想法很簡單，如果你不差錢，而且錢是合法所得，還能攢下這麽一大筆錢（4個月的房租），怎麽會信用不好呢？ 我也實在不想和這樣的申請人糾纏，拒絕了事。
我的信條是寧願房租降價，也要租到合適的人。
